Die Welt - 17.08.2019

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17.08.19 Samstag, 17. August 2019DWBE-VP1

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DIE WELT SAMSTAG,17.AUGUST2019 IMMOBILIEN 45

IMMOBILIE DER WOCHE

Urbaner Lifestyle, offene Grundrisse, High-End- Ausstattung, Pooldeck, Tiefgarage, Gartenanla- ge, Security-Service – in unmittelbarer Nähe von Palma.

ELEVEN by ELEMENTS ist eine einmalige Anlage mit sieben exklusiven Apartments. In Cas Ca- talà, einer der begehrtesten Lagen Mallorcas, er- wartet die Bewohner ein traumhafter Ausblick auf die Bucht von Palma.

Doch ELEVEN schenkt nicht nur wunderschöne Ausblicke, sondern ist selbst ein Anblick, der be- geistert. Der hohe Standard deutscher Bauweise findet sich in den sichtbaren wie auch unsichtba- ren Qualitäten wieder, z.B. in der modernen Haus- technik und einer nachhaltigen Bauweise.

Architektonische Details werden durchdacht und mit viel Wirkung eingesetzt: Die maximal großen FFFensterflächen verstärken das besondereensterflächen verstärken das besondere

Raumgefühl der offenen Grundrisse und huldi- gen dem Panorama der Umgebung. Im Mittelpunkt des Lebens steht bei jeder Woh- nung der weitläufige Wohn- und Essbereich mit offener Küche. Die vorgelagerten Terrassen er- weitern diesen Raum nach Außen – oder holen die Inselwelt und das Meer in den Wohnraum.

Das Besondere an ELEVEN by ELEMENTS ist ne- ben der Architektur der inkludierte und umfang- reiche Service, mit dem die gesamte Apartment- anlage jederzeit perfekt gepflegt vorzufinden ist. So haben die Bewohner den nötigen Freiraum, ihre wertvolle Zeit zu genießen – sie müssen sich um nichts kümmern.

ELEVEN by ELEMENTS: Perfektion in deutscher Qualität für jede Vorstellung eines exklusiven Le- bensstils.

Die Highlights von ELEVEN by ELEMENTS sind:

sieben exklusive Apartments ab 160 m^2 , mit bis zu vier Schlafzimmern. Meerblick über die Bucht von Palma. Urbaner Lifestyle in unmittelbarer Nähe zum Zen- trum von Palma. Offene Grundrisse, alle Bäder en suite, Panoramafenster, Gartenanlage, Salz- wasser-Infinity-Pool, Tiefgarage, Maintenance- Service, Concierge.

Erfahren Sie mehr über ELEVEN by ELEMENTS: http://www.elevenments.de Deutschland: +49 (0) 6174 25 989 00 Spanien: +34 (0) 971 695 710 [email protected]

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LUXUS ÜBER DEN DÄCHERN VON PALMA

ELEVEN by ELEMENTS / Cas Català / Mallorca

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net-Immobilienportale, Hochrechnungen alter Mietspiegel oder ein Sachverständigengutachten ermittelt werden.“ Allerdings ist es oft recht schwierig, die Höhe der ortsüb- lichen Vergleichsmiete für eine möblierte Wohnung festzu- stellen. Denn laut einem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom Februar 2018 bezieht sich der Mietspiegel grundsätz- lich auf unmöblierte Immobilien (Az.: IX R 14/17). Zuschläge für Einrichtungsgegenstände wie Einbauküchen, Waschma- schinen oder Trockner sind getrennt auszuweisen, was in einigen Mietspiegeln der Fall ist. Existieren aber keine Richtwerte für den Möblierungszuschlag, müssen Immobi- lienbesitzer ihn selbst berechnen. Leicht unterschätzen Vermieter den Aufschlag, der einen nicht unerheblichen Teil der Gesamtmiete ausmachen kann. „Schnell wird der Möblierungszuschlag zum Zünglein an der Waage“, betont Lambertz. Und je üppiger die Wohnung möbliert sei, desto wichtiger werde eine gewissenhafte Kal- kulation. Der Möblierungs- zuschlag könne nur dann entfallen, wenn für die über- lassenen Möbel kein markt- üblicher Gebrauchswert zu ermitteln ist, etwa wenn sie bereits sehr alt sind. Aber eine hochwertige Küche kann schnell dafür sorgen, dass die 66-Prozent-Grenze un- terboten wird, wenn die Kos- ten für die Küche von der Miete abgezogen werden müssen. Auch wenn der Aufschlag auf die Miete nicht hoch ge- nug angesetzt wird und das Finanzamt auf einer Korrek- tur besteht, könnte die Miete unter die 66-Prozent-Gren- ze fallen. Um den am Markt realisierbaren Zuschlag rechtssicher zu ermitteln, sollten Vermieter fachlichen Rat einholen und im Zweifel auch ein Sachverständigengutach- ten in Auftrag geben, rät Lambertz. Liegt der Mietpreis in der Nähe der 66-Prozent-Marke, sollten Immobilienbesit- zer die Entwicklung der Mieten in der Region genau im Au- ge behalten. So können sie gegebenenfalls den Mietvertrag rechtzeitig anpassen. Sibylle Barent rät zu einer Sicherheitsmarge, also einer Miete, die über der 66-Prozent-Grenze liegt, um die steuer- liche Anerkennung nicht zu gefährden. Auch solle der Miet- spiegel regelmäßig geprüft werden, um sicher zu sein, dass man die Grenze nicht unterschreitet. Bei einer vom Fiskus anerkannten Vermietung an Ange- hörige komme es zusätzlich noch darauf an, dass ein rechts- wirksamer Mietvertrag abgeschlossen werde. „Der sollte so aussehen, wie er es bei Verträgen mit fremden Mietern auch täte“, so Barent. Bei Immobilienvermietungen im Familien- kreis prüfe das Finanzamt genau, ob der Vertragdem soge-

nannten Gebot der Fremdüblichkeit entspreche, sagt Lam- bertz. „Oft wird unterstellt, dass Verträge nur auf dem Pa- pier bestehen und allein wegen der Steuerersparnis abgeschlossen wurden. Die Pflichten der Vertragspartner müs- sen im Mietvertrag wie unter Fremden üblich definiert und dann auch durchgeführt werden.“ Zudem müssten Vermieter den Wohnraum genau im ver- traglich vereinbarten Umfang überlassen. Mieter hingegen sollten die Miete regelmäßig und pünktlich bezahlen. Es empfiehlt sich zudem, dass die Vertragspartner ihre Zahlun- gen nachweisbar über ein eigenes Konto abwickeln. Das geht sogar so weit, dass Eltern, die ihrem Kind das Studium finanzieren und eine Wohnung vermieten, einer- seits monatlichen Unterhalt überweisen und zugleich Miet- überweisungen von Tochter oder Sohn empfangen müssen. Eine Verrechnung mit dem Unterhalt reicht in den Augen des Finanzamts in der Regel nicht. „Und bleibt einmal eine Mietzahlung aus, sollte immer eine schriftliche Mahnung er- folgen“, rät Lambertz. Ge- nerell gelte: Je fremdübli- cher ein Mietvertrag zwischen nahen Angehörigen ausgestaltet ist, desto eher erkenne das Finanzamt Auf- wendungen für die Vermie- tung komplett als Wer- bungskosten an. Die reguläre Abschrei- bung beläuft sich bei Immo- bilien jährlich auf linear zwei Prozent der Kauf- oder Baukosten – Grundstücks- kosten werden nicht be- rücksichtigt. Aber nun macht eine neue Abschrei- bungsmöglichkeit den Bau von neuen Mietwohnungen für Investoren nun noch in- teressanter. Denn seit dem

August können Bauherren laut Paragraf 7b im Einkom-
mensteuergesetz befristet auf vier Jahre fünf Prozent der
Anschaffungs- und Herstellungskosten einer neuen Woh-
nung steuerlich geltend machen – zusätzlich zur geltenden
linearen Abschreibung von zwei Prozent jährlich.
Das sind in den ersten vier Jahren 28 Prozent der Investi-
tionskosten abzüglich der Aufwendungen für das Grund-
stück und für die Außenanlagen. Weitere Bedingungen: Die
Wohnung muss mindestens zehn Jahre dauerhaft vermietet
werden. Und es gilt eine doppelte Kostengrenze: Werden
3000 Euro pro Quadratmeter überschritten, gibt es gar kei-
ne Förderung, liegen die Kosten zwischen 2000 und 3000
Euro, ist die Bemessung der Förderung auf 2000 Euro pro
Quadratmeter gedeckelt. Corinna Merzyn, Hauptgeschäfts-
führerin des Verbands Privater Bauherren (VPB) in Berlin:
„Die Neuregelung zielt auch auf die privaten Bauherren, die
bereits heute über 80 Prozent der Wohnungen auf dem
deutschen Markt zur Verfügung stellen.“

Wenn

die Mieter

Verwandte

sind

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Dynamik des deutschen Wohnungsinvestmentmarkts

Große Berliner Bau- und Immobilienprojekte

Folgen der Produktknappheit für den Büroinvestmentmarkt

Kölner Wohnungsmarkt im Aufschwung

Rückblick: Hotelinvestmentvolumen 2018

Neuer Rekord in Hamburg: Transaktionsvolumen für gewerbliche Immobilien

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