Le Monde - 22.02.2020

10 |france SAMEDI 22 FÉVRIER 2020

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Le « stress »

du logement s’invite

dans la campagne

Dans les grandes villes, les prix grimpent beaucoup

plus rapidement que les revenus des habitants,

rendant le sujet incontournable

S

ouvent, lors des élections, le sujet du

logement, pourtant fondamental

dans la vie des électeurs, est laissé

de côté. Il est jugé trop clivant, entre

intérêts parfois contradictoires des

propriétaires et des locataires. Il est

également technique et peu lisible, tant les pou­

voirs s’y entrelacent. L’Etat établit les règles fi­

nancières et fiscales ; les intercommunalités pi­

lotent les plans locaux d’urbanisme et fixent

les objectifs de production d’immeubles et d’at­

tribution de logements sociaux ; les maires gar­

dent jalousement la délivrance des permis de

construire.

Pourtant, à l’occasion des élections municipa­

les des dimanches 15 et 22 mars, ce sujet

émerge, en particulier dans les grandes villes.

Car le logement y est devenu cher, trop cher

pour beaucoup, à l’achat comme à la location.

Les candidats ne peuvent plus l’éluder.

« Tant que les difficultés pour se loger ne tou­

chaient que les pauvres, peu s’en souciaient,

mais maintenant que les classes moyennes, le

cœur de la société française, sont concernées et

que se loger devient une angoisse, le sujet

émerge », analyse Michel Lussault, professeur à

l’Ecole normale supérieure de Lyon, qui appelle

ce phénomène le « stress social résidentiel ».

Pour ce spécialiste de la géographie urbaine, « la

cherté du logement n’est d’ailleurs pas qu’un pro­

blème des grandes villes françaises, il est mon­

dial. Dans les grandes métropoles, le marché du

logement est devenu pathologique, très spécula­

tif ». En toute indifférence pour le fait que la

hausse des prix chasse des villes les habitants

qui ne peuvent plus suivre.

Des cités comme Lyon, Bordeaux, Marseille et

Nantes, au marché stable jusqu’à il y a peu,

aux prix sages, avec des investisseurs plutôt do­

mestiques, notaires ou pharmaciens du coin

impliqués dans la vie locale, voient, depuis dix

ans, les prix flamber.

Dès qu’un start­uper, un entrepreneur ou un

« family office » (fonds constitué par une même

famille) gagne un peu d’argent, il le place là,

alimentant l’inflation des prix des logements

désormais déconnectés de l’évolution, bien

plus lente, des revenus des habitants. La logique

des taux bas a soutenu l’envolée des prix.

LEVIER DU LOGEMENT SOCIAL

Entre 2000 et 2019, le prix du mètre carré a aug­

menté de 130 % sur la France entière, mais de

350 % à Paris et de 220 % dans les villes de plus

de 10 000 habitants, tandis que l’inflation pla­

fonnait, sur la même période, à 44 %.

« Ces valorisations sont en outre encouragées

par les politiques nationales, comme les avanta­

ges fiscaux, et locales, quand les maires vendent

leur foncier au plus offrant, poursuit M. Lus­

sault. Des prix en hausse sont, pour les élus, un

indice flatteur d’attractivité de leur ville et nour­

rissent l’espoir d’un prétendu “ruissellement”. »

Lors des élections, les élus mesurent souvent

trop tard les dégâts sociaux induits.

Les maires des très grandes villes ne sont

pourtant pas démunis de moyens pour agir sur

leur parc d’habitations. Le premier levier est le

logement social, sujet toujours clivant entre la

droite et la gauche. S’il n’y avait pas eu la loi Soli­

darité et renouvellement urbain (loi SRU du

13 décembre 2000) et son article 55 qui fixe un

quota de 25 % de logements sociaux à atteindre,

d’ici à 2025, dans toutes les communes des

grandes agglomérations, nombre d’entre elles

n’en auraient pas construit. Certaines se van­

tent même de ne pas faire l’effort... Dans son

bulletin municipal daté de novembre 2018,

Pierre­Christophe Baguet, le maire de Boulo­

gne­Billancourt (Hauts­de­Seine) n’hésitait pas

à écrire que l’amende de 6,8 millions d’euros

infligée à sa ville pour non­respect des quotas

SRU est « le prix à payer pour préserver notre

qualité de vie boulonnaise ». Cinq autres gran­

des villes n’ont pas atteint leurs objectifs de

création de logements sociaux : Nice, Toulon,

Aix­en­Provence, Marseille et Montpellier.

« La loi SRU a mieux réparti l’offre dans toutes

les communes », observe Hervé Legros, PDG

d’Alila, promoteur spécialisé. « Une enquête

[réalisée en ligne par Elabe, du 28 août au 3 sep­

tembre 2019, auprès de 2 009 locataires] mon­

tre que 74 % sont favorables à des quotas de

logements sociaux dans leur propre commune,

ce qui est remarquable », juge M. Legros.

Un autre levier, dont l’efficacité reste à dé­

montrer faute d’expérience menée sur le long

terme, est l’encadrement des loyers privés. Pa­

ris, depuis le 1er juillet 2019, et Lille, à partir du

1 er mars 2020, le mettent en vigueur : « Et toutes

les villes qui demanderont mon accord pour

mettre en place un encadrement des loyers l’ob­

tiendront », assurait le ministre du logement,

Julien Denormandie, devant la Fondation

Abbé­Pierre, le 31 janvier.

PROPOSITIONS NOVATRICES

La cherté des logements privés et la saturation

du parc social obligent les pouvoirs publics,

donc les candidats aux élections municipales, à

inventer des solutions afin d’accueillir les

ménages trop riches pour accéder au logement

social et pas assez aisés pour devenir proprié­

taires. Il faut donc créer des logements dits

intermédiaires.

A ce sujet, les candidats, par exemple à Paris,

rivalisent de propositions novatrices. Anne

Hidalgo, maire (PS) sortante, envisage de créer

une société foncière publique dotée de 20 mil­

liards d’euros, dont 14 milliards d’euros em­

pruntés, pour créer, dans Paris et le Grand Paris,

des logements locatifs intermédiaires avec des

loyers 20 % au­dessous de ceux du marché.

Benjamin Griveaux (La République en marche),

avant qu’il ne renonce à sa candidature,

préférait aider l’accession à la propriété, avec un

apport d’au plus 100 000 euros à un maximum

de 20 000 ménages. La mesure, contestée pour

son caractère potentiellement inflationniste,

notamment, pourrait être abandonnée par

Agnès Buzyn, qui le remplace.

La solution des organismes fonciers solidai­

res, qui dissocient propriété du terrain (publi­

que) et du bâti (privée), et combat la spéculation

en contrôlant le prix de revente, séduit aussi

nombre de candidats plutôt marqués à gauche

des grandes villes comme Rennes, Lyon,

Nantes, Bordeaux ou Lille.

La poussée écologiste vient également percu­

ter les logiques politiques classiques. L’argu­

ment vert est bien commode, ici ou là, pour jus­

tifier le refus de construire et d’ouvrir la com­

mune à de nouveaux arrivants : « Certains mai­

res sont soumis à une pression infernale de leurs

administrés, observe Daniel Béhar, géographe.

Dans la petite couronne parisienne, notamment,

les habitants se rebiffent, au nom de la préserva­

tion du cadre de vie, contre le rythme de cons­

truction et la densité qu’on leur impose, qu’ils

jugent violente. »

Les maires se retrouvent alors face à une

équation impossible, note ce professeur de

l’Institut d’urbanisme de Paris : « Construire

pour accueillir tout le monde et faire accepter la

densité, mais pas trop haut ni trop dense et

en préservant les espaces naturels pour respec­

ter l’objectif désormais national de “zéro artifi­

cialisation nette des sols” inscrit dans le Plan

biodiversité. »

isabelle rey­lefebvre

Lors de la

rénovation

du quartier

de Malakoff,

à Nantes,

en 2006.

FRÉDÉRIC ACHDOU/REA

É L E C T I O N S M U N I C I P A L E S

A Bordeaux, un retard

de logements sociaux à rattraper

Les principaux candidats sont conscients de cette pénurie,

dans la troisième ville la plus chère de France

bordeaux ­ correspondante

L

a question du logement, et

plus particulièrement de

son volet social, a pris une

place prépondérante dans le dé­

bat des élections municipales

bordelaises. Dans la métropole

girondine, le parc immobilier ne

compte que 18,4 % de logements

sociaux, encore loin du quota

prévu par la loi Solidarité et re­

nouvellement urbain (SRU). Les

communes de plus de 3 500 ha­

bitants sont censées atteindre le

seuil de 25 % d’ici à 2025.

Les quatre candidats à la mairie

de Bordeaux les mieux placés

dans les sondages – Nicolas Flo­

rian (LR), Pierre Hurmic (EELV),

Thomas Cazenave (LRM) et Phi­

lippe Poutou (NPA) – s’y enga­

gent et certains ont même l’am­

bition d’aller plus loin. La ville

garde également les stigmates

du mouvement des « gilets

jaunes », qui est venu secouer

son calme relatif.

Les tracas d’une classe

moyenne qui peine à se loger,

contrainte de s’exiler en péri­

phérie et plus loin encore sur

son territoire, a remis au cœur

du débat cette problématique

dans la troisième ville de plus de

150 000 habitants la plus chère,

derrière Paris et Lyon, en termes

d’immobilier. Les loyers y ont

augmenté de 10 %, en 2019.

L’année passée, pourtant, n’a

pas été favorable aux logements

sociaux dans la capitale giron­

dine, avec une baisse de 25 % de

la programmation de logements

neufs de ce type. Un phénomène

qui s’explique, pour Muriel

Boulmier, présidente de l’union

régionale HLM en Nouvelle­

Aquitaine, « par l’augmentation

du prix du foncier de 25 % en cinq

ans, avec une perte de recettes de

34 millions d’euros en 2018 pour

les bailleurs girondins, due à la

baisse de l’APL. Il a fallu que les

organismes de logements so­

ciaux s’adaptent ».

Mesures insuffisantes

L’objectif fixé ces six dernières

années par la métropole était de

7 000 à 7 500 logements à

construire chaque année, dont

3 000 à 3 200 sociaux, mais seuls

2 420 ont été livrés en 2019. Mais

selon Gilles Pinson, enseignant

chercheur à Sciences Po Bor­

deaux, le problème réside égale­

ment dans le type de logements

construits. « On peut identifier des

problématiques dans de nouvelles

opérations où l’on a laissé les pro­

moteurs construire énormément

de petits logements en défiscalisa­

tion, alors qu’il y a un déficit de lo­

gements de plus grande taille ac­

cessibles », explique­t­il.

Nicolas Florian, le maire sor­

tant, héritier d’Alain Juppé,

maire de Bordeaux pendant

vingt­quatre ans, prévoit que

35 % des logements construits

dans les prochaines années sur

la ville soient des logements so­

ciaux, s’il est réélu.

Le candidat EELV, Pierre Hur­

mic, qui le talonne dans les der­

niers sondages, envisage d’aller

encore plus loin. Outre l’enca­

drement des loyers, il veut impo­

ser aux promoteurs jusqu’à 50 %

de logements sociaux pour cha­

que opération dans les quartiers

déficitaires. Du côté de Thomas

Cazenave (LRM), l’objectif est de

veiller « en particulier à ce que ces

HLM puissent être proposés dans

chaque quartier de notre ville et

pas les concentrer dans certains

d’entre eux ». Enfin, Philippe

Poutou souhaite « construire en

priorité des logements très so­

ciaux pour les ménages les plus

précaires », selon le prêt locatif

aidé d’intégration.

Un ensemble de mesures en­

core insuffisantes, pour Gilles

Pinson, qui regrette que « la

course à l’échalote sur le plan

environnemental relègue la

question du logement social au

second plan. »

claire mayer

DANS LA MÉTROPOLE 

GIRONDINE, LE PARC 

IMMOBILIER NE COMPTE 

QUE 18,4 % DE 

LOGEMENTS SOCIAUX, 

LOIN DU QUOTA PRÉVU 

PAR LA LOI SRU