Neue Zürcher Zeitung - 30.10.2019

Donnerstag, 31. Oktober 2019 WIRTSCHAFT 27

Das grösste Hochhausprojekt

von Tokio nimmt Gestalt an

Statt stundenlang zu pendeln, sol len die Tokiot er näher an ihren Arbeitsplätz en wohnen

DieJapaner haben eine

Hassliebe gegenüber

Wohnhochhäusern. Zwar

regt sich inzwischenWiderstand,

aber der Boom von «tower

mansions» geht weiter.

MARTINKÖLLING,TOKIO

Shingo Tsuji liegt buchstäblichJapans
HauptstadtTokio zuFüssen. Der Chef
des Immobilienentwicklers Mori Buil-
ding steht auf einer Empore in einer
riesigen Halle des «UrbanLab» seines
Unternehmens, unter ihm eine mass-
stabgetreue Nachbildung vonTokios
Zentrum aus Styropor.Im Norden
der Metropoleragt ein Modell des 630
Meter hohenTokyo Skytree empor; 20
Kilometer – oder, um im Massstab des
Stadtmodells zu bleiben, 20 Meter –
weiter südlich liegen die Hochhäuser
des Geschäftsbezirks Shinagawa.Da-
zwischen stehen, liebevoll nachgebil-
det,Tausende von Gebäuden, vonWol-
kenkratzern bis hin zuBaracken.Das
miniaturisierte Stadtbild vonTokio ist
fast auf dem neuesten Stand.

Ein Denkmal für Minoru Mori

Täglich streifen Mitarbeiter von Mori
Building durch die Stadt und suchen
nach neuen Gebäuden. Diese werden
dann fotografiert, die Bilder ausge-
druckt und auf neue Nachbauten ge-
klebt, die alle sechs Monate ins Modell
eingefügt werden. Nur an einem Ort ist
MorisTokio demrealenVorbild be-
reits umJahre voraus: Mitten im Stadt-
teil Azabu steht bereits etwas, was ein-
malJapans höchstes Hochhaus werden
soll:ein 330 Meter hoher Büro- und
Wohnturm.
DieserTurm istTeil desToranomon-
Azabu-Dai-Projektsvon Mori, das im
August begann und im März 2023 fer-
tiggestellt werdensoll.Dabei handle es
sich nicht um irgendein Projekt, ver-
deutlicht Tsuji. Es sei das grösste Stadt-
entwicklungsprojekt, das Mori Building
jerealisiert habe, sagt er. Und es ist
mehr als das: Es ist die bisherige pos-
tume Krönung der städteplanerischen
Vision des verstorbenenPatriarchen
Minoru Mori – dieradikaleVerwand-
lung japanischer Metropolen in Städte
mit Skyline.
Auf dem 8,1 Hektaren grossen Areal
bauen die Stadtentwickler neben dem
Hauptturm zwei über 200 Meter hohe
Wohnblöcke, inklusive Luxushotel und
in ternationaler Schule als Magnet für
den heimischen und globalenJetset.
An ihremFuss erstrecken sich flachere
Designergebäude, Grün- und Sportflä-
chen. Etwa 35 Mio. Besucher proJahr,
täglich mehr als 20 000 Angestellte so-
wie 3500 Einwohner, die schon früher
da waren, erwarten dieBauherren. Sie
alle sollen im geplantenKomplexwoh-
nen,arbeiten und einkaufen oder sich
amüsieren.
Architektonisch hatte sich Minoru
Mori so den Gegenentwurf zum alten
Tokio vorgestellt. Die Metropole mit
ihren verwinkelten Gassen,relativ fla-
cher Bebauung und weit entfernten
Schlafstädten in denAussenbezirken
war Mori zu chaotisch, zu anfällig für
Erdbeben und zu unkomfortabel. Er
wollte daher die grösste Megacity der
Welt nach den Ideen des schweizerisch-
französischen Architekten Le Corbu-
sier in eine «vertikale Gartenstadt» ver-
wandeln, die im globalenWettbewerb
der Megastädte Preise gewinnen kann.
ImJa hr 20 18 rangierteTokio im Glo-
bal-Power-City-Index der Mori-Stif-
tung bereits hinter London und New
York aufRang 3.
Statt stundenlang zu pendeln, woh-
nen dieTokioter in MorisVision näher
an ihren Arbeitsplätzen,umgebenvon
mehr Natur als bisher. ImJahr 1986
machte Mori mit Ark Hills die erste

Vision seinesTr aums wahr. Seitdem

hat sein Unternehmen weitere städte-

bauliche Akzente inTokiosLandschaft

gesetzt. 200 3 öffneteRoppongi Hills,

elfJahre späterToranomon Hills, bei

dem nun die neuenWohntürme fertig-

gestellt werden.

Viele drängen in die Megacity

Am meisten dürfte Mori allerdings

freuen, dass er mit seiner anfangs be-

lächeltenVision einen regelrechten

Boom ausgelöst hat. Zwischen 1990

und 20 18 schoss die Zahl von «tower

mansions», wie dieJapanerWohnhoch-

häuser mit mehr als 20 Stockwerken

nennen, von 42 auf 1371 hoch. Dies

besagt eine Statistik des Immobilien-

marktforschersTokyo Kantei. Laut der

Wirtschaftszeitung «Nikkei» wohnten

2015 rund eine halbe MillionTokioter

inWolkenkratzern – und2Mio. Men-

schen landesweit, doppelt so viele wie

zehnJahrezuvor.

Die heisse Phase desBaubooms ist

inzwischen wohl vorbei, doch noch ist

kein Ende desTurmbaus in Sicht. Die

Zahl der neuen Projekte ist lediglich

von 97 imRekordjahr 2007 auf 30 bis 50

Bauten proJahrgefallen.Koichiro Obu,

Head ofResearch vonDWS Japan, der

Vermögensverwaltung der Deutschen

Bank, sieht optimistisch in die Zu-

kunft. Er erwartet, dass sich die Ent-

wicklung der «tower mansions» weiter

fortsetzen wird.

Allein im GrossraumTokio, wo laut

Tokyo Kantei mehr als die Hälfte des

Bestands steht, hat man183 geplante

Projekte gezählt. EinTeil davon wird

sicherlich in den teuren zentralen Be-

zirken der Hauptstadt Häuser in den

verbliebenen kleinen Gassen ersetzen.

Städteplanerrechnen damit, dass die

Einwohnerschaft der zentralen Bezirke

der Stadt in denkommendenJahrzehn-

ten um1Mio. bis2Mio. Menschen

wachsen wird.

Ein Grund ist für Obu die weiterhin

hohe Nachfrage nach Hochhaus-Apart-

ments. Gerade für jüngereJapaner, die

mehrWert auf eine guteWork-Life-

Balance und eine Berufstätigkeit der

Frau legen als bisherige Generationen,

ist das Einfamilienhaus in denVororten

nicht mehr erstrebenswert. Zum einen

liegen dieWohntürme im Gegensatz zu

einem typischen Haus ohne Garten in

allerRegel in der Nähe vonBahnhöfen.

Zum anderen bieten sie bessereIsolie-

rung sowie mehrKomfort, Erdbeben-

schutz sowie Einkaufs- undFreizeit-

möglichkeiten. Mori gelingt es daher

immer wieder, Hunderte von Eigentü-

mern, deren Häuser undWohnungen

in der Projektzone liegen, zu überzeu-

gen, ihr erdnahes Eigentum gegen mo-

derne Apartments inluftigeren Höhen

zu tauschen.

Anziehende Preise

Aber auch die Immobilienentwickler

und grossenBauherren ziehen mit.Wer

aus historischen Gründen über ein an-

sehnliches StückLand in der Haupt-

stadt verfügt, will, so weit es nur geht,

den wertvollen Luftraum darüber mit

bebauen. Ein Beispiel dafür ist das

Hotel Okura, eines der besten japani-

schenHotels in der Hauptstadt.

ImAugust hat das Hotel die ers-

ten seiner neuen Gebäude für Gäste

geöffnet.Das Hauptgebäuderagt nun

41 statt zuvor 12 Stockwerke in den

Himmel. Doch anders als zuvor ist

das Hotel nicht mehr nur ein Hotel.

«Der neueTr end ist, Hotels mitWoh-

nungen, Büros und Einkaufsgelegen-

heiten zu verbinden», sagt der Ge-

schäftsführer derKette Okura Nikko

Hotel Management, MarcelvanAelst.

Er hat seine Karriere1970 beim Hotel

Okura in Amsterdam begonnen. Mehr

als die Hälfte der Flureim Hotelturm

sind für Bürosreserviert. Der noch be-

stehende Südflügel soll durchWohn-

türme ersetzt werden.Dass die Noten-

bank nach zweiJahrzehnten Nullzins-

politik inzwischensogar Negativzinsen

verhängt hat, heizt den Höhenrausch

derBauherren noch an.

InTokio treibt dieKombination

aus billigem Geld undRückzug der

Bevölkerung in die Zentren bereits

seit einigenJahren wieder die Preise.

Der Marktwert seinerWohnung im

Tokioter Stadtteil Shinjuku, die er vor

zehnJahren kaufte, habe sich verdop-

pelt, freut sich der Eigentümer einer

Wohnung in einem Wohnblock aus

den1980erJahren. Am Marktgilt das

Objekt bereits als Altbau.

Statistiken belegen das Gefühl. Der

Quadratmeterpreis neuer Hochhaus-

wohnungen nähert sich lautTokyo

Kantei selbst in Städten wie Osaka

und Nagoya wieder denWerten aus der

Aktien- und Immobilienblase an, die

1990 platzte undJapans Bodenpreise

für vieleJahrekollabieren liess.Auch

kommerzielle Immobilien profitieren

inzwischen, sogar ausserhalb des Gross-

raumsTokio. Das erste Mal seit dem

Platzen der Blase sehe man bemerkens-

werte Mietpreissteigerungen in Osaka

undFukuoka, merkt der Immobilien-

ex perte Obu an.

Kobe-Erdbeben alsWarnung

Inzwischen schrillen im Markt erste

Alarmglocken, und zwar nicht erst seit

dieBank ofJapan denTr end immer

kritischer beobachtet.Auf ihrer Karte

zur geldpolitischen Überhitzung, wel-

che die Notenbank im Oktober alsTeil

ihres halbjährlichen Berichts über das

Finanzsystem veröffentlichte, lagen

zwar 13Faktoren im grünen Bereich.

Aber der Anteil der Immobilienkredite

an derWirtschaftsleistung leuchtet seit

vorigemJahr das erste Mal seit den

Exzessen Ende der achtzigerJa hre wei-

ter inwarnendemRot.

Zudemregt sich an einigen Orten

derWiderstand gegen dieVerwand-

lung der Zentren in gleichsam hoch

aufragende Stäbchenstädte. Die Millio-

nenstadt Kobe hat imJuni eineRegel

er lassen, die denBau von Hochhäusern

in der Innenstadt unterbinden soll.Per

Juli 2020 wird derBau neuerWohn-

hochhäuser auf 23 Hektaren Fläche um

denBahnhof Sannomiya grundsätzlich

verboten.Auf weiteren 292 Hektaren

Flächereduziert die Stadtregierung für

Residenzen mit mehr als 10 00 Qua-

dratmetern Boden dasVerhältnis von

Gebäude- zur Grundfläche von 900

auf 400%. «In der Gegend um San-

nomiya gibt es ein Problem mit über-

mässigerKonzentration der Bevölke-

rung»,so erklärteKobes Bürgermeis-

ter Kizo Hisamoto den Schritt. Seine

Sorge ist nicht unbegründet, wie das

Beispiel derBahnstation Musashi-Ko-

sugi in Kawasaki just südlich derTokio-

ter Stadtgrenze zeigt.

Wegen der gutenBahnverbindun-

gen in mehreren wichtigen Zentren

im Grossraum Yokohama - Kawa-

saki-Tokio zogen diverse Entwickler

seit demJahr 2008 auf altenFabrik-

geländen mehr als einDutzend «tower

mansions» mit 70 00 Wohnungen in die

Höhe. Der Nebeneffekt dabei:Was die

Neubürger anFahrminuten zur Arbeit

einzusparen hofften, geben sie nun

jedenTag beimWarten auf die Züge

drauf. In der Spitze derRushhourreicht

die Schlange derPendler bis auf den

Bahnhofsvorplatz.

Aber eigentlich stemmt sichKobe

mit denBauvorschriften gegen einen

viel gewaltigeren globalenTr end, die

Konzentration von Bevölkerung und

wirtschaftlicher Macht in den Mega-

städten. Die Stadtregierung befürch-

tet inzwischen, dass dieWohnhoch-

häuser die kommerzielle Funktion

des Stadtzentrums schwächen und da-

mit ausgerechnetKobes Spitzenlage in

eine Schlafstadt für die nahe Megacity

Osaka verwandeln. Bürgermeister Hi-

samoto will daher lieber Büros und

Kaufhäuser alsWohnblöcke ansiedeln.

Begegnungszentren inToshima

Noch istKobe eineAusnahme. Selbst

inToshima, einem der am dichtesten

bevölkerten StadtteileTokios, ist der

Wunsch nach «tower mansions» un-

gebrochen. In der Umgebung des rie-

sigen Umsteigebahnhofs Ikebukuro,

der täglich mehr als2Mio. Passagiere

zählt, drängen sich zu nachtschlafen-

der Zeit 23 00 0 Einwohner auf einen

Quadratkilometer.Tagsüber sind es so-

gar mehr als 30 000 Menschen. Den-

noch versuche der Bezirk, besonders

jungeFamilien mit Kindern anzuzie-

hen, erklärt Asako Miyata, Direktorin

des Zentrums für familienfreundliche

Stadtplanung. So will der Stadtbezirk

Toshima wenigstens im Kleinen den

grossen demografischenTr end inJapan

wenden: den immerrasanterenRück-

gang der Bevölkerung. Mankönne nur

nach oben bauen, da derRaum so be-

grenzt sei, erklärt Miyata.

Dochanders alsKobe geht die Stadt

auch die negativen Nebenwirkungen

des Zuzugs systematisch an. Mit Sub-

ventionen hat der Bezirk inzwischen

als eine der ersten Gemeinden landes-

weit dieWartelisten für Kindergärten

abgeschafft, die mit dem Hochhaus-

boom länger geworden waren. Gleich-

zeitig investiert man nicht nur in Hoch-

kultur wie ein öffentliches Theater

am Bahnhof, sondern auch mit teil-

weise innovativen Ideen bodenstän-

dig vor Ort. EinSymbol der familien-

und gemeinschaftsfreundlichenPolitik

seien die öffentlichenToiletten inParks

undauf Spielplätzen, sagtMiyata.

Nach Anhörungen von Müttern hat

die Gemeinde beispielsweise zweiDut-

zend WC-Anlagen gemeinsam mit An-

wohnern undKünstlern bemalt, die zu-

dem zweimal proTag gereinigt werden.

So sollen die wenigenParks und Spiel-

plätze vonToshima wieder zu lokalen

Begegnungsplätzen werden – und zum

Ziel der Stadtplanung beitragen.Das

Problem sei, dass die Zuzügler nicht

einTeil deralten lokalen Gemeinschaf-

ten seien, meint Miyata.Toshima ver-

sucht nun mit seinen Initiativen, auch

die Hochhausbewohner vor Ort zu ver-

wurzeln.

Mori Building hatTokio nachbauen lassen.ImBild links die Hochhäuserdes Toranomon-Azabu-Dai-Projekts. KIYOSHI OTA/BLOOMBERG

Mori wollte die grösste

Megacity derWelt

nach den Ideen

Le Corbusiers in eine

«vertikale Gartenstadt»

verwandeln.

Zwischen 1990 und

2018 schoss die Zahl

von Wohnhochhäusern

mit mehr als

20 Stockwerken

von 42 auf 1371 hoch.