Les Echos - 14.10.2019

Les Echos Lundi 14 octobre 2019 PLACEMENTS// 39

Les sociétés foncières sont-elles des
valeurs de rendement? Dans l’esprit
de beaucoup d’épargnants, elles
représentent l’actif au plus fort
potentiel de distribution. L a
réponse doit être cependant plus
nuancée. Par construction, les
sociétés foncières s ont très g énéreu-
ses. Leur statut juridique, créé en
2003, leur impose en effet de distri-
buer aux actionnaires 95 % des
loyers perçus et 60 % des plus-va-
lues encaissées.
Résultat, le taux de distribution
(pourcentage du résultat net versé
aux actionnaires) dépasse bien sou-
vent les 80 %. Mais les foncières peu-
vent également violemment réagir

aux aléas des marchés. « Les sociétés

foncières sont à la confluence de trois

univers : l’immobilier, les a ctions et les

obligations », rappelle Stéphanie

Galiègue, directrice générale

adjointe du centre d’études sur

l’immobilier IEIF. Autrement dit,

l’immobilier reste proche d’une

obligation, avec des flux de trésore-

rie réguliers (loyers) sur un échéan-

cier et, en même temps, la compo-

sante action induit un e ffet

valorisation non négligeable.

C’est pourquoi, sur longue

période, « l’immobilier, même physi-

que, reste plus proche des actions que

des obligations en termes de perfor-

mances», constate l’experte.

Selon les données de l’IEIF, les

sociétés foncières cotées sont les

actifs les plus performants sur lon-

gue période mais également les plus

volatils, donc les plus risqués. Sur

très longue période (30 et 40 ans),

les actions et les foncières présen-

tent des niveaux de performance et

de volatilité très proches. Et, sur des

horizons plus courts (10 ou 20 ans),

les foncières présentent des perfor-

mances supérieures aux actions

(11,7 % de taux de rentabilité interne

par an sur 10 ans).

Valorisations extrêmement

contrastées

Toutefois, toutes les sociétés fonciè-

res ne sont pas logées à la même

enseigne. La concentration du sec-

teur (25 SIIC actuellement) s’est éga-

lement traduite par un mouvement

de spécialisation. Pour les foncières

spécialisées dans l’immobilier de

bureau, comme Covivio ou Gecina,

les signaux restent au vert.

La promotion immobilière

donne quant à elle des signes de flé-

chissement. Mais c’est l’immobilier

commercial qui focalise toutes les

inquiétudes. Les centres commer-

ciaux sont non seulement soumis

au pouvoir d’achat des ménages

mais ils surtout attaqués de front

par de nombreux concurrents en

ligne, comme Amazon. A la fin 2018,

le géant Unibail-Rodamco, très

exposé à l’immobilier commercial

de détail, se traitait avec une décote

de 40 % sur son actif net réévalué

(ANR), une sanction boursière équi-

valente à celle connue en 2008, en

pleine récession. Et le titre a encore

cédé plus de 3 % depuis janvier.

A l’inverse, Gecina a bondi de plus

de 30 % depuis le début de l’année.

Une hausse davantage liée aux anti-

cipations du marché qu’à la revalo-

risation de son patrimoine immobi-

lier. Ces valorisations extrêmement

contrastées se reflètent sur le rende-

ment : quand Unibail-Rodamco

affiche un rendement de p lus d e 8 %,

compte tenu de sa décote, Gecina,

une des pépites de la c ote, se

« contente » de moins de 4 %.

« L’immobilier, dans le monde

entier, délivre en moyenne un rende-

ment compris entre 4 et 5 %, quelque

soit le support. La différence vient de

la composante boursière, qui est la

plus volatile », observe Stéphanie

Galiègue. Le statut de valeur de ren-

dement d’une foncière dépendra in

fine du point d’entrée et de l’horizon

d’investissement. La baisse des taux

a été un facteur de soutien d es cours.

Mais, sur un horizon de dix ans et

plus, la revalorisation du patri-

moine assure la performance.

—E. B.

Championnes du dividende,
les sociétés foncières
restent très corrélées
aux actions en termes de
performance et de risque.

Les riches

dividendes

des sociétés

foncières

IMMOBILIER COTÉ

Europe, où les entreprises préfèrent

le versement du d ividende au rachat

d’actions, pratique courante aux

Etats-Unis. Et la France fait figure de

championne du dividende : le

record des 50 milliards d’euros dis-

tribués par les sociétés du CAC 40 a

été franchi en 2019 (au titre de l’exer-

cice de 2018), en progression d e 10 %,

soit un taux de distribution de 48 %,

selon les données de Factset.

Attention à la hausse

des taux!

Les valeurs de rendement ne sont

pas cependant gagnantes à tous les

coups. Le dividende n’est jamais

garanti : il est lié à la cyclicité de

l’activité de la société et à l’évolution

du résultat. Mais la baisse des divi-

dendes est en moyenne inférieure à

celle des résultats. Certaines socié-

tés peuvent cependant présenter

des rendements élevés en raison de

la forte décote de leur cours de

Bourse ou d’un taux de distribution

trop élevé pour être pérenne.

Enfin, les valeurs de rendement

ont tendance à sous-performer le

marché en cas de hausse des taux.

Cette réalité de marché doit être

nuancée par un fort biais sectoriel.

De fait, certains poids lourds de la

thématique « rendement », comme

les télécoms et les services aux col-

lectivités (« utilities »), profitent

moins du rebond de la croissance et

du retour de l’inflation. Quant aux

sociétés foncières, autre secteur

emblématique, leur actif net rééva-

lué est directement impacté par la

hausse des taux.

Les valeurs de rendement sont

souvent attachées à des métiers peu

attractifs sur le moyen et long

terme. C’est typiquement le cas du

secteur télécoms où les perspecti-

ves de croissance sont faibles mais

les cash-flow importants. Toute-

fois, il existe de nombreuses socié-

tés, qui n’apparaissent pas sponta-

nément comme des valeurs de

rendement, mais s’engagent sur

une dynamique de croissance du

dividende sur le long terme.

Ainsi, des groupes d e luxe,

comme L’Oréal ou LVMH (proprié-

taire des « Echos »), plutôt présen-

tés comme des valeurs de crois-

sance, avec des rendements faibles,

compte tenu du cours élevé de

l’action, assurent une croissance

régulière de leurs dividendes

depuis des années et affichent leur

volonté de poursuivre cette politi-

que. De même, dans le secteur de la

santé, les groupes pharmaceuti-

ques, comme Sanofi, assurent une

croissance régulière du dividende

sans dégrader leurs ratios finan-

ciers. Des valeurs de rendement se

trouvent en réalité d ans tous l es sec-

teurs, avec un niveau de risque plus

ou moins important.

Les obligations souveraines

offrent aujourd’hui un rendement

négatif et les obligations d’entre-

prise les mieux notées rapportent

au mieux 1 % à 2 %. Il faut donc

désormais investir dans les seg-

ments les plus risqués du marché

de crédit pour trouver un rende-

ment équivalent à celui des actions.

Mieux, sur les cinq dernières

années, le rendement sur les

actions est apparu autrement plus

stable que celui des obligations, qui

présentent de faibles perspectives

de plus-value, voir un réel risque en

capital en cas de remontée des taux.

Enfin, les valeurs de rendement ont

moins profité de la revalorisation

des marchés actions, et sont donc

moins vulnérables à une consolida-

tion boursière (et à une remontée

des taux). Dans une optique de pla-

cement de long terme, notamment

pour préparer sa retraite, les

valeurs de rendement peuvent pré-

senter une bonne alternative aux

obligations. Et dans le cadre d’un

contrat d’assurance-vie, « arbitrer

en faveur des valeurs de rendement

dans un contrat en unités de compte

me paraît faire sens », conclut Flo-

rian Allain.n

ACTIONS// Dans un contexte de taux bas et de soubresauts du CAC 40, les valeurs de rendement se présentent

comme une alternative aux obligations dans une optique de placement à long terme.

Valeurs de rendement : le dividende,

amortisseur de la volatilité

« L’immobilier

délivre en

moyenne, dans

le monde entier,

un rendement

compris entre

4 et 5 %, quel que

soit le support. »

STÉPHANIE GALIÈGUE

Directrice générale adjointe

du centre d’études

sur l’immobilier IEIF

Eric Benhamou

S

i le CAC 40 s’inscrit dans le
vert depuis le début de
l’année, les épargnants res-
tent frileux... Quels sont aujourd’hui
les meilleurs choix pour investir en
Bourse? Entre des valeurs de crois-
sance, dorénavant très chères, et des
valeurs cycliques décotées, toujours
sous la menace des tensions com-
merciales et du ralentissement éco-
nomique, une troisième thématique
d’investissement mérite l’attention :
les valeurs de rendement.
De qui s’agit-il? La valeur de ren-
dement est une a ction dont le r ende-
ment, c’est-à-dire le dividende rap-
porté au cours de Bourse, est
supérieur à la rémunération des
emprunts d’Etat. A l’heure où ces
derniers sont à taux négatifs, cette
définition n’a plus guère de sens. La
valeur de rendement peut être alors
comprise comme les sociétés dont
le rendement est supérieur à la
moyenne du marché, soit actuelle-
ment de 3,75 % sur l’indice Stoxx des

600 meilleures capitalisations euro-

péennes. Un niveau qui s’inscrit

dans la moyenne historique. Pour

Florian Allain, gérant chez Manda-

rine Gestion, « cette approche est trop

restrictive : il faut également prendre

en compte la capacité et la volonté de

la société à faire progresser régulière-

ment son dividende ». En clair, une

valeur de rendement doit à la fois

offrir un bon rendement et assurer

une croissance stable et pérenne du

dividende.

Pour Mandarine Gestion, les

valeurs de rendement présentent

un atout de taille pour un porte-

feuille patrimonial : elles ont la

capacité d’accompagner les phases

haussières de la Bourse et d’amortir

les chocs baissiers. Autrement dit,

ce sont des actions moins volatiles

que la moyenne du marché. De fait,

le dividende constitue un puissant

matelas de sécurité sur le long

terme. « Le rendement représente

40 % du gain sur une action à long

terme », souligne Florian Allain.

C’est particulièrement vrai en

Banque ou assurance?

Le secteur financier a particulièrement souffert en
Bourse de la baisse des taux. Les grandes valeurs du
secteur se trouvent très largement décotées par rapport
à leur actif net mais proposent à nouveau des dividendes
plus généreux. C’est le cas du secteur bancaire qui peut
désormais soigner ses actionnaires après avoir reconsti-
tué les fonds propres après la crise de 2008. Ainsi, les
banques françaises affichent des rendements supérieurs
à 6 % et Société Générale frôle même les 10 %. Toutefois,
les incertitudes sur le secteur sont encore nombreuses,
comme la transformation digitale, la pression sur les
marges et des coûts élevés.
Les assureurs présentent la même décote et des rende-
ments tout aussi élevés (6 % pour AXA). Toutefois, leur
diversification (assurance-vie, dommages, prévoyance)
leur permet d’amortir les chocs conjoncturels.