Die Welt - 24.10.2019

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16 FINANZEN DIE WELT DONNERSTAG,24.OKTOBER

D

ie Y-Towers werden in

drei Jahren die Skyline

von Amsterdam prägen.

Mit seinen 110 Metern

wird der 33 Geschosse

zählende, an die Maritim-Kette ver-

pachtete Hotelturm bei seiner Fertig-

stellung im Jahr 2022 das höchste Ge-

bäude der niederländischen Hauptstadt

sein. Im benachbarten Wohnturm wer-

den 174 Familien ein luxuriöses Obdach

finden.

Die Projektentwicklung mit insge-

samt 106.000 Quadratmeter Bruttoge-

schossfläche ist das jüngste Kind im

Portfolio des offenen Immobilienfonds

UniImmo: Europa der Union Invest-

ment Real Estate. Insgesamt 460 Millio-

nen Euro legt der Fondsanbieter der

Volks- und Raiffeisenbanken damit in

der Grachtenmetropole an.

Mit der Projektentwicklung wolle die

Union Investment Real Estate „Chan-

cen nutzen, die die robusten Vermie-

tungsmärkte aktuell bieten“, sagt Vol-

ker Noack, Mitglied der Geschäftslei-

tung der Fondsgesellschaft. „Das Be-

sondere an den Y-Towers ist neben der

innerstädtischen Lage die Möglichkeit,

eine Hotelentwicklung dieser Größe zu

realisieren und einen Wohnturm ohne

Mietbindung zu entwickeln“, sagt Mo-

nika Gerdes, Einkaufsspezialistin der

Union Investment Real Estate.

Der Deal, unterschrieben in diesem

Oktober, zeigt, wie sehr sich die Anlage-

strategie der offenen Immobilienfonds

gewandelt hat. Noch vor wenigen Jah-

ren fokussierten sich deren Manager

fast ausschließlich auf Bürotürme. Das

ist heute nicht mehr der Fall. „Den

Schwerpunkt der Immobilienobjekte

bilden zwar mit 54 Prozent noch die Bü-

rogebäude“, sagt Stefan Mitropoulos,

Immobilienanalyst der Landesbank

Hessen-Thüringen (Helaba).

Doch inzwischen spielten Einzelhan-

delsimmobilien mit einem Anteil von 26

Prozent sowie Hotels mit neun Prozent,

Lagerhallen und Distributionszentren

mit rund vier Prozent ebenfalls wesent-

liche Rollen. Einige Fonds investieren

zudem auch in Wohnhäuser. Zudem

sind die Objekte über diverse Städte in

diversen Ländern verteilt. „Offene Im-

mobilienfonds weisen eine breite Diver-

sifikation nach Standorten und Nut-

zungsarten auf“, sagt Mitropoulos.

VON RICHARD HAIMANN

Offene Immobilienfonds ermögli-

chen auch Kleinanlegern, am weltwei-

ten Monopoly-Spiel teilzunehmen. Be-

reits mit nur 100 Euro können Anteile

erworben, monatliche Sparpläne mit

nur 50 Euro abgeschlossen werden.

Hingegen belaufen sich die Mindestin-

vestitionsbeträge bei geschlossenen Im-

mobilienfonds in der Regel auf 10.

Euro. Deshalb wenden sich immer mehr

Sparer, die nicht genügend Kapital ha-

ben, um einem geschlossenen Fonds

beizutreten oder gar selbst eine Immo-

bilie zu erwerben, offenen Fonds zu.

Mit dem globalen Immobilienboom

der vergangenen Jahre ist deshalb im-

mer mehr Geld in die 18 für private Spa-

rer zugänglichen Anlagevehikel geflos-

sen. Allein in der ersten Hälfte dieses

Jahres waren es nach Angaben des

Fondsverbands BVI 6,1 Milliarden Euro

• und damit fast so viel wie die 6,4 Milli-
  arden Euro, die im gesamten vergange-
  nen Jahr in die Immobilienanlagevehi-
  kel investiert wurden.
  Aktienfonds verzeichneten in der ers-
  ten Hälfte dieses Jahres unter dem
  Strich nur Mittelzuflüsse von 700 Mil-
  lionen Euro. Aus den in Anleihen inves-
  tierenden Rentenfonds wurden von An-
  fang Januar bis Ende Juni gar zwei Milli-
  arden Euro abgezogen, weil viele
  Schuldverschreibungen nicht mehr Er-
  träge, sondern Verluste bringen. Deut-
  sche Bundesanleihen mit zehnjähriger
  Laufzeit rentierten Anfang Oktober bei
  minus 0,57 Prozent – Investoren müs-
  sen damit die Bundesregierung bezah-
  len, um ihr Geld leihen zu dürfen.
  Hingegen werfen offene Fonds von
  Jahr zu Jahr höhere Erträge ab, weil
  weltweit die Preise von Immobilien und
  die mit ihnen erzielbaren Mieten zuge-
  legt haben. „Allein in Deutschland wur-
  den in den ersten neun Monaten dieses
  Jahres 50 Milliarden Euro in Wohn- und
  Gewerbeimmobilien investiert“, sagt
  Fabian Klein, Leiter Investment bei der
  Immobilienberatungsgesellschaft
  CBRE. Die starke Nachfrage von in- und
  ausländischen Fonds, Pensionskassen
  und Versicherungen treibt seit Beginn
  des globalen Immobilienbooms vor
  neun Jahren die Preise der Liegenschaf-

ten stärker in die Höhe, als deren Mie-

ten zulegen.

Spiegelbildlich schrumpft die aus den

Mieteinnahmen in Relation zum Kauf-

preis erzielbare Rendite kontinuierlich.

Bürogebäude in Top-Lage, die langfris-

tig an bonitätsstarke Unternehmen ver-

mietet sind, seien so teuer geworden,

dass die Renditen an deutschen Top-

standorten wie Frankfurt, Hamburg,

Köln, München oder Stuttgart „nun bei

3,01 Prozent liegen“, sagt Klein. „In Ber-

lin sind es gar 2,8 Prozent.“

Die Preis- und Mietsteigerungen be-

scheren den Fondsanlegern seit Jahren

wachsende Erträge. „Seit 2013 sind die

durchschnittlichen Renditen der offe-

nen Immobilienfonds von 2,3 Prozent

auf 3,1 Prozent pro Jahr gestiegen“, sagt

Sonja Knorr, Analystin der Berliner Ra-

tingagentur Scope. Vorerst werden die

Immobilien in den Portfolios voraus-

sichtlich noch wertvoller werden: „Ob-

jekte im Bestand dürften in der Ten-

denz weiter aufwerten“, sagt Knorr.

Dabei gibt es allerdings Unterschiede

bei den Erträgen, die die einzelnen

Fonds erwirtschaften. Dies zeigt ein

Blick auf die beiden Branchenschwerge-

wichte: Der Deka-ImmobilienEuropa,

mit einem Nettofondsvermögen von

knapp 15,8 Milliarden Euro der größte

offene Immobilienfonds, bescherte sei-

nen Anlegern in den vergangenen fünf

Jahren eine Bruttowertentwicklung aus

Mieterträgen und Wertzuwächsen bei

den Immobilien im Portfolio von rund

15,5 Prozent. Beim Hausinvest der Com-

merz Real, mit einem Volumen von 15,

Milliarden Euro Nummer zwei der

Branche, waren es nur 12,6 Prozent.

Damit liegen die Renditen der offe-

nen Immobilienfonds jedoch deutlich

hinter denen von Immobilienaktien.

Der DIMAX, der Index der börsenno-

tierten deutschen Immobiliengesell-

schaften, stieg in den vergangenen fünf

Jahren um 114 Prozent. Allerdings brau-

chen Anleger bei Immobilienaktien

auch gute Nerven. Das zeigt die Kurs-

entwicklung der Deutsche Wohnen.

Die Aktie des börsennotierten Woh-

nungsunternehmens ist von Anfang Ok-

tober 2014 bis März dieses Jahres um

170 Prozent gestiegen, seither jedoch

um in der Spitze knapp 32 Prozent ge-

fallen. Der Grund: 111.000 der 163.

Wohnungen des Unternehmens liegen

in Berlin. Dort fordert die Volksinitiati-

ve „Deutsche Wohnen & Co enteignen“

die Verstaatlichung von Gesellschaften,

die 3000 und mehr Wohnungen besit-

zen. Der Senat lehnt dies zwar ab, will

aber die Mieten in der Hauptstadt für

die kommenden fünf Jahre deckeln.

Ertragsspitzenreiter bei offenen

Fonds mit einer Gesamtrendite von 5,

Prozent war im vergangenen Jahr der

Fokus Wohnen Deutschland. Der von

der Industria Wohnen im August 2015

aufgelegte Fonds ist einziges Vehikel

der Anlageklasse, das ausschließlich in

Mietwohnungen investiert. Aktuell um-

fasst das Portfolio 39 Objekte mit 2288

Wohnungen mit einem Investitionsvo-

lumen von 621 Millionen Euro.

Allerdings können Anleger immer

nur dann in diesen Fonds investieren,

wenn weitere Mehrfamilienhäuser zum

Ankauf gefunden sind. Bei diesen Cash

Calls nimmt das Management auch nur

so viel neues Kapital auf, wie zum Er-

werb der weiteren Liegenschaften be-

nötigt wird.

Diese Strategie fahren auch andere

offene Fonds, damit die Renditen der

Anlagevehikel nicht durch zu viel Liqui-

dität verwässert werden. Nicht in Im-

mobilien investiertes Kapital dürfen die

Fonds nur in Geldmarktpapieren anle-

gen oder bei Banken parken. Durch die

tiefen Zinsen lässt sich damit kein Er-

trag erzielen. „Die durchschnittliche

Verzinsung der Liquidität liegt faktisch

bei null“, sagt Analystin Knorr.

Dennoch halten viele Fonds Liquidi-

tätspolster von zum Teil mehr als 20

Prozent. Der Grund dafür: Nach Aus-

bruch der Finanzkrisevon 2008 muss-

ten 17 der damals mehr als 30 offenen

Immobilienfonds geschlossen und an-

schließend abgewickelt werden, weil

Anleger mehr Kapital abziehen wollten,

als an liquiden Mitteln überhaupt vor-

handen war. Bei der Auflösung waren

die 17 Anlagevehikel zum Teil gezwun-

gen, in Notverkäufen ihre Liegenschaf-

ten deutlich unter dem bisherigen

Buchwert abzustoßen. Unter dem

Strich verloren Anleger dabei mehr als

acht Milliarden Euro.

Die Bundesregierung hat daraufhin

das Investmentgesetz geändert. Anle-

ger, die seit dem 22. Juli 2013 Anteile an

offenen Immobilienfonds erwerben,

müssen diese nun mindestens zwei Jah-

re halten. Wollen sie ihr Kapital aus den

Fonds wieder abziehen, müssen sie dies

zwölf Monate vorher der Anlagegesell-

schaft mitteilen.

Dies soll dem Fondsmanagement ge-

nügend Zeit geben, um in Ruhe Immo-

bilien verkaufen zu können, falls Anle-

ger unter dem Strich mehr Geld abzie-

hen wollen, als an neuem Kapital hinzu-

kommt. Ausgeschlossen von dieser Re-

gelung sind Altanleger, die bereits vor

dem Stichtag Anteile erworben haben.

Sie können jederzeit bis zu 30.000 Euro

in einem Halbjahr abziehen.

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