Le Monde - 05.10.2019

20 |argent SAMEDI 5 OCTOBRE 2019

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IMMOBILIER

Le nouveau visage d’Argenteuil

L

a préfecture du Val­d’Oise

vient de rendre un arrêté

autorisant le projet Cap Hé­

loïse à Argenteuil, à condition

que ce dernier soit modifié « à la

marge », précise le document.

Une déception pour les riverains,

mais une victoire pour le maire

Les Républicains de la ville, Geor­

ges Mothron. Livré à l’horizon

2022, Cap Héloïse prévoit la créa­

tion de 40 000 m² tournés vers le

commerce, les loisirs, la restaura­

tion et l’immobilier résidentiel.

Un peu plus loin, ce sont les an­

ciennes friches SNCF de la ville qui

subiront, toujours d’ici à 2022, une

transformation de grande am­

pleur dans le cadre de l’opération

Argenteuil littoral : « Le projet

comprendra des locaux d’activités

pour les petites entreprises et des

laboratoires de recherche et déve­

loppement, ainsi qu’un hôtel haut

de gamme », souligne Georges

Mothron. Dernier exemple, le pro­

gramme Urban Valley, lauréat du

concours « Inventons la métro­

pole du Grand Paris 2 », sortira de

terre à l’horizon 2025 avec ses

17 800 m² d’immobilier mixte (bu­

reaux, commerces, activités...).

Les grues et les marteaux­

piqueurs n’ont pas fini de redessi­

ner la ville, tant les projets sont

nombreux. Depuis 2016 et l’inté­

gration d’Argenteuil à la Métro­

pole du Grand Paris, la ville a re­

trouvé sa compétence pour amé­

nager le territoire et s’en donne à

cœur joie. La plupart des opéra­

tions seront livrées entre 2022 et

2030.

L’objectif du maire est simple :

tout faire pour attirer des inves­

tisseurs et maintenir la popula­

tion à Argenteuil. « Nous ne négli­

geons aucun levier et dès cette an­

née, nous allons faire baisser la

taxe foncière de 6,3 % », ajoute le

maire. Une stratégie payante, la

ville étant déjà la troisième com­

mune la plus peuplée d’Ile­de­

France. Sur le plan démographi­

que, selon le dernier recense­

ment de l’Insee, la population

d’Argenteuil a augmenté de 5,9 %

sur la période 2011­2016.

Cet afflux de Franciliens a un

impact sur le secteur immobilier.

Depuis 2017, les transactions dans

la commune dépassent les mille

ventes à l’année, une première

dans le Val­d’Oise, dans le neuf

comme dans l’ancien. « Cette an­

née encore, nos ventes progressent

de 15 % à 20 % », se réjouit Marc

Colatosti, directeur de l’agence

Guy Hoquet d’Argenteuil. « Nos

clients sont à 70 % des Parisiens et

des habitants des communes voi­

sines dans les Hauts­de­Seine, où

les prix sont bien plus chers qu’ici,

comme Colombes ou Asnières. »

Un bon placement

Avec un mètre carré moyen es­

timé à 3 107 euros, Argenteuil fait

figure d’exception dans le dépar­

tement. « Surtout si l’on tient

compte du fait que la ville est si­

tuée à moins de dix minutes de la

gare Saint­Lazare depuis la li­

gne J », ajoute le maire. « Les prix

les plus élevés se trouvent dans le

centre­ville et dans le quartier

d’Orgemont, où le mètre carré os­

cille de 3 000 euros à 3 500 euros.

Si l’on s’éloigne vers Val­du­Nord,

on est plutôt sur des prix entre

1 200 euros et 1 500 euros/m² »,

souligne Marc Colatosti.

Si pour l’instant les prix bougent

peu (+ 1 % sur un an), Argenteuil

constitue un bon placement pour

les investisseurs qui veulent louer.

« Le marché locatif est porté par les

nombreux bassins d’emplois de la

ville et le centre d’affaires de la Dé­

fense », indique Philippe Denis, di­

recteur général adjoint de la com­

mercialisation chez Cogedim.

Ainsi, dans l’ancien, les rende­

ments bruts oscillent entre 6 % et

8 % pour des studios de 25 m²

achetés 100 000 euros et loués

600 euros en centre­ville. Autre

stratégie, se tourner vers un pa­

villon du quartier des Coteaux, à

moins de 270 000 euros, et le met­

tre en colocation.

Sans surprise, dans le neuf, c’est

près de la gare que les investis­

seurs ont intérêt à se positionner,

sans oublier de se tourner vers le

dispositif Pinel. Dans le neuf, les

rendements seront plus proches

de 4 % brut, que l’on soit en cœur

de ville, où le mètre carré moyen

est estimé à 4 200 euros, ou à un

quart d’heure à pied des trans­

ports, où les prix tournent plutôt

autour de 3 800 euros/m². « Les in­

vestisseurs ont d’ailleurs intérêt à

acheter dans une résidence princi­

palement occupée par des proprié­

taires usagers. Ainsi, ils seront sûrs

que l’immeuble conservera sa qua­

lité », conseille Philippe Denis.

ludovic clerima

Les épargnants face aux taux d’intérêt négatifs

La chute des taux obligataires a des répercussions sur le rendement des produits financiers

U

n taux d’intérêt néga­

tif? La formule tient

de l’oxymore. Et pour­

tant, le taux de l’em­

prunt d’Etat de référence sur le

marché français, l’obligation assi­

milable du Trésor (OAT) à 10 ans,

est passé sous la barre des 0 % le

25 juin, pour s’établir actuelle­

ment aux environs de − 0,30 %.

Cela signifie que les investisseurs

paient pour prêter de l’argent à

l’Etat. Parallèlement, la Banque

centrale européenne (BCE) a

baissé son taux de dépôt à − 0,5 %

en septembre pour soutenir

l’économie européenne. Bref, les

taux d’intérêt sont durablement

installés en territoire négatif, et

ce n’est pas bon signe.

Les particuliers ont cependant

une raison de se réjouir : les taux

des crédits immobiliers sont eux

aussi sur une pente descendante.

En effet, la baisse des taux d’inté­

rêt à long terme sur les marchés

incite les banques à proposer des

crédits toujours plus attrayants à

leurs clients dans un contexte de

forte concurrence entre les éta­

blissements financiers.

Actuellement, les taux des cré­

dits immobiliers sur vingt ans

sont compris entre 0,58 % et

1,25 %, selon Meilleurtaux.com et

ils devraient encore baisser d’ici à

la fin de l’année! Un contexte fa­

vorable à la pierre. « Le marché

immobilier va rester florissant sur

tous les segments – le résidentiel,

le commerce et les bureaux –

grâce au niveau des taux d’inté­

rêt », confirme Jean­Maximilien

Vancayezeele, directeur général

délégué du groupe de conseil pa­

trimonial Crystal.

Côté épargne financière, en re­

vanche, les conséquences de la

baisse des taux se font durement

ressentir. Aucun espoir d’obtenir

du rendement sur vos placements

de court terme, dont le niveau dé­

pend plus ou moins de celui des

taux directeurs de la BCE.

Mission impossible

Détenir trop de liquidités com­

mence même à être un fardeau

pour l’épargnant : la banque pri­

vée Lombard Odier a annoncé

qu’elle taxerait les dépôts en cash

de ses clients à partir du 1er octo­

bre pour répercuter les taux de la

BCE. Seuls les dépôts supérieurs à

1 million d’euros, hors mandat de

gestion, sont concernés. D’autres

banques privées devraient suivre.

Une décision qui ne concerne pas

le grand public. Le gouverneur de

la Banque de France, François Vil­

leroy de Galhau, a jugé bon de pré­

ciser sur RTL « qu’il n’est pas ques­

tion que cela s’applique aux parti­

culiers habituels ».

Reste que placer son argent sur

un placement sécuritaire mais

performant est désormais mis­

sion impossible. A 0,75 %, le Liv­

ret A est certes largement supé­

rieur au niveau des taux d’intérêt

à court terme. Mais il demeure un

pis­aller puisque les épargnants

perdent de l’argent si l’on tient

compte de l’inflation, qui atteint

1,2 %. « La formule de calcul plaide

pour une baisse du taux du Livret A

à 0,50 % au 1er février, mais il est

probable que les pouvoirs publics

préféreront le laisser inchangé

pour éviter la colère des épar­

gnants », analyse Philippe Crevel,

directeur du Cercle de l’épargne.

Rien à attendre non plus du côté

des livrets bancaires, dont la ré­

munération moyenne atteint

0,11 % avant impôt, d’après le site

d’information MoneyVox.

Mais il y a plus grave : l’installa­

tion des taux d’intérêt à long

terme en territoire négatif met

en difficulté le fonds en euros de

l’assurance­vie, dont le rende­

ment va encore s’effriter. Cela fait

des années que les assureurs in­

vestissent la nouvelle collecte

dans des obligations d’Etat de

moins en moins rentables, et

même désormais négatives.

Cette baisse des taux est peu à

peu répercutée sur les épargnants.

Generali a donné le ton, fin sep­

tembre, en déclarant que le rende­

ment de ses fonds en euros allait

« sensiblement reculer » cette an­

née. Pour mémoire, le rendement

moyen du marché s’est établi à

1,80 % pour 2018. « Entre les prélè­

vements sociaux et les frais de ges­

tion, le fonds en euros couvre dé­

sormais tout juste l’inflation. Il ne

doit plus avoir une place centrale

dans le patrimoine des particu­

liers », martèle Benoît Vesco, direc­

teur général de Meeschaert AM.

Un message difficile à entendre

pour les particuliers, qui détien­

nent 72 % de leurs contrats d’assu­

rance­vie sur le fonds en euros.

Les assureurs utilisent désor­

mais la manière forte pour les

convaincre : « Pour limiter la col­

lecte, les compagnies d’assurances

exigent que les épargnants sous­

crivent une part de plus en plus im­

portante d’unités de compte pour

accéder au fonds en euros. Ce

dernier va devenir un produit de

luxe difficile à obtenir », explique

M. Vancayezeele. De plus, Gene­

rali a annoncé étudier la mise en

place de frais d’entrée sur les

fonds en euros pour 2020.

« Une dose de risque »

Le moment est donc bien choisi

pour se repositionner vers les uni­

tés de compte, c’est­à­dire des ac­

tifs qui rapportent davantage (ac­

tions, immobilier, devises, matiè­

res premières, etc.), mais sans

protection du capital investi.

« Dans le contexte actuel de taux

bas, les marchés actions offrent en­

core une espérance de rendement

meilleure que la classe d’actifs obli­

gataires en contrepartie d’un ris­

que plus élevé. Investir en unités de

compte constitue une opportunité

pour les épargnants acceptant une

dose de risque et ayant un horizon

d’investissement long terme », es­

time Olfa Maalej, directrice du

pôle produits & solutions de la

banque Neuflize OBC.

Enfin, la chute des taux d’intérêt

a aussi des conséquences sur le

cours de l’or. L’once est passée de

1 279 dollars (1 173,40 euros) fin

2018 à 1 510 dollars (1 385,30 euros)

actuellement, soit une hausse de

18 %, sous le double effet de la

baisse généralisée des taux d’inté­

rêt dans le monde et des craintes

géopolitiques, notamment de la

guerre commerciale entre les

Etats­Unis et la Chine. Une situa­

tion qui devrait perdurer, confir­

mant le statut de valeur refuge du

métal jaune.

agnès lambert

Des prix abordables

SOURCE : MEILLEURSAGENTS

Prix du m^2

Evolution des prix

sur un an

Rendement

locatif

(studio-2 pièces)

3 107 €

6 % + 1 %

Argenteuil

Nombre

de transactions

(2017)

1 047

Evolution du nombre

d’habitants

(2011-2016)

• 5,9 %

QUESTION  À  UN  EXPERT

Quelles sont les conséquences

patrimoniales du remariage?

olivier rozenfeld, président de Fidroit

En cas de remariage, n’oubliez pas de modifier la clause bénéficiaire

des contrats d’assurance-vie, de prévoyance, ou le testament que

vous aviez rédigé en son temps... Sont concernés tous les produits ou

dispositions patrimoniales où vous avez nommément désigné votre

précédent conjoint. Au moment du divorce, vous avez peut-être sou-

haité maintenir le bénéfice de la donation entre époux. C’est irrévoca-

ble et profitera à votre ex! Soyez vigilant s’il y a des enfants nés de la

première union, le conjoint survivant ne profitera que du quart en

pleine propriété de la succession future de son mari ou de son épouse,

et non pas de l’option en usufruit. Il perd alors l’accès aux revenus.

Des enfants d’une précédente union, c’est aussi le risque d’une « ac-

tion en retranchement », c’est-à-dire qu’ils peuvent vous empêcher de

prendre des mesures trop favorables à votre nouveau conjoint, si elles

rognent sur leurs propres droits légaux lors de la succession. Pensez

aussi impôts. L’année du mariage, vous devrez ne réaliser qu’une dé-

claration ou former encore deux foyers fiscaux distincts. Enfin, en cas

de remariage, vous ne pourrez plus prétendre à la pension de réver-

sion des régimes complémentaires de votre ex-conjoint. La pension

du régime de base se répartira entre les ex-conjoints successifs du dé-

funt au prorata de la durée des différents mariages...

I M M O B I L I E R

La possibilité d’une bulle à Paris

Selon une étude de la banque suisse UBS analysant les

prix des biens immobiliers dans 24 grandes villes à tra­

vers le monde, une bulle pourrait exploser à Paris sur

le marché résidentiel. Le marché des propriétaires rési­

dents s’y découple de plus en plus des fondamentaux

en termes de revenus et de rendements locatifs. En

outre, depuis 2006, les prix sont découplés du reste du

pays. Les perspectives d’évolution des prix du résiden­

tiel vont être mises à « rude épreuve » par la difficulté

d’accéder à la propriété. Sur ce plan, « Paris est la ville

européenne la moins abordable », conclut l’étude.

AVEC UN TAUX DE 0,75 %, 

LE LIVRET A DEMEURE UN 

PIS­ALLER PUISQUE LES 

ÉPARGNANTS PERDENT DE 

L’ARGENT SI L’ON TIENT 

COMPTE DE L’INFLATION, 

QUI ATTEINT 1,2 %

60 %

C’est la proportion minimale d’unités de compte exigée par l’as-

sureur Generali pour les nouveaux versements des clients sur leur

contrat d’assurance-vie : autrement dit, pour 10 000 euros dépo-

sés sur un contrat, 4 000 euros seulement peuvent alimenter le

fonds en euros, le solde étant forcément investi en unités de

compte (UC), c’est-à-dire sur des actifs plus risqués (actions, im-

mobilier, devises, matières premières, etc.), sans garantie sur le

capital investi. Une pratique courante dans le marché, mais dans

des proportions moindres : les compagnies requièrent générale-

ment entre 20 % et 40 % d’unités de compte.

SOS CONSO 

CHRONIQUE PAR RAFAËLE RIVAIS

Quand le client de l’hôtel

tombe du balcon et se tue

L

a veuve et les enfants d’un analyste financier,

Alain X, mort pendant son séjour dans un palace

de la Côte d’Azur, viennent d’obtenir réparation,

après une longue procédure judiciaire. C’est le

5 juillet 2004, vers 22 heures, selon la police, qu’Alain X se

tue accidentellement : alors qu’il se trouve sur son balcon,

un orage éclate ; mais il ne peut revenir dans sa chambre, car

la porte­fenêtre, qu’il a refermée derrière lui, s’est bloquée. Il

enjambe son balcon, pour se rendre sur celui de la chambre

voisine, dont la fenêtre est ouverte, et retourner à l’intérieur

de l’hôtel ; c’est alors qu’il tombe, et que son corps s’écrase

sur des rochers, cent mètres plus bas.

Sa veuve et ses enfants assignent le gérant de l’hôtel. Ils af­

firment qu’il a manqué à son obligation de sécurité en ne

faisant pas changer le système de fermeture de la porte­fe­

nêtre, dont il connaissait le caractère défectueux, puisque,

en mars 2003, déjà, un client de la chambre avait ainsi été

« enfermé dehors ». Pour regagner sa chambre, il avait brisé

la vitre à l’aide d’une chaise se trouvant sur le balcon. Les X

ajoutent que, faute d’avoir procédé à ce

changement, l’hôtel aurait dû informer

son client du problème, afin qu’il évite de

refermer la porte derrière lui.

« Imprudence »

L’hôtelier répond qu’Alain X a commis

une « imprudence » en « choisissant la

voie périlleuse d’une tentative de passage

sur un balcon voisin, de nuit, par un temps

de pluie et de vent, au­dessus d’une corni­

che, au lieu d’utiliser une chaise disponible

pour briser la vitre ou d’attendre le passage de la femme de

ménage, le lendemain matin ».

La cour d’appel d’Aix­en­Provence considère, le 13 fé­

vrier 2014, que les torts sont partagés. Mais la Cour de cassa­

tion juge, le 17 février 2016, que l’hôtelier est tenu à la « répa­

ration intégrale » du préjudice, pour avoir « manqué à son

obligation de sécurité ». La cour d’appel de Montpellier le

condamne à payer quelque 850 000 euros, le 16 janvier 2018.

Mme X demandait beaucoup plus, au titre du « préjudice

économique » lié à la disparition de celui qui faisait vivre sa

famille. Mais les magistrats appliquent la règle selon la­

quelle la « réparation intégrale » doit se faire « sans perte ni

profit ». Ils considèrent qu’allouer aux X une somme supé­

rieure générerait pour eux un profit, du fait que leur « préju­

dice économique » a été presque entièrement indemnisé par

la caisse primaire d’assurance­maladie et par l’assurance­

décès qu’Alain X avait contractée.

Le 12 septembre 2019, la Cour de cassation valide leur déci­

sion : les 850 000 euros indemniseront principalement le

« préjudice moral » des proches du défunt.

LA FAMILLE 

AFFIRME QUE

LE GÉRANT A 

MANQUÉ À SON 

OBLIGATION

DE SÉCURITÉ 

CLIGNOTANT