Fotos: xxxxnegociar
, (hier) verhandeln
la escritura pública
, Eigentumsurkunde;
Grundstücksurkunde
la titularidad
, Eigentümerschaft
el registro de la pro-
piedad
, Liegenschaftsregister;
Grundbuch
abonar
, (hier) bezahlen
la superficie útil
, Nutzfläche
el registro mercantil
, Handelsregister
la nota simple
, einfacher Grund-
buchauszug
el embargo
, Pfändung
los pagos a la comunidad
, Zahlungen an die
Haus-, Eigentümerge-
meinschaft; Hausgeld
comprometer
, verpflichten
el incumplimiento
, Nichterfüllung
por la vía judicial
, auf dem Gerichtsweg
número de colegios internacionales, que ha subido
a 15 en Mallorca, dato interesante para familias que
deseen establecer su residencia allí.
Conviene no solo conocer la ley y el mercado,
sino también algunas cuestiones socioculturales
para comprender el sector inmobiliario y su fun-
cionamiento. Según comenta el abogado Philipp
Kirchheim: “Hay una diferencia fundamental en
cualquier negocio inmobiliario entre Alemania y Es-
paña: en Alemania es el notario quien lleva el negocio
desde el principio hasta el final; en cambio, en Espa-
ña una compraventa inmobiliaria se puede realizar
perfectamente de forma verbal o con un documento
privado. Esta diferencia marca mucho la práctica de
un negocio inmobiliario en España”.Proceso de compra, paso a paso
Lo habitual en el proceso de compra de vivienda es:
1. Buscar a fondo la vivienda ideal;
2. Negociar el precio y hacer una oferta;
3. Verificar el estado legal y técnico de la vivienda y
del propietario/ vendedor;
4. Firmar un contrato de arras o de opción;
5. Firmar el contrato de compraventa en escritura
pública ante notario;
6. Inscribir la nueva titularidad del inmueble en el
registro de la propiedad y pagar los impuestos que
nos correspondan por ley.Buscar la vivienda
Concretar nuestras prioridades (que se vea el mar,
que tenga jardín, que esté bien comunicada, que se
encuentre en un casco urbano o que se encuentre
en el campo) es un factor clave para la búsqueda. Las
agencias inmobiliarias facilitan el trabajo, habitual-
mente cobran un porcentaje entre el 3 y el 6 % del
precio de venta, que suele pagar la parte vendedora,Conocer el terreno, la
construcción y el estado legal
de la vivienda es fundamental
antes de comprarla64 TAJE REPOR ECOS 11/2019aunque hay regiones en España en las que
ambas partes abonan la mitad.
Cuando ya se ha encontrado la vivien-
da, antes de firmar nada se deben exami-
nar las características físicas de la casa
(las medidas, el plano, la superficie útil),
la información relevante del vendedor
(datos completos y si es una persona ju-
rídica sus datos en el registro mercantil)
y la documentación técnica-legal. Para
ello solicitamos la información del regis-
tro de la propiedad, pedimos una “nota
simple” para examinar a quién pertene-
ce, si tiene cargas, hipotecas, embargos,
etc. Finalmente solicitamos el certificado
de eficiencia energética, el informe de la
ITE (Inspección Técnica del Edificio) y
aclaramos si está al día en los pagos a la
comunidadContratos y documentos
Si hablamos del contrato de compraventa,
nos podemos referir a diferentes tipos de
contrato. Existe el “contrato de arras”, en
el cual las partes pagan una “señal” (un
di nero por adelantado), que suele ser el
10 % del precio de la vivienda, y que com-
promete a ambas partes a firmar la com-
praventa hasta una fecha concreta. Lo
ha bitual es acordar unas “arras peniten-
ciales”: si el comprador no cumple, pierde
el importe de las arras como penalización
a favor del vendedor. Pero si el vendedor
no cumple, debe devolverle al comprador
el importe de las arras por duplicado.
También se puede hacer un “contrato
de compraventa” sin pacto de arras. En
este caso las partes quedan obligadas a
formalizar la compraventa, y no pueden
liberarse de esta obligación mediante el
pago de las arras. En caso de incumpli-
miento, cada parte puede obligar a la otra
a formalizar la compraventa, si es necesa-
rio, por la vía judicial.
En Mallorca se firma habitualmente
un “contrato de opción”, lo mismo que
un contrato de arras, pero en vez de unas
“arras” se acuerda una “prima de opción”.
En caso de incumplimiento, se pierde la
prima o se debe pagar una penalización
por el importe doble de la misma. Fotos: E. Márquez, iStock