Frankfurter Allgemeine Zeitung - 06.09.2019

NR. 207·SEITE I 1

FRANKFURTER ALLGEMEINE ZEITUNG Immobilien FREITAG, 6. SEPTEMBER 2019

ols. STUTTGART,5. September. Noch
ist es eher eine Szene mit Seltenheits-
wert: Der Mitarbeiter öffnet die Tür des
Bürogebäudes anstatt mit Schlüssel oder
Chipkarte mit seinem Mobiltelefon, und
er wird dann zugleich freundlich begrüßt
und bekommt auf der entsprechenden
App angezeigt, wo es einen freien Arbeits-
platz gibt. Die Digitalisierung von Immo-
bilien steckt noch ganz am Anfang. Gera-
de werden in Deutschland die ersten Pro-
jekte von Bürogebäuden mit komplett di-
gitaler Infrastruktur umgesetzt. „Da geht
es nicht darum, mit dem Handy das Licht
anzuschalten“, sagt Klaus Dederichs, der
beim auf Immobilien spezialisierten Pro-
jektsteuerer und Beratungsunternehmen
Drees & Sommer mit Sitz in Stuttgart die
Themen Informationstechnologie, Kom-
munikation sowie Digitalisierung verant-
wortet. Die digitale Infrastruktur werde
immer wichtiger und habe somit oberste
Priorität, nicht nur für den Mieter. Mittels
Künstlicher Intelligenz werden künftig
technische Anlagen, Sensoren sowie Pla-
nungs- und Betriebs- und Nutzerdaten
miteinander verknüpft. Die gesammelten
Daten können dann ausgelesen und auf
dieser Basis dann Nutzung und Verbrauch
optimiert werden.
Die zusätzlichen Kosten bei der Pla-
nung eines digital ausgestatteten Gebäu-
des halten sich nach Einschätzung von
Architekt und Drees-&-Sommer-Vor-
stand Steffen Szeidl in Grenzen. „Aktu-
ell betragen die Mehrkosten durch die Di-

gitalisierung etwa 2 bis drei Prozent der

Gesamtinvestition.“ Aktuell ist das Bera-

tungsunternehmen bei dem digitalisier-

ten Bürogebäude Cube Berlin mit von

der Partie. Dort investiert der Bauherr

in den Neubau rund 100 Millionen Euro.

Zum Einsatz kommen rund 3750 Senso-

ren, um die digitalen Technologien um-

zusetzen. Die reichen von der Bedie-

nung der Gebäudetechnik bis hin zu Zu-

gangskontrolle durch Personenerken-

nung, die Nachverfolgung von Personen

oder Gegenständen bis zur Navigation

im Gebäude über eine entsprechende

Gebäude-App.

Doch bis die Sensoren erst einmal im

Gebäude verbaut werden können, sind

zahlreiche Schritte im Vorfeld notwen-

dig. Bereits in der Planungsphase wird

praktisch ein digitaler Zwilling des Ge-

bäudes geschaffen, der eine Immobilie

über den gesamten Lebenszyklus hinweg

begleitet, wie Szeidl erläutert. Und bevor

die Technik verbaut wird, gilt es, diese

auf Herz und Nieren zu prüfen. Im Fall

des Neubaus in Berlin wurde damit zwei

Jahre zuvor begonnen. Neben der Funk-

tionalität steht dabei auch der Sicher-

heitsaspekt im Mittelpunkt. Dafür richte-

te Drees & Sommer in Aachen ein eige-

nes Testlabor ein. „Wir suchen gezielt

nach Sicherheitslücken“, sagt Physiker

Dederichs. Denn rund 85 Prozent der

Sensoren, die man heute kaufen könne,

seien nicht sicher. Ferner wird die Kom-

patibilität der Produkte geprüft.

„Sensorik und weitere Technologien

zur Datenerfassung sind also eine not-

wendige Bedingung, um die Verwaltung

teilweise automatisieren zu können“,

sagt Alexander Hellmuth vom Beratungs-

unternehmen EY Real Estate GmbH.

„Insbesondere in der Verwaltungsphase

finden sich zahlreiche Ansätze zur Auto-

matisierung und Effizienzsteigerung. Au-

tonome Prozesse können repetitive Auf-

gaben unter Zuhilfenahme von Künstli-

cher Intelligenz und in Verbindung mit

Plattformen sukzessive ersetzen.“

Dederichs sagt einen tiefgreifenden

Wandel der Immobilienwirtschaft vor-

aus, wenn die Gebäude über die Zeit hin-

weg immer besser digital ausgestattet

werden. Heute definierten sich Immobi-

lienbetreiber vor allem noch über die Ver-

mietung von Flächen. Die Entwicklung

gehe dahin, dass sich die Unternehmen

zu Plattformbetreibern hin entwickelten,

die ihren Kunden spezifische Dienstleis-

tungen anbieten könnten. So ist der Physi-

ker davon überzeugt, dass künftig auch

die fest und für einen gewissen Zeitraum

vereinbarte Miethöhe entfallen wird. Es

spielen dann andere Faktoren mit eine

Rolle, beispielsweise softwarebasierte

Dienstleistungen. So werden der Ein-

schätzung des Fachmannes zufolge Un-

ternehmen Parkplätze nicht mehr dauer-

haft für einen gesamten Monat mieten,

sondern es wird nach der tatsächlichen

Nutzung abgerechnet.

EY-Immobilienfachmann Hellmuth

meint: „Neben der Prozessautomatisie-

rung kann Künstliche Intelligenz auch

den Mieterservice verbessern. Zudem

entstehen neue Produkte im gesamten

Wertschöpfungszyklus von Immobilien,

die das Arbeiten erleichtern. Die Progno-

se von zukünftigen Entwicklungen wird

verbessert, die Markttransparenz wird er-

höht. Entsprechende Entscheidungen

werden auf Basis einer breiteren Daten-

grundlage getroffen. Transaktionen wer-

den durch deutlich agilere Vertrags- und

Verwaltermodelle dezentralisiert und

entsprechend vereinfacht. Das lohnt sich

sowohl für private als auch institutionel-

le und professionelle Immobilieninvesto-

ren.“

In Köln gibt es ähnlich wie in Berlin

gleichfalls ein neues Bürogebäude, mit ei-

nem hohen Grad an Digitalisierung. Das

Gebäude namens The Ship setzt wie das

Pendant in Berlin unter anderem auf

eine intelligente Parkhaussteuerung so-

wie eine Gebäudenavigation für externe

Gäste. Alte Gebäude nachzurüsten ist na-

türlich gleichfalls möglich, aber gar nicht

so einfach. Es reiche nicht einfach aus,

den Glasfaseranschluss legen zu lassen,

sagt Szeidl.

Ein Knackpunkt ist den Angaben zufol-

ge bei Bestandsgebäuden die Wandstärke

der Außenfassade. Ist sie mit zusätzli-

cher Dämmung versehen, gibt es oftmals

Probleme mit dem Mobilfunkempfang.

Auch besonders beschichtete Glasschei-

ben an der Außenfassade können hier

Probleme bereiten. Lösungen aus dem

Privatbereich für Smart-Home können

im professionellen Immobilienmanage-

ment nicht immer eingesetzt werden.

Denn der Privatnutzer überfrachtet oft-

mals sein Eigenheim mit verschiedenen

Systemen, die dann gar nicht in der Lage

sind, miteinander zu kommunizieren,

und somit keinem Mehrwert bringen.

Am Ende gibt es dann viele individuelle

Einzellösungen und mehrere App-An-

wendungen, und der ganzheitliche Ge-

danke bleibt auf der Strecke. Dieser Feh-

ler sei in der Vergangenheit oftmals auch

bei der Gebäudeautomatisierung began-

gen worden.

Doch die Digitalisierung hält natür-

lich nicht nur bei der Gebäudeausstat-

tung Einzug, sondern schon weit im Vor-

feld im Bereich der Planung. Denn mit

der unter der Überschrift „Building

Information Modelling“ (kurz BIM, Bau-

werksdatenmodellierung) firmierenden

Methode lassen sich die Daten aller Ar-

beitsschritte von der Planung bis zur

Bauausführung in einem virtuellen Com-

putermodell zusammenfassen – und die

Bauwerke anschaulich visualisieren –,

ohne dass ein Stein bewegt werden

muss. Heute werden schon die meisten

Großprojekte erst einmal im Rechner

dargestellt, lange Zeit bevor Bagger die

Baugrube ausheben. Ab 2020 muss diese

Methode einsetzen, wer an Infrastruktur-

ausschreibungen der öffentlichen Hand

teilnehmen will.

D

er bevorstehende Börsengang des

amerikanischen Bürovermieters We-

work verspricht spektakulär zu werden.

Beobachter erwarten, dass der Konzern

mit bis zu 50 Milliarden Dollar bewertet

wird – ein gewaltiger Wert für ein Start-

up, das noch Milliardenverluste macht.

Möglicherweise honorieren Anleger den

offensiven Wachstumskurs und die Er-

schaffung eines neuen Trends, dem soge-

nannten Coworking, der die Büromärkte

auch in Deutschland verändert. Dabei

geht so mancher Mieter dazu über, Büros

mit flexiblen, also schnell kündbaren Ver-

trägen zu beziehen und diese Flächen mit

anderen Nutzern zu teilen. Das wird als

Modetrend angepriesen, der sogar die

Kreativität fördern soll. Die handfesteren

Vorteile für die Mieter dürften indes darin

liegen, dass sie die Fläche je Mitarbeiter

bei geschickter Kalkulation – einschließ-

lich großzügiger Heimarbeit – drücken

und vor allem schnell wieder aus dem

Mietvertrag aussteigen können, wenn sich

ihr Geschäft abschwächt. Diese Überle-

gungen zeigen die Kehrseite für Wework

und Konkurrenten auf: Sie selbst mieten

die Büros meist langfristig an und vermie-

ten sie kurzfristig. Falls sich die Wirt-

schaft abschwächt, haben sie ein Problem,

weil sie dann auf leeren Büros sitzenblei-

ben. Die Erfahrung zeigt, dass Büromärk-

te relativ schnell auf eine Konjunkturab-

schwächung reagieren, wie sie in Deutsch-

land derzeit zu beobachten ist. Das dürfte

für den hochflexiblen Coworking-Markt

umso mehr gelten. Beobachter halten es

nicht für ausgeschlossen, dass hier bald

die ersten Anbieter ausfallen. Für Wework

spricht da, dass das erst einmal für die klei-

nen, kapitalschwachen Konkurrenten gilt.

Längerfristig wird sich aber auch Wework

den hohen Risiken seines Geschäftsmo-

dells kaum entziehen können.

Bisher haben Sie fast ausschließlich in
Gewerbeimmobilien wie Büros, Ein-
kaufszentren oder Hotels investiert.
Jetzt wenden Sie sich auch den Wohnim-
mobilien zu. Warum?
Weil wir so unser Portfolio weiter di-
versifizieren können. Dies insbesondere
vor dem Hintergrund einer langfristig
großen Nachfrage nach bezahlbarem
Wohnraum bei gleichzeitig knappem An-
gebot. Und mit Wertgrund haben wir ei-
nen Partner, der uns dabei optimal unter-
stützt. Unsere Anleger profitieren so
gleich zweifach: einerseits von der Erfah-
rung und dem Marktzugang eines erfolg-
reichen Asset-Spezialisten und anderer-
seits von der gewohnten Qualität unseres
Fondsmanagements.

Gehen Sie damit nicht hohe Risiken ein,
weil die Warnungen vor dem Platzen ei-
ner Preisblase zunehmen?
Nein, keineswegs. Sicherlich gibt es an
bestimmten Standorten Preisübertreibun-
gen, aber keine flächendeckende Blase.
Zudem werden mögliche Preisrückgänge
nur dann zum Problem, wenn man zum
Verkauf von Immobilien zu niedrigeren
Preisen gezwungen ist oder nur spekula-
tiv eingekauft hat. Das tun wir aber dezi-

diert nicht, und wir gehen auch nicht in

die Lagen mit Preisübertreibungen. Im

Gegenteil: Wir sind in der komfortablen

Situation, mit dem Hausinvest sehr lang-

fristig planen zu können, und setzen auf

nachhaltig erzielbare Mieterträge statt

kurzfristige Verkaufsgewinne. Weil wir

über ausreichend Liquidität verfügen

und Fremdkapital zu günstigen Konditio-

nen aufnehmen können, werden wir

auch nicht plötzlich zum Verkauf gezwun-

gen sein. Zudem steigen wir frühzeitig in

den Lebenszyklus der Immobilien ein

und können deshalb auch im aktuellen

Zyklus noch zu attraktiven Konditionen

erwerben. Entscheidend ist letztlich,

dass wir immer Mieter für unsere Objek-

te finden. Deshalb investieren wir neben

den deutschen Metropolen auch in wach-

senden Mittel- und Universitätsstädten.

Ist das wirklich eine gute Idee, ausge-

rechnet zu einer Zeit in den Wohnungs-

markt einzusteigen, in der die Diskussi-

on immer aufgeheizter wird und sogar

Enteignungen von Wohnungskonzernen

kein Tabu mehr sind?

Ich halte das für eine ausgezeichnete

Idee. Wann wenn nicht jetzt sollten wir

in bezahlbare Wohnungen investieren?

Nur so können wir dem Nachfrage- und

Preisdruck begegnen. Die Kommunen

mit ihren Förderprogrammen sind für

uns dabei natürlich sehr wichtige Part-

ner. Wir zeigen ihnen, dass wir bereit

sind, auch in öffentlich geförderten Woh-

nungsbau zu investieren, und dass dies

entgegen landläufiger Meinung durchaus

rentabel sein kann. Und wir überzeugen

sie von uns als verlässlichen Partner. Wie

das gelingen kann, haben wir gerade bei

unseren ersten Ankäufen in Darmstadt

und Dresden bewiesen.

Wie wollen Sie vermeiden, als „Miet-

hai“ öffentlich diskreditiert zu werden?

Spekulation ist nicht unser Geschäft.

Wir kaufen keine Bestandswohnungen,

um sie aufzuteilen, zu entmieten oder zu

sanieren und dann die Mieten hochzutrei-

ben. Hausinvest agiert absolut konserva-

tiv als langfristiger Bestandshalter. Des-

halb schenken uns unsere Anleger ihr

Vertrauen, und das seit über vier Jahr-

zehnten. Wir wollen Neubauwohnungen

bieten, die Spaß machen, und das zu fai-

ren Mieten. In die die Menschen ziehen,

weil sie es wollen, nicht weil sie es müs-

sen.

Die Fragen stellteMichael Psotta.

Riskantes Wework-Modell

Von Michael Psotta

Architekten müssen Baukosten

zwingend einhalten.Seite I 3

Licht anknipsen per

Handy; Sensoren, die

helfen, die Temperatur

zu regeln; und der

Aufzug meldet den

nächsten Wartungs-

termin. Digitalisierung

und Künstliche Intelli-

genz halten Einzug in

die Immobilienbranche.

Vier Fragen an:Andreas Muschter, Commerz Real

Bürogebäude werden schlauer

„Wir wollen faire Mieten bieten“

Über den Einstieg in den Wohnungsmarkt und das Risiko, zum „Miethai“ zu werden

Soll auch morgen noch Stand der Technik sein:Das digitalisierte Bürogebäude Cube Berlin Foto Reuters