Le Monde - 06.09.2019

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ÉCONOMIE & ENTREPRISE

VENDREDI 6 SEPTEMBRE 2019

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Immobilier : Paris franchit un cap historique

Le seuil des 10 000 euros le mètre carré a été dépassé. En dix ans, le prix moyen d’un logement a crû de 66 %

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aris est une fête pour les propriétaires, mais le ticket d’entrée coûte de plus en plus cher. Selon les données publiées par la cham bre des notaires, jeudi 5 septem bre, le prix moyen du mètre carré dans la capitale a bien franchi le cap des 10 000 euros en août. Il pourrait atteindre 10 280 euros en octobre, soit une hausse de plus de 66 % en dix ans. Cinq arrondis sements sont déjà audelà de 12 000 euros et tous dépassent les 8 000. L’envolée est sans com mune mesure avec celle observée dans d’autres métropoles, même dynamiques, comme Nantes, Lyon ou Bordeaux. A tel point qu’il faut gagner au minimum 11 000 euros à deux pour acheter 75 m², selon les calculs du courtier Vousfinancer.com! Eston face à une bulle sur le point d’exploser? Le terme fait dé bat. « On ne peut pas vraiment par ler de bulle, estime Thomas Lefeb vre, qui chapeaute les études de la plateforme d’estimation en ligne Meilleursagents.com. La situation n’est pas comparable avec l’envo lée de 2009 à 2011, quand l’immo bilier parisien avait bondi de 40 % en deux ans. A l’époque, les inves tisseurs échaudés par la chute des marchés financiers plaçaient leur argent dans la pierre pour reven dre au plus vite. Aujourd’hui, la hausse est justifiée par les fonda mentaux du marché. »

Appétit d’emprunt Si les prix atteignent des niveaux stratosphériques, c’est en raison notamment de la baisse excep tionnelle des taux d’emprunt. Pour les crédits immobiliers, ces derniers sont aujourd’hui cinq fois moins élevés qu’au début des années 2000. Il est donc nette ment plus facile de s’endetter. D’après l’Observatoire Crédit Lo gement CSA, les taux des prêts (hors assurance) atteignaient en moyenne 1,2 % en juillet dans toute la France. A la faiblesse des taux s’ajoute l’allongement de la durée des prêts. En 2018, ils s’étalaient en moyenne sur 19,9 ans. En outre, « la part d’apport personnel exigé par la banque a également été re vue à la baisse », souligne Michel Mouillart, professeur d’écono mie à l’université ParisOuest. Toutes les conditions sont réu nies pour permettre aux aspi rants à la propriété de s’endetter. En témoigne le fort dynamisme

des crédits à l’habitat enregistré en juillet : + 6,5 % (après + 6,3 % en juin et en mai). Cet appétit d’emprunt pour raitil devenir dangereux, et pla cer certains ménages en situation de ne plus pouvoir rembourser? Pour le Haut Conseil de stabilité fi nancière (HCSF), instance chargée de limiter les menaces du système financier, « les risques sont à ce stade maîtrisés, en raison des spé cificités du marché français ». Les banques n’accordent, en effet, que des prêts à taux fixe (pour 98,5 % des crédits souscrits en 2018), ce qui limite les dangers liés à une possible remontée des taux d’in térêt. La quasitotalité bénéficie, par ailleurs, d’une caution, d’une hypothèque ou d’une garantie. Et les banques doivent aussi tenir compte du poids des rembourse ments mensuels par rapport aux revenus de leurs clients.

Prudence toutefois : le HCSF souligne que « le renforcement » de la dynamique des prix et des transactions immobilières « pour rait devenir préoccupant ». Car le marché parisien a ceci de particu lier que c’est la hausse des prix qui nourrit la demande. Cette der nière n’est pas entretenue par la poussée démographique (Paris perd plutôt des habitants), l’aug mentation du nombre de ména ges (elle est continue depuis les années 1970) ou même l’arrivée de riches étrangers. « C’est une spé culation sur le moyen et le long terme, observe Philippe Crevel, di recteur du Cercle de l’épargne. L’idée de la plusvalue est rentrée dans la tête des gens. » Pourtant, même à Paris, l’im mobilier peut se retourner. En 1991, au début de la guerre du Golfe, le marché avait dégringolé. Cette chute, qui s’est prolongée

jusqu’en 1997, a provoqué une baisse de 40 % des prix. Plus ré cemment, entre 2011 et 2015, on a également assisté à une contrac tion de l’ordre de 10 %, sur fond de hausses d’impôts et de dégrada tion des aides fiscales à l’acces sion à la propriété.

Gare à l’euphorie Aujourd’hui, la conjoncture sou tient davantage le marché. La Banque centrale européenne ne semble pas décidée à relever ses taux directeurs, ce qui devrait maintenir les taux d’emprunt au plancher. La récession menace à l’échelle mondiale, mais le ralen tissement est pour le moment as sez indolore en France. De plus, l’emploi se porte bien, le taux de chômage étant passé de 10,5 % en 2015 à 8,7 % cette année. Mais gare à l’euphorie... Les per mis de construire ont marqué le

pas en 2018, selon le Service de la donnée et des études statistiques du ministère de la transition écologique et solidaire, chargé de les mesurer. Or, souligne Thomas Grjebine, économiste au Centre d’études prospectives et d’infor mations internationales (CEPII) et spécialiste des cycles immobi liers, « la dynamique de la cons truction et celle des prix sont histo riquement très corrélées, y com pris sur Paris ». Il n’est pas exclu, pense le chercheur, « qu’on entre dans une phase de transition », avec une correction de l’ordre de 5 % à 7 %. Autre élément penchant en fa veur d’un tassement : « On ob serve un décalage croissant entre l’augmentation des prix et celui des loyers à Paris, note Thomas Grjebine. Les rendements sont faibles. Par ailleurs, les salaires ne suivent pas du tout la hausse des

Taxe foncière : la mauvaise surprise de la rentrée

La revalorisation de la valeur locative des logements entraîne une hausse de cet impôt pour certains propriétaires

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out a commencé cet été dans l’Isère, lorsque l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI), une association qui défend les propriétaires, a vu arriver près de 300 adhérents désemparés. Tous avaient reçu une lettre de l’admi nistration fiscale indiquant que leur taxe foncière allait augmen ter fortement. « Nous nous som mes dit que quelque chose d’anor mal se passait avec ces augmenta tions comprises entre 8 % et 30 % », explique Pierre Hautus, directeur général de l’UNPI. Un contribua ble grenoblois a ainsi indiqué à l’UNPI que sa taxe foncière pas sait de 2 323 à 2 549 euros, soit 226 euros en plus à payer cette fin d’année. Un autre a indiqué dans un courrier que la taxe de 1 289 euros pour son apparte ment situé en centreville grim pait de 188 euros. La raison de ces hausses : une revalorisation de la valeur locative du logement.

Cette valeur est un élémentclé dans le calcul de la taxe foncière payée chaque année par les pro priétaires. Elle est fixée par l’ad ministration fiscale en accord avec les communes et repose sur le loyer théorique que le proprié taire serait en mesure de recevoir s’il mettait le logement en loca tion. Elle dépend de la surface, du standing de l’immeuble, de l’état d’entretien de la construction, mais aussi du secteur où est situé le bien. « Un quartier mal desservi par les transports en commun et peu demandé n’aura pas la même valeur locative qu’un apparte ment de centreville dans un quar tier recherché », expliqueton à la direction générale des finances publiques (DGFIP). Le souci est que les valeurs loca tives actuelles sont calculées sur la base des conditions du marché locatif du... 1er janvier 1970 pour les propriétés bâties, et même de celui de 1961 pour les terrains! De

puis quaranteneuf ans, aucune révision d’ampleur n’a eu lieu. Or certains quartiers à l’époque peu prisés sont aujourd’hui très re cherchés. Une révision de grande ampleur serait donc nécessaire, mais les gouvernements succes sifs ont retardé l’échéance, no tamment à la demande des élus locaux. Ces derniers redoutent, en effet, la réaction de leurs admi nistrés furieux de voir leur feuille d’impôt gonfler d’un coup. Sur

tout que l’inverse n’est pas vrai. Les quartiers qui se sont dégradés ou qui sont désormais situés à côté d’un équipement générant des nuisances devraient voir leur taxe foncière baisser, « mais en gé néral, l’harmonisation se fait à la hausse », prévient M. Hautus.

Une mesure d’équité En dépit de ces difficultés, le gou vernement a décidé de passer à l’action. « Un article dans le projet de loi de finances pour 2020 qui va être présenté prochainement au conseil des ministres prévoit de s’attaquer au problème », explique Léah Chambord, chargée de mis sion finances et fiscalité à France urbaine, qui représente les métro poles et les grandes villes de France. La DGFIP le confirme et rappelle que les locaux profes sionnels ont déjà fait l’objet d’une réforme en 2017. Pour France ur baine comme pour la DGFIP, cette revalorisation est une mesure

d’équité des contribuables devant l’impôt : « Les chambres de bonne qui avaient des toilettes sur le pa lier dans les années 1970 et qui ont depuis longtemps une petite salle de bain doivent payer le juste prix », estimeton à la DGFIP. D’ores et déjà, des commissions se réunissent régulièrement lo calement pour revaloriser la va leur de certains logements. En 2017 et 2018, la valeur locative de 134 000 locaux a été revue et pour 2019, 69 000 nouveaux biens ont été réévalués. Les loge ments des 300 adhérents de l’UNPI sont sans doute parmi ces derniers. Par ailleurs, la réévalua tion est automatique lorsque des gros travaux sont entrepris, comme des extensions ou la construction d’une piscine... Dans ce cas, l’administration est informée par le permis de cons truire ou la déclaration de tra vaux déposée en mairie. Pour les améliorations qui ne nécessitent

pas de permis de construire, comme l’aménagement de com bles ou l’installation d’une nou velle salle de bain, c’est souvent lors de la vente du logement que la taxe foncière est actualisée. Avec la loi de finances, c’est dé sormais l’ensemble des loge ments qui devrait être concerné. « On sent que le gouvernement cherche de l’argent et on peut se demander si ce n’est pas pour com penser la suppression de la taxe d’habitation qui va réduire forte ment les recettes des collectivités », s’interroge M. Hautus. « Faux », ré pond Léah Chambord qui indique que les contours de la réforme se précisent et que les communes recevront une partie de la TVA pour compenser la baisse des re cettes. En attendant, les 31 mil lions de contribuables assujettis à la taxe foncière risquent de voir leur impôt augmenter fortement l’an prochain. nathalie coulaud

prix. » Si on considère la distribu tion des revenus à Paris, seuls 24 % des habitants de l’agglomé ration peuvent aujourd’hui s’acheter un logement de 36 m² (surface minimum jugée décente pour deux personnes), estime Meilleursagents.com. Malgré un large accès au crédit, les acheteurs potentiels ont peu de chances de devenir propriétai res s’ils ne bénéficient pas d’un bel apport personnel. De fait, le marché parisien est surtout en tretenu par les revendeurs, qui disposent à l’achat d’un capital constitué. Les primoaccédants, eux, sont de plus en plus contraints de s’éloigner du centre. Un mouve ment qui a fait bondir les prix dans les communes de petite et grande couronne. élise barthet et véronique chocron

Le souci est que les valeurs locatives actuelles sont basées sur les conditions du marché locatif du 1 er janvier 1970

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