WIRTSCHAFT & FINANZEN
ni 2015 nach und nach in vielen Städten
und Gemeinden eingesetzt wurde. Das In-
strument, so stellte das Gericht fest, ver-
stößt nicht gegen das Grundgesetz. Weder
die Eigentumsgarantie noch die Vertrags-
fffreiheit oder der Gleichbehandlungs-reiheit oder der Gleichbehandlungs-
grundsatz seien verletzt. Die Karlsruher
Richter hatten in diesem Zusammenhang
die Klage einer Berliner Vermieterin be-
reits im Juli abgewiesen. Nun blieben auch
zwei Kontrollanträge des Landgerichts
Berlin ohne Erfolg.
„Es liegt im öffentlichen Interesse, der
VVVerdrängung wirtschaftlich weniger leis-erdrängung wirtschaftlich weniger leis-
tungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus
stark nachgefragten Stadtteilen entge-
genzuwirken“, stellten die Verfassungs-
richter fest. Die Regulierung der Miethö-
he sei dazu geeignet – und Vermietern
auch zumutbar: „Ihr Vertrauen, mit der
WWWohnung höchstmögliche Mieteinkünfteohnung höchstmögliche Mieteinkünfte
erzielen zu können, wird durch die Ei-
gentumsgarantie nicht geschützt.“ Die
Berliner Vermieterin muss nun akzeptie-
ren, dass sie statt 860 Euro monatlich
nur noch etwa 735 Euro Miete für ihre
WWWohnung nehmen darf. Dieser Wert liegtohnung nehmen darf. Dieser Wert liegt
zehn Prozent oberhalb der ortsüblichen
VVVergleichsmiete. Aus Sicht der Richterergleichsmiete. Aus Sicht der Richter
wird sie damit nicht etwa gegenüber Ei-
gentümern in München benachteiligt, die
deutlich teurer vermieten. Grundsätzlich
seien Preisregulierungen in Ordnung, so-
fffern sie in gewissem Rahmen stattfändenern sie in gewissem Rahmen stattfänden- etwa in bestimmten Gebieten oder
Zeiträumen.
Wirklich überraschen sollte der Be-
schluss nicht. In der Rechtsprechungsge-
schichte der Bundesrepublik werden oft
Bezüge zu den Grundsätzen der sozialen
Marktwirtschaft hergestellt. Im Jahr 1993
stellte das Verfassungsgericht sogar fest:
„Das Besitzrecht des Mieters an der gemie-
teten Wohnung ist Eigentum im Sinne von
Artikel 14, Absatz 1 des Grundgesetzes.“
Mieter haben also ein fiktives Miteigentum
an der Wohnung, in der sie leben. Dennoch
können Vermieter einiges unternehmen,
um die Miete zu erhöhen. Mieter wieder-
um haben jede Menge Möglichkeiten, da-
rauf zu reagieren.
GETTY IMAGES/WESTEND61; IMAGO STOCK&PEOPLE; CHRISTIAN OHDE/DPAWohnungsgröße nachmessen: Eine gut begründete und formal korrekte Er-
höhungsankündigung können Mieter zum Anlass nehmen, die Größe der Woh-
nung zu prüfen. Denn die Quadratmeterzahlen im Mietvertrag stimmen oft
nicht. Mieter können etwa mit einem modernen Lasergerät die Größe nach-
messen. Ein Sachverständiger ist nicht nötig (BGH, 31.5.2017, Az. VIII ZR 181/
1 6). Umstritten ist, zu welchem Anteil eine Balkon- oder Terrassenfläche be-
rücksichtigt werden darf – üblich ist meistens die Hälfte der Fläche (siehe
Wohnflächenverordnung). Die Mieterhöhung gilt nur in Bezug auf die tatsäch-
liche Größe (BGH, 18.11. 2015, Az. VIII ZR 266/14).Modernisierung? Oder Instandhaltung? Mieter sollten genau prüfen, was Ver-
mieter hier anrechnen. Wird ein kaputtes Fenster durch ein gleichwertiges er-
setzt, stellt der Vermieter lediglich den vertragsgemäßen Zustand wieder her –
die Kosten dafür darf er nicht umlegen. Ansonsten müssen die Kosten für eine
ohnehin nötige Instandsetzung zunächst von der Gesamtrechnung abgezogen
werden. Als neue Regel gilt seit Januar 2019: Absolut dürfen die Mieten moder-
nisierter Wohnungen innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als drei Euro
pro Quadratmeter steigen. Bei Wohnungen mit einer Miete bis sieben Euro pro
Quadratmeter sind nur zwei Euro Erhöhung erlaubt. (§ 559 Abs. 3a BGB).Möblierungszuschlag prüfen: Ein häufiges Missverständnis: Auch für möblierte
Wohnungen gelten Kappungsgrenze und Mietpreisbremse. Vermieter dürfen
also nicht jeden beliebigen Preis aufrufen. Vielmehr gelten bestimmte Ab-
schreibungssätze, die sich nach dem Zeitwert richten. Häufig zitiert wird ein
Urteil des Landgerichts Berlin (AZ: 63 S 365/01), wonach zwei Prozent des An-
schaffungspreises angesetzt werden können, eine Nutzungsdauer von zehn
Jahren unterstellt. Beispiel: Eine Möblierung kostete 5000 Euro. Sind die Möbel
bei Vertragsabschluss neu, ergibt die Rechnung: 5000 Euro x 2% = 100 Euro
Aufschlag monatlich. Nach drei Jahren sind es es noch 70 Euro, denn die Möbel
sind dann, bei sieben Jahren Restnutzungsdauer, nur noch 3500 Euro wert.Mietpreisbremse ziehen: Vermieter müssen grundsätzlich die Mietpreisbrem-
se einhalten. Bei der Indexmiete gilt sie für die Startmiete, bei der Staffelmiete
dauerhaft. Bei regulären Verträgen sowieso. Auf die ortsübliche Vergleichs-
miete dürfen höchstens zehn Prozent aufgeschlagen werden. Ausnahmen gel-
ten für umfassend modernisierte Wohnungen, Neubauten (ab Oktober 2014)
oder wenn schon die Vormiete höher war. Ob die Mietpreisbremse vor Ort gilt
und ob ein Vermieter dagegen verstößt, erfahren Mieter auch online, etwa
beim Portal wenigermiete.de. Wer eine zu hohe Miete feststellt, muss eine Rü-
ge erteilen. Wenn Vermieter darauf nicht reagieren, bleibt allerdings nur der
Rechtsweg.m
M
iete
runter
Zustimmung verweigern:Nach Expertenschätzung sind zwei von drei Miet-
erhöhungen unrechtmäßig. Ohne Nennung eines Grundes beispielsweise ist ei-
ne Mieterhöhung nicht gültig. Der Vermieter muss sich wenigstens auf die orts-
übliche Vergleichsmiete beziehen, auf Gutachten oder einen Nachweis von ge-
eigneten Vergleichswohnungen. Bezieht er sich auf den Mietspiegel, müssen die
jeweiligen Preise angegeben werden, auch konkrete Aufschläge für Ausstat-
tungsmerkmale. Tut er das nicht, können Mieter die Zustimmung verweigern.
Dabei gilt eine Frist bis Ablauf des übernächsten Monats (§558b Abs. 2 Satz 1
BGB). Der Vermieter muss dann klagen, und zwar innerhalb von drei Monaten.RELEASED
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