18 Lunedì 26 Agosto 2019 Il Sole 24 Ore
Norme & Tributi Giustizia
Tutte le liti per il cortile
dalle auto ai passaggi
CONDOMINIO
Le vetture non possono
entrare neanche per poco
se il regolamento lo vieta
Chi posteggia in modo
irregolare rischia sanzioni
penali per violenza privata
Augusto Cirla
Occupazione del suolo, costruzione di
opere “aeree” e, soprattutto, parcheg-
gio dell’auto: sono alcune delle cause
di lite più frequenti tra condomini che
utilizzano, in modo più o meno rego-
lare, il cortile comune. Si tratta di una
materia - regolata dal Codice civile e,
in particolare, dall’articolo sulle
parti comuni dell’edificio - che è stata
a più riprese oggetto di chiarimenti e
precisazioni da parte dei giudici.
Il cortile è uno spazio esterno che si
trova nell’ambito di un unico edificio
condominiale o tra diversi fabbricati
confinanti (Consiglio di Stato, deci-
sione / ). Ha la funzione di
dare luce e aria alle unità immobiliari
che vi si affacciano ma tutti i condo-
mini devono poterlo usare anche per
trarne utilità diverse, senza però alte-
rarne la destinazione e senza impedi-
re agli altri partecipanti al condomi-
nio di farne pari uso, secondo il diritto
spettante a ciascuno.
Proprietà comune
Vista la sua particolare funzione, il
cortile costituisce oggetto di proprietà
comune tra i proprietari dei diversi
piani o porzione di piano dello stabile
condominiale, sempre che il contrario
non risulti dai titoli di acquisto (che
possono attribuirli in proprietà esclu-
siva al singolo condomino) o dall’ac-
certamento della particolare destina-
zione dei medesimi al servizio di una
o più unità immobiliari determinate.
Per il riconoscimento della pro-
prietà collettiva sul cortile, non è ne-
cessario dimostrare l’utilità specifica
che da esso trae ciascuna unità immo-
biliare dell’edificio. Al contrario, deve
essere dimostrata la destinazione
particolare del cortile condominiale al
servizio di alcune soltanto delle unità
per escludere il diritto di tutti i pro-
prietari sul bene. Non basta, a questo
scopo, rilevare la mancata fruizione,
da parte delle unità immobiliari prive
di affaccio sul cortile, delle utilità di
presa d’aria e luce o di accesso, perché
queste utilità non esauriscono le po-
tenzialità di sfruttamento del cortile,
che riguardano, tra l’altro, il parcheg-
gio di veicoli o il deposito temporaneo
di materiali durante i lavori di manu-
tenzione delle singole unità.
Un condomino può aprire nuove
vedute sul cortile comune oppure in-
grandire o spostare vedute preesi-
stenti, salvo che questa condotta non
configuri un uso della cosa comune
esorbitante rispetto ai limiti imposti
dalla legge (Cassazione, sentenza
/ ). Così, i condomini pos-
sono, ad esempio, opporsi all’apertu-
ra, da parte del proprietario di un ne-
gozio con autonomo ingresso sulla
pubblica via, di un nuovo accesso fra
retrobottega e cortile comune.L’utilizzo
Il cortile, in assenza di un espresso di-
vieto contenuto nel regolamento con-
dominiale, può essere adibito a par-
cheggio delle autovetture dei condo-
mini: spetta all’assemblea poi regola-
mentarne l’uso per assicurare il
miglior godimento della cosa comune
in capo a tutti i partecipanti, predeter-
minando le aree a ciò destinate e sta-
bilendo al loro interno le porzioni se-
parate assegnate in via esclusiva a cia-
scun condomino, purché tutti ne pos-
sano fare simile uso.
Deve essere invece escluso il diritto
di parcheggiare nel cortile condomi-
niale se la presenza di veicoli in sosta,
oltre che rendere scomodo il raggiun-gimento a piedi delle singole unità
immobiliari, impedisca a un condo-
mino di utilizzare il cortile per l’intro-
duzione di automezzi nei vani di sua
proprietà posti a pianterreno.
Il parcheggio in cortile può anche
essere vietato da un regolamento di
natura contrattuale che preveda
espressamente che il bene comune
debba essere lasciato libero e sgom-
bro: in tal caso, può costituire abuso
anche l’occupazione del cortile per
pochi minuti, ancor più, comunque,
se il parcheggio dell’autovettura si
protragga per lunghi periodi di tempo
perché, così facendo, viene pregiudi-
cato agli altri condomini di partecipa-
re all’utilizzo dello spazio comune,
ostacolandone il libero e pacifico go-
dimento (Cassazione, ordinanza
/ ).
L’uso illegittimo come parcheggio
da parte di un condomino autorizza
gli altri ad agire anche in giudizio,
senza limiti di tempo, lamentando la
violazione della destinazione dello
spazio comune.
Il parcheggiare irregolarmente la
propria auto negli spazi comuni con-
dominiali in modo da impedire agli
altri condomini di transitare con il
proprio veicolo per uscire sulla via
pubblica può addirittura integrare gli
estremi del delitto di violenza privata,
punibile anche con la reclusione. At-
tenzione quindi a lasciare l’auto fer-
ma davanti al box del vicino oppure
posteggiata nei viali interni del con-
dominio, perché così facendo si co-
stringe qualche altro condomino a
tollerare un comportamento che lo
porta ad assumere decisioni diverse,
come conseguenza dell’impossibilità
di far uso della propria auto impedita
alla manovra dall’altrui abuso. Non
occorrono particolari comportamenti
per integrare gli estremi di quella vio-
lenza che fa poi scattare la sanzione
penale, ma è sufficiente rifiutarsi, una
volta che si è invitati a farlo, di sposta-
re il proprio veicolo.
© RIPRODUZIONE RISERVATA1
Il cortile è l’area scoperta
compresa tra i corpi di
fabbrica di un edificio o di
più edifici, che serve a dare
luce e aria agli ambienti
circostanti; vista l’ampia
portata della parola e,
soprattutto, vista la funzione
di dare aria e luce agli ambienti
che vi si affacciano, nel
termine cortile si possono
ritenere compresi anche i vari
spazi liberi disposti
esternamente alle facciate
dell’edificio (come gli spazi
verdi, le zone di rispetto, le
intercapedini, i parcheggi) che,
sebbene non menzionati
espressamente nell’articolo
1117 del Codice civile, vanno
ritenuti comuni in base a
questa disposizione.
Consiglio di Stato, decisione
2057 del 5 maggio 2017LE INDICAZIONI DELLA GIURISPRUDENZALA DEFINIZIONE2
Il cortile rientra tra i «beni
comuni» individuati
dall’articolo 1117 del Codice
civile. Non rileva il fatto che si
trovi in posizione esterna al
condominio, dato che è
comunque funzionale a
consentirvi l’accesso ed è
destinato a dare aria e luce
all’edificio. Pertanto, l’utilizzo
del cortile da parte di un
condomino non può spingersi
fino a impedire un pari uso
della stessa area da parte degli
altri condomini. Non è quindi
ammessa la stabile
occupazione e delimitazione
del cortile con opere che, di
fatto, ne impediscano l’uso
comune; queste opere, se
realizzate, vanno rimosse.
Corte d’appello di Genova,
sentenza 214 del 7 febbraio
2018PARTI COMUNI3
Per ripartire le spese di
riparazione del cortile o del
viale di accesso
condominiale non si può
ricorrere ai criteri previsti
dall’articolo 1126 del Codice
civile (relativi al lastrico
solare) ma si deve procedere
con una applicazione
analogica dell’articolo 1125
del Codice civile, che accolla
per intero le spese relative
alla manutenzione a chi
con l’uso esclusivo l’ha
resa necessaria. Si tratta di
un’applicazione particolare
del principio generale per cui
le spese vanno ripartite tra i
condomini a seconda dei
millesimi di proprietà
previsto dall’articolo 1123,
comma 2, del Codice civile.
Cassazione, sentenza 14511
del 28 maggio 2019LE SPESE DI RIPARAZIONE4
L’uso di un cortile, incluso fra
le parti comuni di un
condominio, è regolato dagli
articoli 1117 e seguenti del
Codice civile, che prevedono
diritti e obblighi reciproci ed
escludono la possibilità di
fare ricorso alla disciplina
della servitù, che presuppone
fondi appartenenti a
proprietari diversi, separati,
uno al servizio dell’altro.
Quindi non si può proporre
l’azione negatoria dell’articolo
949 del Codice civile per far
cessare le molestie di alcuni
condòmini che transitano con
le auto in cortile: dato che
sono partecipanti, si applica
l’articolo 1102 del Codice civile,
sull’uso legittimo delle cose
comuni.
Cassazione, ordinanza 19550
del 24 luglio 2018NO ALLA SERVITÙ5
Viola l’articolo 1102 del
Codice civile l’apertura
praticata da un
condomino nella
recinzione del cortile
condominiale, senza il
consenso degli altri
condomini, al fine di
creare un accesso dallo
spazio interno comune a
un immobile limitrofo di
sua esclusiva proprietà.
Infatti, questa
utilizzazione illegittima del
cortile condominiale ha
l’effetto di determinare la
costituzione di una servitù
di passaggio a favore del
fondo estraneo alla
comunione e in
pregiudizio della cosa
comune.
Cassazione, ordinanza
3345 del 12 febbraio 2018LA RECINZIONE6
In tema di diritti riconosciuti
ai singoli condomini,
l’apertura di finestre o la
trasformazione di luci in
vedute su un cortile comune
rientra nei poteri spettanti
ai singoli condomini.
Difatti, tra le facoltà
riconosciute ai condomini
dall’articolo 1102 del Codice
civile, rientra quella di
praticare aperture che
consentano di ricevere aria e
luce dal cortile comune o di
affacciarsi sullo stesso, senza
che ciò violi gli articoli da 901 a
907 del Codice civile, sempre
che tali modalità d’uso non
ostacolino il godimento da
parte degli altri compartecipi,
né pregiudichino gli altri
immobili.
Cassazione, sentenza 19265
del 19 luglio 2018LUCI E FINESTRE7
L’articolo 1102 del Codice
civile sull’uso della cosa
comune non pone alcun limite
minimo di tempo e di spazio
per l’operatività delle
limitazioni di questo uso.
Pertanto, può costituire
abuso anche l’occupazione
per pochi minuti del cortile
comune che impedisca agli
altri condomini di usare il
cortile. Nel caso esaminato, la
Cassazione ha confermato la
decisione di merito che aveva
vietato il parcheggio di moto
nel cortile condominiale,
prospiciente l’immobile di un
condomino, senza dare rilievo
alla sporadicità o saltuarietà
delle soste dato che queste
ostacolavano l'accesso
all’immobile.
Cassazione, ordinanza 7618
del 18 marzo 2019IL PARCHEGGIO8
Negli edifici in condominio,
poiché la funzione dei cortili
comuni è quella di fornire
aria e luce alle unità abitative
che vi prospettano, lo
spazio aereo a essi
sovrastante non può
essere occupato dai
singoli condomini con
costruzioni proprie in
aggetto. Non è infatti
consentito a terzi, anche se
comproprietari insieme ad
altri, in base all’articolo 840,
comma 3, del Codice civile,
l’utilizzo ancorchè parziale a
proprio vantaggio della
colonna d’aria sovrastante
ad area comune, quando la
destinazione naturale di
questa ne risulti
compromessa.
Cassazione, sentenza 5551
del 21 marzo 2016LO SPAZIO SOVRASTANTE