Investir, le Journal des Finances / N° 2379 / 10 août
PLACEMENTS / 17
PLACEMENTS
Commeà30ans, il faut,avecun «petit»patrimoine,assurerses arrièresavec
l’épargnede précaution,qui doitreprésenter50 %dutotal.Toutefois,on peutse
permettreun peuplusde diversification.Lescontratsd’assurance-vieayantété
ouverts(si vousavezsuiviles conseilsd’Investir...)depuisplusde huitans,la partieen
eurospeutêtreutilisée,sansproblème,commeépargnede précautionsupplémentaire
grâceauxabattementsde 4.600€oude9.200€qui évitentd’êtrefiscaliséssur les
retraitspartiels.On peutainsicommencer,mêmemodestement,àinvestirpourses
vieuxjoursavecles unitésde compte(UC).
Mêmesi le lienn’estpassystématique,un patrimoineplusimportantva souventde pairavec
desrevenusplusélevés.Dansce cas,autantcombinerinvestissementet réductiond’impôt
grâceauxdifférentsdispositifsimmobiliersde défiscalisationqui existent,en particulier
le Pinel,le plusrépandu.Certes,40.000€sont insuffisantspourréaliserun tel
investissement,maisles tauxbasactuelspermettentde recouriràl’endettement.
Lesloyers touchésetl’avantagefiscalcouvrirontunebonnepartiedesmensualités
de remboursement.Cet accentmissur l’immobiliern’empêchepasde garderun œil
sur la Bourse,avecle PEA,et sur l’assurance-vie.
Garder15.000€, soit30%dupatrimoine sousformede livretset d’assurance-vieen euros de plusde huitans
est suffisantpourfairefaceauxdépensesimprévues.Celalaissede la place,35.000€, pourla préparationde la
retraite.Mêmeavecunesommerelativementmodeste,il faututiliseràlafois l’assurance-vieen unitésde
compte,la Bourseet l’immobilier.Ce n’estpasde la dispersionmaisde la diversification.
On amorcela pompedanschacunde ces domainesavecl’idéede compléter
les investissementsàl’occasionde nouvellesrentréesd’argent.
Là, il fautjouersur tousles tableaux.Une petitedosed’épargnede
précautionet, àcôtédecela,troisblocsàpeu prèsidentiques:
l’assurance-vie,l’immobilieren jouantla défiscalisation(30%chacun)
et la Boursequi représente35 %dutotal, contre20 %seulementpourun
patrimoinede 100.000€. Avingtansde la retraite,on peutprendredes
risqueset supporterla volatilitédesmarchés.Surlonguepériode,la Bourse
afait ses preuves.Si le PEArestele pilierde cettepocheactions,un
compte-titrespermetde s’intéresserauxgrandessociétésaméricaineset de
mettreunetouchede paysémergentsdanssonportefeuille.
A45ans,il n’estplustempsdetergiverser.Il fautstructurersonpatrimoine,le diversifier.Si à30ans,il fallaitposerlesfondations,il fautcette
foisbâtir.Laretraiteparaîtencoreloin,maisil estutiledela prépareràprésentenmettantl’accentsurdesplacementsplusrisquésmaisplus
rémunérateursàunhorizond’unevingtained’années.Lesrevenusétantplusimportantsàcet âge,il fautaussipenseràintégrerla dimensionfiscale.
45
ans
Que
lsac
tifscho
is
ir
àImmobilier
(défiscalisédetypePinel)
40.00040.20.00020.5.0005.100.000100.€Assurance-vie
en euros
Assurance-vie
en UC
PEA
Livrets
réglementés
5%5%20.00020.
20%
20%40%
40%20%
20%15.00015.
15%
15%50.00050.15.000
15.000 10.00010.10.00010.5.0005.€Assurance-
vie en euros
Assurance-vie
en UC
Immobilier
(SCPIou OPCI)PEA
Livrets
réglementés
30%
30%10%
10%20%
20%20%
20%10.00010.
20%
20%2.0002.000 20%
20%50%
505.0005.000%30%
303.0003.000%10.00010.
€Assurance-vie
en euros
Livrets
réglementés
Assurance-vieen UC
Immobilier(défiscalisé) Comptes-titres
Assurance-
vie en euros
Assurance-vie
en UC
PEA
Livrets
réglementés
300.000300.€15.00015.45.00045.60.00060.45.00045.5%5%15%
15%45.00045.
15%
15%20%
20%90.00090.
30%
30%
15%
15%Actionnertousles leviersdisponibles
La boîte à outils des placements
IMMOBILIER EN DÉFISCALISATION
Grâce à certains dispositifs fiscaux, les particuliers bénéficient d’un
avantage en achetant un bien immobilier dans le neuf ou dans
l’ancien. Les conditions à respecter, assez strictes, évoluent d’un
dispositif à l’autre :
– avec le Pinel, l’acheteur bénéficie d’une réduction d’impôt sur le
revenu (IR) de 12 %, 18 % ou 21 % du prix de revient du bien neuf
(prix d’achat et frais de notaire), selon qu’il le loue six, neuf ou
douze ans. Elle est toutefois limitée à 6.000 € par an et soumise au
plafonnement global annuel des niches fiscales à 10.000 €.
La nouvelle loi Denormandie, entrée en vigueur le
er
janvier, est calquée sur le Pinel mais concerne des biens anciens situés en
centreville de villes moyennes ;
– la loi Malraux offre également une réduction d’IR, mais de 30 %
du montant des travaux de restauration du bien. Elle ne concerne
que des immeubles anciens de caractère nécessitant une lourde
réhabilitation ;
– le dispositif monuments historiques (MH) porte aussi sur des biens
anciens de caractère devant être reconstruits, à la différence qu’ils
sont justement classés monuments historiques. Il ouvre droit à une
déduction fiscale illimitée.
NUEPROPRIÉTÉ
Le démembrement de propriété consiste à séparer la nuepropriété
de l’usufruit, deux composantes du droit de propriété. Certains
programmes immobiliers proposent aux épargnants d’acquérir la
seule nuepropriété, alors que l’usufruit est confié à un bailleur
institutionnel. Les avantages : un prix décoté de 20 à 40 % selon
l’opération, pas de fiscalité foncière ni d’IFI, le recouvrement
automatique de la pleine propriété sans frais sous dix à vingt ans
selon le contrat. Le principal inconvénient : pas de loyers touchés
pendant toutes ces années.
LOCATION MEUBLÉE
Louer un logement meublé plutôt que « nu » (vide) présente deux
avantages non négligeables pour les bailleurs. La location est plus
souple grâce à la durée du bail raccourcie à douze mois (et avec
préavis d’un mois). Surtout, la fiscalité est bien plus intéressante !
Soit le bailleur applique le microBIC (pour les recettes annuelles
inférieures à 70.000 €), qui offre un abattement forfaitaire de 50 %,
soit il opte pour le « réel » avec la déduction de chaque euro de
charge décaissé, crédit inclus. Il peut aussi déduire l’amortissement
du bien (environ 3 à 4 % de la valeur du bien pendant vingt ans).
IMMOBILIER
SCPI ET OPCI
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) permettent
d’investir facilement dans l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces,
entrepôts, résidences services, hôtels...). Il existe 88 SCPI dites « de
rendement » sur le marché, par opposition aux SCPI fiscales, qui
permettent surtout d’alléger son impôt sur le revenu. Leurs avantages
sont multiples : des loyers réguliers assortis d’un rendement attrayant
(4,35 % en moyenne en 2018 pour les SCPI de rendement), un ticket
d’entrée modeste (dès 1.000 € la part), l’absence de gestion locative,
la possibilité de les acheter à crédit ou démembrés et de les loger dans
l’assurancevie. Parmi leurs inconvénients, on peut citer leur régime
fiscal lorsqu’elles sont achetées en direct : elles alourdissent les
revenus fonciers et entrent dans le champ de l’impôt sur la fortune
immobilière (IFI). Les organismes de placements collectifs immobi
liers (OPCI) sont un peu les cousins des SCPI. Il n’en existe que 18. Leur
composition est différente. Les OPCI sont constitués à 60 % au mini
mum d’immobilier, à 5 % au moins de liquidités et à 35 % environ
d’une poche financière placée en actions, en obligations... Ils sont plus
liquides mais davantage soumis aux aléas des marchés.