Il Sole 24 Ore - 19.08.2019

Il Sole 24 Ore Lunedì 19 Agosto 2019 7

Primo Piano

I PUNTI CHIAVE

Fisco

e immobili

Le Entrate allargano il perimetro della «tassa piatta» sui canoni dei locali commerciali

L’apertura dell’Agenzia interessa un potenziale di mila contratti prorogati nel

L’interpello / delle Entrate apre alla possibilità di optare per la cedolare anche quando l’affitto del negozio viene prorogato con il modello RLI.

Proroghe

Sì all’opzione

nel 2019

Cedolare off-limits quando viene “rifatto” un contratto tra le «stesse parti», ma resta il dubbio sui casi di contratti con parti “correlate».

Contratto

Da chiarire chi

sono «le parti»

Con la cedolare sono vietati gli aggiornamenti Istat del canone, ma la norma non preclude espressamente a canoni crescenti.

Canone

Ok a importi

crescenti

Nonostante la tesi contraria delle Entrate, le pertinenze del negozio possono essere di qualsiasi categoria catastale.

Pertinenze

«Accessori»

senza limiti

Pagina a cura di Cristiano Dell’Oste Luigi Lovecchio

L

a cedolare secca per l’affitto dei negozi è applicabile anche se quest’anno si verifica la proroga contrattuale. E non solo quando viene stipulato un nuovo contratto di locazione. Lo dicono le Entrate nelle ultime righe della risposta all’interpello /. È un’apertura che moltiplica il numero dei potenziali beneficiari della tassa piatta al per cento. La possibilità di optare per la cedolare sugli affitti dei locali accatastati come C/ (prevista dal comma della legge /) riguarda i soli contratti stipulati nel . A stretto rigore, dunque, non ne potrebbero beneficiare i contratti meramente prorogati nel corso dell’anno. Secondo la risposta , invece, «la proroga, agli effetti della disposizione in esame, si considera come se fosse un contratto di locazione stipulato nel corso del ». Non è chiaro, però, se per le Entrate la «scadenza naturale» arrivi dopo i primi sei o dopo i primi anni. È vero che al sesto anno il locatore può negare il rinnovo solo nei casi di legge, ma la stessa legge / (articolo ) dice che «il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni». Il che aprirebbe all’opzione già quando scatta il primo “+”.

I contratti interessati Nel sono stati registrati mila nuovi contratti per immobili non abitativi (dato in linea con gli anni precedenti). Il Rapporto immobiliare Omi non dice quanti di questi contratti riguardassero locali accatastati come negozi (C/). Sappiamo però che le unità iscritte in questa categoria sono il ,% di tutte quelle non residenziali, di cui l’% possedute da persone fisiche. Quindi si può ipotizzare una cifra di circa mila nuovi contratti di locazione di negozi siglati in un anno da privati. Sono invece mila i negozi posseduti da persone fisiche con locazioni già in corso. Il che permette di stimare circa mila proroghe all’anno.

I punti da chiarire Al di là dell’apertura arrivata con l’interpello , restano diverse incertezze. Vediamole.

Secondo la legge, anche quando il contratto è stipulato nel , la cedolare è preclusa se alla data del ottobre era già in corso – tra le stesse parti e per lo stesso immobile – un contratto non scaduto e poi interrotto in anticipo rispetto alla scadenza naturale. Nulla viene detto sulla possibilità di risolvere il contratto e rifarlo per lo stesso immobile con un’altra parte più o meno “correlata” al contraente originario. Si pensi al caso in cui il nuovo affitto venga intestato al coniuge del primo locatario o a una società partecipata dall’inquilino. In questi casi, l’abuso del diritto potrebbe essere un rischio concreto, a meno che non vi siano ragioni extrafiscali. L’ipotesi potrebbe essere quella in cui, ad esempio, il primo inquilino abbia deciso di spostare l’attività lasciando liberi i locali.

Diversi locatori si chiedono se si possa applicare la cedolare per i negozi in presenza di canoni crescenti. La questione è dubbia, ma la risposta dovrebbe essere positiva, quando l’incremento non serve a mascherare un adeguamento del canone all’inflazione. In effetti, la norma base della cedolare (l’articolo del Dlgs /) blocca solo la «facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone». La verifica, quindi, andrebbe fatta caso per caso.

Le Entrate dicono che le pertinenze locate con il negozio devono essere in categoria catastale C/, C/ e C/ (circolare /E/, par. .). È un’interpretazione non condivisibile, perché si risolve nell’inammissibile applicazione di una regola speciale valida in ambito Imu per le sole pertinenze dell’abitazione principale. Nel silenzio della legge, la pertinenza va individuata alla luce dei soli criteri civilistici (articolo del Codice civile), senza limiti di categoria catastale.

Per la cedolare “commerciale” è pacifico che l’inquilino possa essere un’impresa (risoluzione /E/). Il dubbio riguarda solo la cedolare abitativa: qui il Fisco nega che il conduttore possa essere un’impresa, ma i giudici di merito gli danno torto.

Nei casi di subentro nel contratto, ad esempio per la morte del locatore, non si realizza la condizione della stipula di un nuovo contratto, poiché prosegue quello precedente. La tesi è confermata dalla risposta , che ammette l’erede al regime sostitutivo solo alla scadenza naturale dell’affitto in corso. © RIPRODUZIONE RISERVATA

Cedolare

sui negozi

estesa

ai rinnovi

I negozi (categoria catastale C/1) per utilizzo e distribuzione geografica, con il dettaglio dei tre comuni con più unità. Dati in migliaia

TOTALE

*compresi gli immobili non riscontrati in dichiarazione Fonte: Elaborazione su dati Statistiche catastali (Omi agenzia delle Entrate) e "Gli immobili in Italia"

Uso gratuito 14 SUL TERRITORIO

GLI UTILIZZI

223

Isole

499

Sud

476

Centro

779

Nord

807

Locati

547

Altri usi

A disposizione 89

Uso non ricostruito* 122

Immobili di proprietà di persone siche

Immobili di proprietà di altri soggetti

398

di cui Roma 106 di cui Napoli 43

di cui Milano 42

V

L’APERTURA La possibilità di optare per la cedolare sugli affitti commerciali anche con la proroga fa passare i potenziali interessati da 19mila a un massimo di 130mila

W

I LIMITI La cedolare “commerciale” resta limitata ai soli contratti stipulati nel corso del 2019 (anche con decorrenza 2020) ed esclude i locali non accatastati in categoria C/

Al contrario di ciò che dice il Fisco per le case, è pacifico che l’inquilino del negozio possa essere una società

DOMANDE & RISPOSTE

D Come funziona la cedolare sugli affitti commerciali? rAl pari della cedolare “abitativa”, sostituisce l’Irpef sui canoni, le addizionali Irpef (comunale e regionale) e le imposte di registro e di bollo su registrazioni, proroghe e risoluzioni contrattuali.

D Chi può scegliere questo regime fiscale? rI locatori persone fisiche, per i canoni relativi a contratti di locazione di negozi stipulati tra il 1° gennaio e il 31 dicembre 2019. Dato che la legge parla di «stipula» è ammesso anche, per esempio, un contratto siglato il 10 dicembre 2019 con decorrenza 1° febbraio

Le Entrate con
l’interpello 297/
ammettono anche i contratti
per i quali nel 2019 si verifica
la proroga.

D I locatori impresa possono optare per la cedolare? rNo. Deve trattarsi di persone fisiche che agiscano al di fuori di un’attività d’impresa, arte o professione.

D Quando va fatta l’opzione? rAl momento di registrazione del contratto, in modalità cartacea o telematica (con il nuovo modello RLI online dal 19 marzo scorso). L’opzione vale per tutta la durata del contratto fino a revoca. Alla luce dell’interpello 297/2019, la cedolare può essere scelta anche al momento della proroga.

D A quali locali si applica? rImmobili di superficie non

superiore a 600 metri quadrati e accatastati in categoria C/1, che comprende i negozi, ma anche altri locali come ristoranti, bar e pasticcerie.

D La cedolare si applica anche alle pertinenze? rSì, senza limiti di numero o categoria catastale (contrariamente a quanto affermato nella circolare 8/E/2019), purché locate congiuntamente al negozio. Il contratto di locazione delle pertinenze può anche essere successivo, purché le parti contrattuali siano le stesse e nel contratto siano citati il vincolo pertinenziale e il contratto di locazione dell’immobile principale. Le pertinenze non contano nel limite di 600 metri quadrati.

D All’inquilino va spedita la raccomandata? rSì, perché la legge di Bilancio 2019 richiama la norma base della cedolare (articolo 3 del Dlgs 23/2011).

D È possibile aggiornare il canone? rNo, finché il locatore resta in cedolare.

D I comproprietari possono fare scelte differenti? rSì, come per la cedolare “abitativa”. L’interpello 268/2019 l’ha confermato per i contratti in cui figurano come locatore una società e una persona fisica. L’opzione di un solo locatore blocca l'aggiornamento del canone per tutti (circolare 26/E/2011).

Gli edifici interessati

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