Die Welt Kompakt - 08.08.2019

Immobilienpreise laufen der Einkommensentwicklung davon

�. Quartal ����, *Neu und Bestand, Quelle: Empirica

Empirica-„Blasenindex“ mit Kennzahlen zu Mieten,

Preisen, Einkommen und Neubau in Deutschland

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�� Kaufpreis-Miete-

Verhältnis

Preis höher als

Einkommen

Fertigstellungen

Wohnungsbau-

kredite*

Gesamt

hohe Blasengefahr

Normalwert

keine

Blasengefahr

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S

eit Jahren steigen die

Preise für Wohnun-

gen und Häuser in

Deutschland, und

nicht nur Normalbürger bli-

cken mit zunehmender Skep-

sis auf diese Entwicklung.

AAAuch Ökonomen haben ihreuch Ökonomen haben ihre

Bedenken und erinnern immer

häufiger an die letzte große Fi-

nanzkrise, die 2007 mit plat-

zenden Immobilienkrediten in

den USA ihren Lauf nahm.

VON MICHAEL FABRICIUS

Das Deutsche Institut für

Wirtschaftsforschung (DIW)

warnt jetzt vor einer wachsen-

den Gefahr von Immobilien-

preisblasen gleich in mehre-

ren OECD-Staaten, auch hier-

zulande. „In Deutschland ist

eine explosive Preisentwick-

lung festzustellen, die sich von

den Erträgen von Immobilien

entkoppelt hat“, heißt es in ei-

ner aktuellen DIW-Studie.

Die Wahrscheinlichkeit ei-

ner Immobilienpreisblase lie-

ge für Deutschland bis Ende

2 019 bei 84 Prozent. Im

OECD-Durchschnitt sind es

mehr als 90 Prozent. Damit

sei jedoch nicht gemeint, dass

diese Preisblase auch mit ent-

sprechend hoher Wahrschein-

lichkeit platzt, mit den be-

kannten verheerenden Folgen:

platzende Hauskredite, ab-

stürzende Immobilienpreise,

schwankende Finanzinstitute,

AAAuswirkungen auf Wirtschaft,uswirkungen auf Wirtschaft,

Konjunktur und am Ende so-

gar explodierende Staatsver-

schuldung.

Die Ökonomen beschreiben

hier lediglich das Vorhanden-

sein einer Preisübertreibung.

Diese allerdings sei inzwi-

schen unübersehbar, stellen

die DIW-Experten Konstantin

Kholodilin und Claus Michel-

sen fest: „Gut zehn Jahre nach

der großen Finanzkrise

scheint es in vielen Ländern

wieder zu Preisentwicklungen

zu kommen, die sich nicht

mehr vollständig durch die für

Immobilien wertbestimmen-

den Faktoren erklären lassen.“

WWWas den „echten“ Wert ei-as den „echten“ Wert ei-

ner Immobilie in ihrer wirt-

schaftlichen Umgebung aus-

macht, haben die Autoren in

ein neues Rechenmodell ein-

fffließen lassen, das auch ma-ließen lassen, das auch ma-

schinelles Lernen berücksich-

tigt: Dazu gehören Einkom-

mens- und Bevölkerungsent-

wicklungen, langfristige Zins-

niveaus und die wirtschaftli-

che Lage. All diese Faktoren

tragen entweder dazu bei, dass

Mieter steigende Mieten ver-

kraften und Käufer hohe Prei-

se stemmen können. Oder

eben nicht. Solange alles gut

läuft, ist das Entstehen einer

Preisblase auch nicht gleich

systemkritisch.

Doch die DIW-Experten

warnen: „Zu einer Gefahr wer-

den diese Preissteigerungen

dann, wenn die Dynamik der

Preisentwicklung überwiegend

aus der Erwartung resultiert,

dass in Zukunft ein Käufer ei-

nen höheren Preis für die Im-

mobilien zu zahlen bereit ist –

unabhängig davon, wie sich die

wertbestimmenden Faktoren

verändern. In diesen Fällen ist

die Preisentwicklung auf reine

Spekulation zurückzuführen.“

So drücken sich Ökonomen

aus, wenn sie das Prinzip „den

Letzten beißen die Hunde“ be-

schreiben wollen.

Für Deutschland immerhin

geben die Experten eine Teil-

entwarnung. In den kommen-

den Monaten werde sich das

Preiswachstum etwas verlang-

samen, auf hohem Niveau. Zu-

dem erscheine die Finanzie-

rung von Immobilieninvesti-

tionen in Deutschland relativ

solide: Die Kreditvolumina

zeigten keine auffälligen

Trends, und auch die Zinsbin-

dung sei relativ lang, „was ge-

gen eine Preisblase spricht“.

In diesem Zusammenhang

erinnern die Ökonomen an die

Ursachen der letzten Finanz-

krise, deren Folgen Staaten

und Notenbanken noch immer

versuchen abzufedern, durch

niedrige Zinsen und eine lo-

ckere Geldpolitik: „Es lag ins-

besondere an der umfassen-

den Kreditfinanzierung, dass

das Platzen der Immobilien-

preisblase damals zu so star-

ken Verwerfungen geführt

hat.“ Die sich mehrenden Kre-

ditausfälle hätten die Bankbi-

lanzen belastet und letztlich

zu einem Zusammenbruch des

Interbankenmarktes geführt.

Mit den bekannten Folgen.

Im Gegensatz zu Deutsch-

land beurteilen Michelsen und

Kholodilin die Lage in anderen

großen OECD-Mitgliedslän-

dern kritischer. Vor allem in

den USA, der Schweiz, Belgien

und Japan sei das Blasenrisiko

deutlich höher. „Hier droht

mit einer Wahrscheinlichkeit

von mehr als 90 Prozent im

vierten Quartal 2019 eine spe-

kulative Übertreibung.“

AAAuch das Berliner Markt-uch das Berliner Markt-

ffforschungsinstitut Empiricaorschungsinstitut Empirica

hat zuletzt etwas deutlicher

als sonst vor entstehenden

Preisblasen gewarnt. Die Em-

pirica-Ökonomen blicken da-

bei vor allem auf das Verhält-

nis aus Kaufpreisen und Mie-

ten. Je niedriger die Mieten,

desto weniger Ertragskraft

hat eine Immobilie aus dem

laufenden Geschäft heraus,

und umso mehr sind Käufer

darauf angewiesen, in Zukunft

einen anderen Käufer zu fin-

den, der mehr zahlt. Bereits in

2 48 von 401 Landkreisen und

kreisfreien Städten entwickel-

ten sich die Kaufpreise nicht

mehr im Gleichklang mit den

Mieten.

Empirica sieht das Rück-

schlagspotenzial bei den

Kaufpreisen dem hauseigenen

„Blasenindex“ zufolge bun-

desweit bei 19 Prozent – in

den Top-Städten allerdings

schon bei 37 Prozent. „Sogar

in Schrumpfungsregionen

könnten die Preise um acht

Prozent einbrechen.“ Begüns-

tigt werde ein Einbruch

„durch alles, was den Mietan-

stieg hemmt“: Mehr Angebot

auch durch Neubauten, eine

VVVerlagerung der Nachfrage inerlagerung der Nachfrage in

andere Regionen oder auch

Markteingeriffe wie Mieten-

deckel.

Explosive Preisentwicklung: Wohnhäuser in Hamburg

GETTY IMAGES/ WESTEND61

Entsteht am

Häusermarkt

eine Blase?

Ökonomen warnen vor Überbewertung

von Immobilien in mehreren Ländern

Sieben OECD-Länder sind im roten Bereich

Quelle: DIW

Blasenrisiko in ausgewählten OECD-Ländern

im 4. Quartal 2019: Eintrittswahrscheinlichkeit in Prozent

Irland

Niederlande

Finnland

Australien

Südkorea

Italien

Spanien

Frankreich

Kanada

Portugal

Deutschland

Großbritannien

Japan

Dänemark

Belgien

USA

Norwegen

Schweiz

   Schweden

 

32 PANORAMA DIE WELIE WELIE WELTKOMPAKTTKOMPAKT DONNERSTAG,8.AUGUST2019

EEEmdddennBBrrreeemmen Hamburrrgg

Hannooovvvveer

LLLeeipzig

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RRoossssssttttttttoooock

Düsseldorrrff

Frriieeddrichhshafffeen

SSSaaaarrbbrückkkeen

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Stutttttttggarrrtt

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Freitag

Norden

Mitte

Süden

Norden

Mitte

Süden

Norden

Mitte

Süden

Samstag

Sonntag

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BBrüsselBBBBBBBBBBBBBrrrrrrrüüüüüüüsssssssssssssssssseeeeeeeelll

OOOOOOOOOOOOOOslosssssssllllooooooooo

WWWWWWWWWWWWWWWWWWWWWarschauaaaaaaaaarrrrrrrrrrrrrrrrrrrssssssssssssccccccchhhhhhhhhaaaaaaaaaauuuu

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KKiewKKKKKiiiiiiieeeeeeeeeeeeeeeeeeewwwwwwwwww

MoskauMMMMMMooooooooooossssssskkkkkkkkkkkkkkkkkaaaaaaaaauuuu

SSSSSSSSSStockholmSStttttttttttttttttoooooooooooccccccckkkkkkkkkhhhhhhhhhhhhhhoooooooooooooollllmmmm SSSSSt.PetersburgSSttttttt.....PPPPPPeeeeeeettttttttttttttttteeeeeeeeeeerrrrrrrrrrrrrrrrrrrssssssssssssbbbbbbbuuuuurrrrrrrrrrrrrrrrrrgggggggggg

RRRReykjavikRRRRRRRReeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeyyyyyyyyyyyyyyyyyyyyyyyyykkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkjjjjjjjjjjjjjjjjjjjjjjjjjjjaaajajjajaaaaaaaaaaavvvvvvvvvvvvviiiiiiiiiiiiiikkkkkkkkkk

KopenhagenKKKKKKKKKKKKKKKKooooooooooopppppppeeeeeeennnnnnnnnhhhhhhhhhhhhaaaaaaaaaaaggggggggggggggggeeeeeeennnnnnnnn

BerlinBBBBBBBeeeeeeerrrrrrrlllliiiiiiinnnnn

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ZZürichZZZZZüüüüürrrrrriiiicciccicciccccccccchhhhhhhhhhhhhhhh WWWWienWWWiiieiiieieeeeennnnnn

NizzaNNNNNNNNiiiiiizziziizizziizzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzaaaaaaaaaaaaaaaaaa

LLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLondonooooooooooooooooooooooooooooonnnnnnnnnnnnnnddddddddddddddddddddooooooooooonnnnn

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AAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAthentttttttttttttttttttthhhhhhhhhhhhhhhheeeeeeeeeeeeeennnnnnnnnn

ZZZZagrebZZZaaaaaaagggggrrrrrrrrrrrrrrrrrreeeeeeeeeeeebbbbb

BudapestBBBBBBuuuuuuudddddddaaaaappppppeeeeeeeeeeeeesssssssssssssssssssssssssssssssssssstttttttttttttttttt

LLLLLLissabonLiiiiiiissssssssssssssaaaaabbbbbboooooooooooonnnnnnnnnnnnn

LLLLLLLLLLLasPalmasLLLLLLaaaaaaaaaaasssssPPPPPPPPPPPPPPPPPPaaaaaaaaaaaaaaalllmmmmmmmmmaaaaaaaasssss

MadridMMMMMMaaaaaaadddddddddrrrrrriiiiddidiiddBBBBBBBBBBBarcelonaaaaaaarrrrrrrrrrrrrrrrrrcccccccccccceeeeeeellllooooooonnnnnnnaaaaa

MMalagaMMMMMMMaaaaaaaaaaaaalllllllaaaaaaaaaaaagggggggaaaaa

AAAAAAAAlgierAAAAAllllgglgllglggggggggiiiiiiieeeeeeerrrrr

• 9 bis- 5 - 4 bis 0 1 bis 56 bis 1011 bis 1516 bis 2021 bis 2526 bis 3031 bis 35 üb

Hoch/Tief WWWaarmfront KKKaaltfront Okklusion WWWaarmluffftt KKKaaltluffftt

1826

1424

1323

1828

1525

1424

1930

1425

1627

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(^66666666666666666666666666666666) KKiieeeellll 55555555555555555555555555555555
4
3
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12
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15
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20
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(^2829)
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31
35
39
33
34
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(^2715)
23
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14
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