Le Monde - 22.02.2020

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SAMEDI 22 FÉVRIER 2020 argent| 19

IMMOBILIER

A Paris, le 19

e

arrondissement, terre d’accueil

L

e 19e devient l’arrondisse­

ment préféré des Parisiens

prêts à tout pour être pro­

priétaires dans la capitale sans se

ruiner : « Les jeunes qui ne peuvent

plus se loger dans le centre ou

l’ouest vont dans les arrondisse­

ments de l’est. Parmi eux, il tire son

épingle du jeu », constate Thierry

Delesalle, notaire parisien. C’est

que l’arrondissement reste l’un

des moins chers de la capitale

avec un prix moyen estimé à

8 413 euros/m², selon Meilleurs­

Agents. « Mais, prévient le no­

taire, les prix flambent dans ce

quartier. En un an, ils ont pro­

gressé de près de 9 %. C’est l’une

des plus fortes hausses à Paris. »

Depuis quinze ans, les agents

immobiliers sont les témoins

d’une transformation de la popu­

lation. L’ex­très populaire 19e ar­

rondissement est à son tour vic­

time d’un mouvement de gentrifi­

cation massif : « Nous avons beau­

coup d’acheteurs en provenance du

Marais, du 16e ou des 10e et 11e ar­

rondissements. Souvent, ils vien­

nent de vendre leur 40­m² pour en­

fin obtenir un 80­m² en se servant

du résultat de la vente comme ap­

port », constate Rudy Harosch, di­

rigeant de l’agence Orpi optimum

gestion et transactions. De quoi

faire gonfler les prix : « Dans le

quartier, il n’y a pas un triangle,

mais un carré d’or : les Buttes­

Chaumont, le plateau Botzaris,

le bassin de La Villette, les quais

de Loire et de Seine. Là, les prix

vont de 9 000 euros/m² à parfois

11 500 euros/m², notamment près

des Buttes­Chaumont où les tran­

sactions réalisées à plus de

10 000 euros/m² sont de plus en

plus courantes », ajoute­t­il.

Maisons ouvrières

Si comme dans tout Paris la pénu­

rie se fait sentir, les grandes surfa­

ces sont encore en nombre et sé­

duisent les familles : « Le taux de

rotation est plus important dans

notre arrondissement que dans

ceux du centre », observe Kamal

Ferradji, directeur des agences

GHI Paris 19 Sud et Paris 19 Cri­

mée. « Là où il est compris entre

neuf à dix ans, chez nous, on sera

sur six à sept ans, ce qui permet de

libérer davantage de grandes sur­

faces à la vente. »

Outre les acquéreurs en quête

d’une résidence individuelle, les

investisseurs trouvent aussi leur

compte. Le quartier de l’Amérique

ou encore celui de Pont­de­Flan­

dre affichent des prix au mètre

carré moyens sous les 8 300 euros.

De nos jours, le loyer moyen est

estimé à 25 euros/m², ce qui per­

met aux investisseurs d’obtenir

des rendements de l’ordre de 3,6 %

selon MeilleursAgents. Un résul­

tat plutôt bon pour la capitale,

la moyenne se situant à 3,4 %. A ti­

tre de comparaison, investir dans

les arrondissements centraux ou

encore dans les 9e, 14e ou 15e arron­

dissements rapporte des rende­

ments entre 2,8 % et 3,2 %.

Les prix sont d’ailleurs aussi éle­

vés dans l’ancien que dans le neuf.

Car l’autre spécificité de l’arron­

dissement, c’est d’être l’un des ra­

res à Paris où le marché du neuf

est actif. « Prochainement, nous al­

lons réaliser deux programmes

près du quartier de la mairie. La

majorité de nos acheteurs sont des

acquéreurs qui cherchent une rési­

dence principale, mais nous avons

tout de même 15 % d’investisseurs »,

souligne Olivier Waintraub, direc­

teur général Nexity SEERI. Le terri­

toire possède encore des opportu­

nités foncières avec des entrepôts

industriels qui ne servent plus et

sur lesquels on peut construire.

Récemment, c’est tout le quartier

de Rosa­Parks­Macdonald qui est

sorti de terre, en 2015, avec son

grand centre commercial et son

cinéma UGC.

L’arrondissement fait aussi bien

le pont entre le Paris de demain et

celui du passé. Le secteur de la

Mouzaïa regorge de maisons ou­

vrières, des pavillons construits

entre la fin du XIXe siècle et le dé­

but du XXe, qui font toujours sen­

sation sur le marché : « Il y a quel­

ques transactions, mais elles sont

rares. Récemment, nous avons

vendu une maison de 100 m² avec

18 m² de sous­sol à 910 000 euros.

L’acquéreur devra toutefois ajouter

une grosse enveloppe pour les tra­

vaux », raconte Rudy Harosch.

Pour ces pépites parisiennes, la

barre du million d’euros est sou­

vent dépassée, en fonction de

l’état du bien. « On peut même

monter jusqu’à 2,5 millions d’euros

s’il n’y a quasiment pas de travaux

à réaliser », rappelle Kamal Ferra­

dji. Encore faut­il que les proprié­

taires souhaitent vendre.

ludovic clerima

Investir dans les SCPI : attention aux risques

Les sociétés civiles de placement immobilier présentent quelques handicaps

D

ans un environne­

ment où la rémuné­

ration issue des pla­

cements dépasse ra­

rement 1 %, voire 0,50 % pour le

Livret A, les performances des

sociétés civiles de placement

immobilier (SCPI) ont de quoi

faire des envieux. En moyenne,

leur rentabilité a atteint 4,4 %

en 2019, soit un peu au­dessus

des 4,34 % de 2018, selon l’Asso­

ciation française des sociétés de

placements immobiliers (As­

pim) et l’Institut de l’épargne

immobilière et foncière (IEIF).

De plus, la valeur de la part aug­

mente de 1,2 %, contre + 0,8 % en

2018. Rappelons que, dans les
      SCPI, des investisseurs apportent
      des fonds à une société de gestion
      qui achète ensuite des biens im­
      mobiliers qu’elle loue. Cette so­
      ciété perçoit des loyers et reverse
      ensuite des dividendes à l’inves­
      tisseur à hauteur des parts qu’il
      détient.
      En 2019, les investisseurs ont
      été nombreux à choisir les SCPI
      avec une collecte qui a atteint
      un niveau jamais égalé de
      8,6 milliards d’euros. « Avec ces
      fonds, les sociétés de gestion ont
      réalisé 9,2 milliards d’euros d’ac­
      quisitions et elles ont été parti­
      culièrement actives au dernier
      trimestre 2019 avec des achats se
      montant à 3,7 milliards », expli­
      quent l’Aspim et l’IEIF. Ces der­
      niers concernent surtout les bu­
      reaux et les commerces. La zone
      géographique la plus prisée est

l’Ile­de­France qui représente

48 % des acquisitions, dont 10 %

dans Paris.

L’étranger vient ensuite, sur­

tout l’Allemagne, à hauteur de

28 %. « Outre­Rhin, les entrepri­

ses n’achètent pas obligatoire­

ment leurs locaux, mais les

louent avec des possibilités d’in­

vestissements intéressantes pour

les SCPI », explique Jean­Fran­

çois Chaury, directeur général

délégué d’Advenis REIM, qui a

créé Eurovalys, une SCPI entiè­

rement axée sur l’Allemagne.

Même chose pour la SCPI Nova­

pierre Allemagne, gérée par Pa­

ref Gestion. Les régions françai­

ses n’ont pas été oubliées, avec

24 % des investissements et des

SCPI spécialisées dans ce do­

maine comme Cœur de région,

gérée par Sogénial.

Des règles de prudence

Faut­il alors investir dans les

SCPI en 2020? « Pour l’instant, la

conjoncture est bonne et la de­

mande en bureaux devrait aug­

menter cette année avec de bon­

nes perspectives sur les loyers »,

assure Jean­Marc Peter, direc­

teur général de la société de ges­

tion Sofidy. Les conseillers fi­

nanciers et les conseillers de

gestion en patrimoine vont

donc certainement continuer

de proposer à leurs clients

d’acheter des parts de SCPI, no­

tamment pour en mettre dans

les contrats d’assurance­vie afin

d’en améliorer le rendement.

Pour autant, il ne faut pas

oublier les règles de prudence

liées à tout placement financier.

Pour Jonathan Dhiver, fonda­

teur de la société de conseil

MeilleureSCPI.com, les SCPI of­

frent des rémunérations trop éle­

vées par rapport au reste des pla­

cements, et un réajustement

pourrait se produire. Dans ce cas,

le nombre de vendeurs de parts

de SCPI serait bien supérieur aux

acheteurs, avec pour consé­

quence une perte importante de

valeur de la part, voire une im­

possibilité de revendre. « Voilà

pourquoi les SCPI doivent être

considérées comme un placement

à long terme de façon à ne pas être

tributaire des retournements de

conjoncture, et il faut choisir une

SCPI qui sélectionne et gère bien

ses acquisitions », souligne Jean­

Marie Souclier, directeur général

de Sogénial.

Pour faire le bon choix, il faut

commencer par regarder quel

est le domaine d’intervention

de la SCPI, car toutes ne se va­

lent pas et les performances de

certaines ont été inférieures à

1 % en 2019. En 2018, certaines

d’entre elles affichaient même

des rendements... négatifs! Se­

lon l’Aspim et l’IEIF, les

meilleurs rendements ont été

réalisés par les SCPI diversifiées,

c’est­à­dire qui sont autorisées

par l’Autorité des marchés finan­

ciers à investir dans différents

domaines. Elles ont obtenu une

rentabilité de 5,03 % en 2019.

Viennent ensuite les SCPI spé­

cialisées, c’est­à­dire celles qui

choisissent d’investir sur un

secteur en particulier comme la

santé ou un pays. Leur rende­

ment a été de 4,50 %. Les SCPI

basées sur les commerces ont

réalisé un rendement de 4,42 %

et celles sur les bureaux 4,28 %.

Toutefois, certains profession­

nels de l’immobilier appellent

désormais à la prudence pour les

SCPI basées sur le commerce.

Commerce Immo, une agence

immobilière spécialisée dans

l’immobilier commercial, rap­

pelle en effet que la vacance dans

les locaux commerciaux aug­

mente en Ile­de­France en raison

d’une déconnexion entre le ni­

veau des loyers et la réalité du

terrain.

« La concurrence d’Internet, les

problèmes dans les transports et

les mouvements sociaux créent un

manque à gagner alors que les

charges fixes ont plutôt tendance

à s’accroître. Si le loyer est trop

élevé, le turnover est important au

détriment du bailleur », relèvent

Ruben Danan et Kevin Uzan, fon­

dateurs de Commerce Immo.

Avant de se lancer, il est donc

important de regarder si les lo­

caux acquis par le SCPI sont bien

loués et de se renseigner sur le

taux d’occupation financier

(TOF). Celui­ci représente le rap­

port entre le montant des loyers

facturés et le total des loyers qui

pourraient être facturés si tous

les immeubles du portefeuille

étaient entièrement loués. En

moyenne, ce TOF est situé à

88 %, « mais il faut choisir une

SCPI avec un taux d’occupation

situé au moins à 95 % », conseille

Jean­Marc Peter. Enfin, les SCPI

doivent être envisagées comme

un placement de diversification

et concerner au maximum 10 %

à 15 % du patrimoine, ce qui per­

mettra de limiter les risques

en cas de retournement de la

conjoncture.

nathalie coulaud

Relativement accessible

SOURCE : MEILLEURSAGENTS

Prix moyen

d’un appartement

Evolution des prix

sur cinq ans

Rendement

locatif

(studio - deux-pièces)

8 413 €/m

3,6% + 33,9 %

Paris XIXe

Loyer moyen

25,1 €/m

Evolution des prix

sur un an

• 9 %

QUESTION  À  UN  EXPERT

Pourquoi organiser la transmission

de son patrimoine avant ses 70 ans?

valérie bentz, responsable des études patrimoniales à l’UFF

Soixante-dix ans est un âge « pivot » en matière de transmission de pa-

trimoine. D’un point de vue fiscal, certains avantages peuvent

s’amoindrir, voire disparaître. L’assurance-vie, par exemple. En effet,

les capitaux décès issus des sommes placées avant 70 ans sur des

contrats ouverts après le 20 novembre 1991 sont totalement exonérés

de fiscalité à concurrence de 152 500 euros par bénéficiaire.

Au-delà de 70 ans, seuls 30 500 euros de versements seront exonérés.

Autre cas avec la donation qui, dans certains cas, plus elle se fait

jeune, moins elle sera taxée. Un exemple : vous avez entre 61 et

70 ans et souhaitez réaliser des donations à vos enfants, tout en

conservant l’usufruit de vos biens (le droit d’en percevoir les reve-

nus, de les habiter...). Lors de la donation, la valeur fiscale de

l’usufruit viendra en déduction de la valeur vénale du bien transmis.

Entre 61 et 70 ans inclus, la valeur fiscale de l’usufruit étant de 40 %

de la valeur vénale, les droits à payer seront calculés sur la base

des 60 % restants. A 71 ans, la valeur de l’usufruit passera à 30 %.

Les droits à payer seront donc calculés sur la base de 70 % de

la valeur des biens. D’autre part, chacun de vos enfants peut

profiter tous les quinze ans d’un abattement de 100 000 euros

sur le montant ainsi transmis.

É PA R G N E

Plus de 600 milliards d’euros qui dorment

L’enveloppe d’épargne préférée des Français n’est ni le

Livret A ni l’assurance­vie, mais bien... le compte cou­

rant. Selon les derniers chiffres de la Banque de

France, publiés le 19 février, la barre des 600 milliards

d’euros dormant sur les comptes à vue et en liquide

(pièces et billets) a été franchie, avec un encours de

603,8 milliards fin septembre 2019. Soit deux fois

plus que celui du Livret A. Surtout, sur un an, l’en­

cours précité a gonflé de 53 milliards, c’est quasiment

40 % des flux (nets) enregistrés pour l’épargne

financière totale des ménages.

EN 2019, LES SOCIÉTÉS 

CIVILES DE PLACEMENT 

IMMOBILIER ONT 

BÉNÉFICIÉ D’UNE 

COLLECTE QUI A ATTEINT 

UN NIVEAU RECORD DE 

8,6 MILLIARDS D’EUROS

820 

C’est le nombre de Français qui détiennent désormais des parts

de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Il existe

35 sociétés de gestion et 189 SCPI. En moyenne, chaque investis-

seur y a mis 78 023 euros, en direct ou par assurance-vie.

Cela représente l’équivalent de 22,80 m^2 par associé et un

dividende, c’est-à-dire un revenu de 285 euros par mois.

SOS CONSO 

CHRONIQUE PAR RAFAËLE RIVAIS

Une banque condamnée

pour procédure abusive

V

oilà sept ans que le Crédit mutuel Nord Europe

suspecte l’un de ses clients, Manuel F., de men­

songe. Lorsqu’en mai 2013 celui­ci se plaint de re­

traits frauduleux (5 390 euros) sur ses comptes,

son agence d’Hellemmes (Nord) lui répond qu’il a nécessai­

rement été victime d’« hameçonnage », procédé qui conduit

les clients à divulguer leurs données confidentielles sur des

sites imitant celui de la banque. Non seulement elle ne le

rembourse pas mais, en plus, elle lui prélève 700 euros de

frais liés à son découvert, et l’inscrit sur le fichier des inci­

dents de remboursement des crédits aux particuliers, ce qui

lui interdit d’obtenir le prêt immobilier dont il a besoin.

Les tribunaux devant lesquels leur litige est porté lui rap­

pellent pourtant tous qu’elle doit « prouver » la négligence

de son client. Faute pour elle d’y parvenir, ils la condamnent

à le rembourser. Le 3 septembre 2015, la cour d’appel de

Douai y ajoute même le remboursement des frais, ainsi que

le paiement de 1 000 euros de dommages et intérêts, pour le

« préjudice moral » lié au fichage.

Sa décision est publiée sur des sites juri­

diques et l’Association française des usa­

gers des banques (AFUB) en fait victo­

rieusement état sur sa page Facebook, en

novembre 2016. Las, elle l’introduit en

expliquant que « la victime avait été con­

duite, via un courriel frauduleux, vers un

site qui imitait celui de la banque... », ce

que Manuel F. a toujours nié.

Pour le Crédit mutuel, il va de soi que

l’AFUB tient cette information du jeune

homme, qui aurait donc menti aux ju­

ges. D’ailleurs, celui­ci n’a­t­il pas rédigé son premier cour­

riel en utilisant l’un des modèles de lettre que l’AFUB pro­

pose sur son site? Son agence assigne Manuel F. en « révi­

sion de l’arrêt du 3 septembre 2015, pour fraude ». Elle ne

prend pas la peine, au préalable, de vérifier les circonstan­

ces dans lesquelles la publication sur Facebook a été rédi­

gée. C’est Me Coraline Favrel, l’avocate de Manuel F., qui s’en

charge. Le secrétaire général de l’association, Serge Maître,

lui répond que le post sur le réseau social « ne se réfère qu’à

des éléments du texte [de l’arrêt] », et que l’AFUB n’a « jamais

eu à connaître » le dossier de M. F., qui ne « fait pas partie de

ses adhérents ».

Forte de cette pièce décisive, Me Favrel demande que la

caisse du Crédit mutuel soit condamnée à verser 1 000 euros

de dommages et intérêts à son client pour procédure abu­

sive. La cour d’appel de Douai lui donne satisfaction, en ju­

geant que la caisse a « agi avec une légèreté blâmable » ; ce que

confirme la Cour de cassation, le 8 janvier 2020 : faute de

preuves de « manœuvres » (fausses pièces) « destinées à corro­

borer le mensonge », le recours de la banque était « abusif ».

LES TRIBUNAUX 

RAPPELLENT 

QUE LA BANQUE 

DOIT « PROUVER »

LA NÉGLIGENCE

DE SON CLIENT

CLIGNOTANT