Les Echos - 04.03.2020

Les Echos Mercredi 4 mars 2020 ENTREPRISES// 19

IMMOBILIER

Elsa Dicharry
@dicharry_e

L’app el à manifestation d’intérêt
lancé il y a un peu plus de trois mois
par Action Logement pour la recon-
version de bureaux vacants en loge-
ments, clos le 29 février 2020, a
porté ses fruits. A ce jour, une cin-
quantaine de dossiers sont sur le
bureau d’Alexandre Chirier, direc-
teur de la foncière dédiée du
groupe, grâce aussi au travail de
prospection de ses équipes.
« Ces dossiers représentent au
total 300.000 mètres carrés de sur-
face plancher et un potentiel de
5.000 logements d’une surface
moyenne de 60 mètres carrés »,
explique-t-il. Conformément
à l’objectif fixé par le groupe et par le
ministère du Logement, il s’agit aux
trois quarts d’immeubles basés en
région parisienne – essentiellement
en petite couronne, les autres étant
situés dans les agglomérations lil-
loise, lyonnaise et marseillaise. Des
zones où le déséquilibre est fort
entre l’offre et la demande de loge-
ments. Tous les projets examinés
n’ont pas vocation à être retenus – le

prix proposé par le propriétaire, la

localisation ou la spécificité de cha-

que immeuble vont désormais être

examinés avec soin. Certains biens

• souvent trop profonds – ne sont
  pas transformables. Les immeubles
  restructurés doivent également
  permettre, de par leur localisation,
  de rapprocher les salariés de leur
  emploi. « Il faut aussi travailler en
  amont avec les collectivités, afin que
  le projet de transformation s’inscrive
  dans leur ambition urbaine », note
  Alexandre Chirier.

Une quinzaine d’opérations

dès cette année

« No us avons commencé à regarder

plus en détail une dizaine de projets,

pour un investissement total d’envi-

ron 90 millions d’euros, avec des

coûts d’acquisition compris entre

1.200 euros et 4.000 euros du mètre

carré, avant travaux de transforma-

tion », poursuit-il. Malgré la clôture

de l’appel à manifestation d’intérêt,

« d’autres dossiers vont rentrer. Nous

nous fixons un objectif d’une dizaine

de projets par mois à analyser »,

poursuit-il.

Une quinzaine d’opérations sera

lancée dès cette année, avec pour

chaque programme la création

d’un tiers de logements sociaux,

d’un tiers de logements intermé-

diaires et un tiers de logements

« libres ».

La foncière sera chargée d’acqué-

rir les bureaux vides, d’en assurer le

portage financier et d’obtenir les

permis de construire. Elle confiera

ensuite à des promoteurs ou à des

bailleurs sociaux les travaux de

transformation. « Elle conservera la

propriété du terrain pour la partie

dédiée au logement social et intermé-

diaire, et demandera en échange une

faible redevance au bailleur. » Un

mécanisme permettant à ce dernier

de réduire largement sa facture.

Ainsi, au bout du compte, l’opéra-

tion sera financièrement viable, en

dépit des faibles loyers proposés

aux locataires.

Au total, Action Logement a

prévu de mobiliser 1,7 milliard

d’euros sur trois ans (600 millions

d’euros en fonds propres, autant

sous forme de dette et 500 millions

de financements bancaires) afin de

transformer des locaux vides en

habitations. Paris pourrait être con-

cerné mais « le gros de l’intervention

de la foncière ne sera pas concentré

sur la capitale » où les prix sont par-

ticulièrement élevés et où,

d’ailleurs, la vacance de bureaux est

au plus bas. Il s’agit de conserver des

A l’approche des élections munici-
pales, la question revient régulière-
ment d ans le débat dans les g randes
villes, où la pénurie de logement se
fait s entir. Transformer des
bureaux vacants en habitations
serait l’une des solutions au pro-
blème. E n réalité, ce type d e restruc-
turation se heurte à de nombreux
obstacles, notamment techniques,
liés à la typologie des bâtiments.
Fin 2016, l’agence d’architecture
Moatti-Rivière a ainsi livré au
bailleur social 3F un immeuble de
bureaux entièrement réhabilité
situé quai des Carrières à Charen-
ton-le-Pont (Val-de-Marne), après
des mois d’un chantier com-
plexe. L’immeuble à transformer

datait des années 1970 et offrait

9.500 mètres carrés de surface

plancher. « Une partie du bâtiment

surplombait l’autoroute A4 et

réduire les nuisances sonores a été

l’un des défis à relever. L’autre partie

donnait sur une cour trop petite

et offrait une trame de 15 ou 16

mètres, quand la largeur maximale

pour un immeuble de logements est

en principe de 12 mètres », expli-

que Carlos Alvarez, l’architecte

chargé du projet. Autrement dit, les

appartements risquaient d ’être t rop

sombres.

L’agence a pris le parti d’agrandir

la cour intérieure et de réduire, à cet

endroit, la largeur de l’édifice afin

d’apporter de la luminosité. Côté

autoroute, « nous avons créé une

seconde façade à l’intérieur du bâti-

ment et, entre les deux façades, nous

avons installé des loggias chaleureu-

ses habillées de bois », précise

l’architecte. Une façon de limiter

le bruit en modifiant totalement

la physionomie de l’immeuble.

L’opération a été primée en 2019

par la Maison de l’architecture

d’Ile-de-France.

A Paris, dans le 19e arro ndisse-

ment, l’agence Lobjoy-Bouvier-

Boisseau a, de son côté, piloté un

autre projet remarqué : la restruc-

turation, pour SNI, d’un immeuble

de bureaux de grande hauteur

(IGH) situé sur le b oulevard Macdo-

nald. « Ce bâtiment d’un peu plus de

4.000 mètres carrés, construit en

1969, avait tous les vices : il ne repré-

sentait pas un geste architectural

majeur, il était mal conçu à l’inté-

rieur, l’acoustique y était déplorable

et il avait été affecté par une épidémie

de légionellose », raconte l’architecte

Ludovic Lobjoy. Il était par ailleurs

nécessaire de renforcer sa struc-

Les immeubles de bureaux
vacants sont souvent trop
larges pour être transfor-
més en logements. Il faut
fréquemment revoir les
façades et, à l’intérieur des
bâtiments, tout l’aménage-
ment est à reprendre.

crainte du gouvernement était

surtout liée au pouvoir d’achat

des Français et à l’approche des

élections municipales. Mais

désormais, la balle est dans le

camp des parlementaires. »

Les professionnels estiment

que la messe n’est pas dite. « Il

existe un projet d’amendement

pour réintroduire le plan plu-

riannuel de travaux dans le pay-

sage, certains sénateurs et dépu-

tés y sont favorables vu la

dégradation des immeubles »,

indique un professionnel de

l’immobilier.

La mesure que porteraient

ces parlementaires créerait

deux obligations pour les

copropriétés : faire réaliser

dans un délai de trois ans un

diagnostic technique global

(DTG) de l’immeuble détermi-

nant les travaux nécessaires à

horizon de dix ans. A partir de

la date de ce diagnostic, la

copropriété aurait un autre

délai de trois ans pour élaborer

un plan pluriannuel de travaux,

qui constituerait l’assiette d’une

cotisation annuelle au fonds

travaux.

Engorgement

du Parlement

Mais une telle mesure, si un

parlementaire l’introduit dans

le débat des deux Chambres

(que ce soit sous la forme d’un

dépôt d’amendement sur un

texte ou d’une proposition de

loi), aurait-elle une chance

d’être votée? Le contexte n’a

guère changé depuis l’an der-

nier, l’effet « gilets jaunes » reste

réel, la crainte politique aussi. Il

s’y ajoute maintenant l’effet

dépressif du Covid-19 sur l’éco-

nomie et, pour compliquer les

choses, le dossier de la réforme

des retraites a envoyé dans le

décor le calendrier de travail du

Sénat et de l’Assemblée.

Ainsi, l’ordonnance d u

30 octobre 2019 sur la réforme

des copropriétés doit entrer en

vigueur le 1er juin 2020 mais

pour cela, elle doit être ratifiée

par un projet de loi et ce dernier

n’est toujours pas à l’ordre du

jour. Qu’importe, les profes-

sionnels ne sont pas prêts à

renoncer au plan pluriannuel

de travaux.n

My riam Chauvot

[email protected]

Le projet d’imposer aux copro-

priétés d ’élaborer un « plan plu-

riannuel de travaux » pré-

voyant les travaux de la

copropriété sur dix ans pour-

rait refaire surface. Face à la

dégradation des copropriétés,

trop souvent enclines à ne pas

faire les gros travaux d’entre-

tien n écessaires, l ’an dernier, les

professionnels de l’immobilier

tels la Fnaim et l’Union des syn-

dicats de l’immobilier (Unis)

avaient poussé l’idée qu’un tel

plan devienne obligatoire pour

les copropriétés de plus de

quinze ans.

Afin d’aider à le financer, les

copropriétaires auraient versé

à un « fonds travaux » une coti-

sation annuelle obligatoire de

2,5 % du montant du plan.

L’idée étant aussi soutenue par

des associations de consomma-

teurs, le gouvernement avait

embrayé, avant de réaliser une

marche arrière de dernière

minute. A la surprise générale,

l’ordonnance du 30 octobre

2019 réformant les coproprié-

tés était finalement parue sans

cette mesure phare.

Article mal rédigé

Problème de constitutionna-

lité, comme l’aurait dit Mati-

gnon aux intéressés à l’épo-

que? « Non, l’article était mal

rédigé mais un tel plan plurian-

nuel de travaux n’est pas illégal

en tant que tel, assure un profes-

sionnel de l’immobilier. La

IMMOBILIER

Retoquée l’an

dernier, l’obligation

pour les copropriétés

de faire un plan

pluriannuel de

travaux sur dix ans

pourrait resurgir.

Les professionnels

du secteur n’y ont pas

renoncé et comptent

pour cela sur les

parlementaires.

Copropriété : le

plan obligatoire de

travaux sur dix ans

tente un retour

moyens pour réaliser des habita-

tions ailleurs.

L’ambition de ce programme est

aussi verte. « La restructuration

d’un immeuble a un coût souvent

plus élevé que la construction neuve.

[...] Mais elle est plus vertueuse pour

l’environnement », note encore

Alexandre Chirier. Elle évite en effet

la production de déchets : le bâti-

ment en génère 46 millions de ton-

nes chaque année en France, essen-

tiellement issues des démolitions.n

lUne cinquantaine de dossiers ont commencé à être examinés à la suite

de l’appel à manifestation d’intérêt lancé fin novembre par Action Logement.

lIls représentent 300.000 mètres carrés et 5.000 logements potentiels.

1,7 milliard pour transformer

des bureaux vides en logements

ture. A noter enfin que l’immeuble

était détenu en copropriété. « Il a

donc fallu l’accord de tous les copro-

priétaires pour obtenir le change-

ment d’usage », souligne-t-il.

Opérations coûteuses

« Seul point positif, le bâtiment avait

la bonne épaisseur – 11 mètres – pour

réaliser du logement », poursuit-il.

« La difficulté a surtout été de s’adap-

ter à la réglementation IGH, qui nous

obligeait à avoir des fenêtres très peti-

tes pour des questions de sécurité

incendie. » L’obstacle a été con-

tourné grâce à la création de bal-

cons. « D’une manière générale, dans

un immeuble de logements, il faut

aussi davantage d’escaliers, de cages

d’ascenseur ou de gaines que dans un

immeuble de bureaux », note encore

l’architecte.

Et l’aménagement intérieur dif-

fère totalement – de petites pièces

au lieu de grands plateaux, des cui-

sines, des salles d’eau... Autant de

contraintes qui rendent ces opéra-

tions coûteuses. —E. Di.

Le casse-tête de la reconversion

Un immeuble de bureaux transformé en logements sur le boulevard Macdonald dans le 19e arrondissement de Paris, livré en 2017.

« La

restructuration

d’un immeuble

a un coût souvent

plus élevé que

la construction

neuve. [...]

Mais elle est plus

vertueuse pour

l’environnement. »

ALEXANDRE CHIRIER

Action Logement

Baptiste Lobjoy-Lobjoy Delcroix

L’agence a pris

le parti de réduire

la largeur de l’édifice

afin d’apporter

de la luminosité.

à suivre

La production de logements sociaux

inférieure aux objectifs franciliens

LOGEMENT En 2019, 28.594 l ogements sociaux o nt été agréés en

région parisienne (hors programmes de l’Anru), selon l’Aorif,

l’union sociale pour l’habitat d’Ile-de-France. Un niveau à peu

près s table par rapport à 2018, qui avait connu 2 8.830 agréments,

mais très en-deçà des objectifs. L’Aorif rappelle que le schéma

régional de l’habitat et de l’hébergement a fixé un objectif annuel

de 37.000 agréments pour être en mesure de répondre aux

besoins des Franciliens. Plus de 720.000 ménages sont

aujourd’hui en attente d’un logement social en Ile-de-France.

72.000 attributions ont été comptabilisées en 2019. « L’offre n’est

pas à la hauteur des besoins », déplore l’Aorif, à l’heure où le loge-

ment privé est de moins en moins abordable pour toute une

frange de la population.

Le chinois Jingye finalise son rachat de

British Steel, sans l’aciérie d’Hayange

SIDÉRURGIE Le chinois Jingye a annoncé que l’acquisition de la

partie britannique de British Steel sera finalisée le 9 mars, sans

inclure toutefois ni le terminal portuaire Redcar Bulk Terminal,

ni l’usine française d’Hayange. Il préservera ainsi 3.200 emplois à

Scunthorpe, où se situent les haut-fourneaux du groupe, et pro-

met d’investir 1,2 milliard pour moderniser le site. Il attend par

ailleurs l ’accord d u gouvernement français sur l’usine d ’Hayange.

Plusieurs offres alternatives auraient été déposée pour l’usine de

Moselle, et une audience est prévue le 13 mars. British Steel avait

été placé en redressement judiciaire au début de 2019.