Banco Central do BrasilRevista Carta Capital/Nacional - Economia
quinta-feira, 11 de março de 2021
Banco Central - Perfil 1 - Caderneta de poupançaestá mais barato, não só para comprar, como também
para construir”, assinala Ajzental. Apesar da alta de
11% do Índice Nacional da Construção Civil nos últimos
12 meses encerrados em fevereiro, o professor da FGV
lembra que a construção “é um pedaço” do custo do
empreendimento como um todo. Uma boa parte diz
respeito à taxa de juros que a empreiteira paga para
financiar a construção. O resultado, como se vê no
gráfico elaborado por Ajzental, é um avanço de nada
menos que 121,6% nas vendas de imóveis residenciais,
do patamar mínimo de 25.171 unidades, em 2016, para
55.771 unidades, no ano passado.
A combinação de expansão imobiliária com juro baixo
também engendrou um robusto aumento dos fundos de
investimento imobiliários. Segundo o diretor de Produtos
Listados da B3, Mário Palhares, os FIIs cresceram 64%
desde 2018 e o número de investidores teve incremento
de 600%, de 200 mil para 1,2 milhão de pessoas físicas.
Levantamento da empresa de informações financeiras
Economatica corrobora essa evolução dos FII, que em
2011 movimentavam diariamente, em média, 3,3
milhões de reais e passaram a 207,9 milhões de reais
em 2020, crescimento de 6.200%.
Os números mostram “um modelo hoje consolidado”, a
partir dos primórdios da indústria nascida da Lei 8668,
de 1993, quando os fundos imobiliários transacionavam
escrituras e flats, até a presente diversidade de FII
dedicados a shoppings, a galpões industriais e lajes
comerciais, entre outros, como assinala Nogueira. O
pioneiro dos fundos ressalta que, em mais de 20 anos,
até agora não houve nenhuma ruptura séria, como
aconteceu, por exemplo, com os montepios das
décadas de 1960 ou as sociedades de poupança e
empréstimos dos anos 1980. “Hoje, o mercado
praticamente se autorregula, com agentes
especializados, analistas e, bem recentemente,
começando a atrair um tipo de investidor muito especial,
o investidor institucional”, sublinha.
Os FII são regulamentados pela Comissão de Valores
Mobiliários, que registra e autoriza seu funcionamento e
a oferta pública de cotas. Suas aplicações em
empreendimentos imobiliários compreendem a
aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, o
investimento em títulos relacionados ao mercado
imobiliário, como Letras de Crédito Imobiliário (LCI),
Letras Hipotecárias (LH), cotas de outros FII,
Certificados de Potencial Adicional de Construção
(Cepac), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e
outros previstos na regulamentação.A rentabilidade e os riscos dos fundos relacionam-se ao
portfólio de aplicações. Segundo a CVM, os fundos
imobiliários dividem-se em três grandes grupos: renda,
desenvolvimento e títulos. O primeiro dedica-se à
aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, visando
gerar renda por meio do aluguel dos imóveis. Os fundos
de desenvolvimento, por sua vez, são voltados para a
construção e incorporações e a posterior venda dos
empreendimentos. Por fim, os fundos de títulos, como
diz o nome, aplicam em papéis ou valores mobiliários,
de renda variável ou de renda fixa, relacionados ao
mercado imobiliário e que possam fazer parte da
carteira de um FII.Os fundos dedicados a ativos reais especializam-se em
setores específicos: escritórios, shopping centers,
galpões para armazenamento e distribuição de
mercadorias, hotéis, escolas, hospitais, lojas, agências
bancárias etc. Cada um desses nichos tem seus riscos
e suas oportunidades. Ajzental e Nogueira concordam
que o momento é mais difícil para os setores de
shopping centers, hotelaria e lajes comerciais, que a
pandemia esvaziou. Em 2020, o Índice Fix da B3, que
traça o desempenho dos maiores fundos imobiliários do
País, acusou queda de 13% – mesmo assim, um
resultado menos ruim do que o desempenho do Índice
de Ações Bovespa, que caiu 17%. “A variação, a
oscilação da rentabilidade, importa menos para o
investidor que tem perfil de longo prazo e que tem
garantida uma renda mensal, como um aluguel, mas
sem administração, contrato, inquilinos e outros custos
de transação. E, eventualmente, tem um ganho de