PROPRIETATEA COMUNĂ 24
Până la proba contrară, potrivit art. 633 coroborat cu art. 919 alin. (1) și (3) din Codul civil, dacă
bunul este stăpânit în comun de mai multe persoane, se prezumă că acestea sunt coproprietare ale
acestuia, cu excepția bunurilor imobile înscrise în cartea funciară.
Art. 633. Prezumția de coproprietate.
Dacă bunul este stăpânit în comun, coproprietatea se prezumă, până la proba contrară.
Art. 919. Prezumția de posesie și prezumția de proprietate.
(1) Până la proba contrară, acela care stăpâneşte bunul este prezumat posesor.
(3)Până la proba contrară, posesorul este considerat proprietar, cu excepţia imobilelor înscrise în cartea funciară.
3.2. Proprietatea pe cote-părți ( coproprietatea ) obișnuită
Ne afăm în situația proprietății pe cote-părți, în cazul în care este cunoscută exact partea din bun care
se cuvine fiecăruia dintre coproprietari, aceasta nefiind, însă identificată în mod concret. Cu alte
cuvinte, în cadrul proprietății comune pe cote-părți, dreptul fiecărui coproprietar asupra bunului este
stabilit printr-o fracțiune, de 1/2, 1/3, 1/4 etc. Această fracțiune ( cotă-parte ) este abstractă și nu este
individualizată asupra unei anumite părți, determinată concret din bun - a se vedea art. 634 din Codul
civil. Totodată, se prezumă, până la proba contrară, că aceste cote-părți sunt egale, iar dacă bunul a
fost dobândit de coproprietari prin act juridic, probă contrară se face doar prin înscrisuri.
Art. 634. Întinderea cotelor-părți.
(1)Fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-părţi din dreptul de proprietate şi poate dispune în mod
liber de aceasta în lipsă de stipulaţie contrară.
(2) Cotele-părţi sunt prezumate a fi egale, până la proba contrară. Dacă bunul a fost dobândit prin act jurdic, proba
contrară nu se va putea face decât prin înscrisuri.Coproprietarii vor împărții beneficiile și vor suporta sarcinile coproprietății ( costurile ),
proporțional cu cota lor din proprietate, potrivit art.635 din Codul civil, dacă nu s-a stabilit altfel
printr-un contract de administrare a proprietății - a se vedea art. 644 din Codul civil, fiecare putând
să-l utilizeze în măsura în care nu schumbă destinația acestuia și nu aduce, prin folosință, atingere
dreptului celorlalți, dacă nu s-a stabilit altfel printr-un contract de administrare a proprietății. Deci,
folosința bunului comun se stabilește prin înțelegere între coproprietari, iar, în caz contrar, prin
hotărâre judecătorească. Fructele bunului comun, potrivit art. 637 din Codul civil, se împart
coproprietarilor proporțional cu cota parte din proprietate, deținută de fiecare. De exemplu, chiria
unui imobil, ca fruct civil, se împarte între coproprietarii acestuia proporțional cu cota lor de
proprietate.
Fiecare coproprietar poate să facă acte de conservare ( de întreținere) cu privire la bunul comun, fără
a avea nevoie de acordul celorlalți coproprietari, conform art. 640 din Codul civil, însă actele de
administrare pot fi făcute doar cu acordul dintre coproprietarii care dețin majoritatea cotelor-părți,
conform art. 641 din Codul civil. Astfel, închirierea, cesiunea de venituri imobiliare ( cedarea către
o terță parte a veniturilor imobilului ) și alte asemenea acte de administrare - art. 641 - cu privire la
un bun comun, pot fi făcute, așa cum iteram anterior, numai cu acordul coproprietarilor care dețin
majoritatea cotelor părți.
Totodată, orice act juridic de dispoziție cu privire la bunul comun, actele de folosință cu titlu gratuit,
cesiunile ( cedările ) de venituri imobiliare și locațiunile ( închirierile ) încheiate pe termen mai mare
de trei ani, precum și actele care urmăresc exclusiv înfrumusețarea bunului nu se pot încheia decât
cu acordul tuturor coproprietarilor.
Finalmente, dacă unul dintre coproprietari dorește să vândă bunul, acesta poate dispune, independent
de voința celorlalți, doar pentru cota-parte care îi aparține.
Totuși, coproprietarii pot, de comun acord, stabili o înțelegere, un mandat - a se vedea art. 2009 din
Codul civil - prin care dau dreptul unuia dintre ei să decidă cu privire la vânzarea întregului bun