PROPRIETATEA COMUNĂ 26
546 din Codul civil ( cap.1 - Despre proprietate și bunuri ). Fără a intra în detalii prea amănunțite, pot
fi, pur exemplificativ, părți comune : terenul pe care este construită clădirea, curtea interioară a
acesteia, scările și casa scărilor, holurile, ascensoarele etc - a se vedea art. 649 din Codul civil.
Art. 648. Noțiune.
(1)Dacă într-o clădire sau într-un ansamblu rezidenţial există spaţii cu destinaţie de locuinţă sau cu altă destinaţie
având proprietari diferiţi, părţile din clădire care, fiind destinate întrebuinţării spaţiilor respective, nu pot fi folosite
decât în comun sunt obiectul unui drept de coproprietate forţată.
(2)Părţile comune sunt bunuri accesorii în raport cu spaţiile locative, care constituie bunurile principale în sensul
art. 546.
Art. 649. Părțile comune.
(1) Sunt considerate părţi comune, în măsura în care prin lege ori prin act juridic nu se prevede altfel:
a) terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafaţa construită, cât şi din cea neconstruită necesară, potrivit
naturii sau destinaţiei construcţiei, pentru a asigura exploatarea normală a acesteia; pentru eventuala suprafaţă
excedentară
proprietarii sunt titularii unei coproprietăţi obişnuite;
b)fundaţia, curtea interioară, structura, structura de rezistenţă, pereţii perimetrali şi despărţitori dintre proprietăţi
şi/sau spaţiile comune, acoperişul, terasele, scările şi casa scărilor, holurile, pivniţele şi subsolurile
necompartimentate, rezervoarele de apă, centralele termice proprii şi ascensoarele;
(c)instalaţiile de apă şi canalizare, electrice, de telecomunicaţii, de încălzire şi de gaze de la branşament/racord
până la punctul de distribuţie către părţile aflate în proprietate exclusivă, canalele pluviale, paratrăsnetele, antenele
colective, precum şi alte asemenea părţi;
d) alte bunuri care, potrivit legii sau voinţei părţilor, sunt în folosinţă comună.
(2) Coşurile de fum şi de aerisire, precum şi spaţiile pentru spălătorii şi uscătorii sunt considerate părţi comune
exclusiv pentru coproprietarii care utilizează aceste utilităţi în conformitate cu proiectul clădirii.
Tot în coproprietate forțată sunt prezumate a fi și despărțiturile comune dintre două fonduri, dacă nu
rezultă contrariul din titlul de proprietate, astfel cum este precizat în conținutul art. 660 din Codul
civil. Sunt considerate, ca exemplu, despărțituri comune, zidul sau șanțul care separă două fonduri.
Totodată, coproprietatea forțată asupra despărțiturilor comune, poate fi invalidată, în absența unui
titlu de proprietate prin : semnele de necomunitate - detaliate prin art. 661 din Codul civil - care pot
atesta faptul că despărțiturile comune au fost construite doar de unul dintre proprietarii vecini ;
uzucapiune, prin care, în condițiile legii, proprietatea comună a devenit proprietate exclusivă a unuia
dintre cei doi vecini coproprietari. Totuși, chiar dacă unul dintre vecini nu a contribuit la realizarea
despărțiturii comune, el poate dobândi un drept de co-proprietate asupra acesteia - în condițiile art.
666 din Codul civil - plătind jumătate din valoarea actualizată a lucrărilor efectuate și, eventual, a
terenului pe care a fost construită despărțitura, desigur, cu respectarea regulilor, în materie, privind
înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate.
Și în cazul coproprietății forțate, asemenea celei obișnuite, coproprietarii au dreptul de a folosi
bunurile aflate în proprietate comună fără a aduce atingere drepturilor celorlalți proprietari și fără a
schimba destinația acestora conform art. 647 din Codul civil. De asemenea, potrivit dispozițiilor art.
651 din Codul civil, bunul aflat în coproprietate nu poate fi înstrăinat decât împreună cu bunul al
cărui accesoriu este. Astfel, gardul comun, șanțul comun, zidul comun, instalațiile comune ( apă, gaz,
etc. ), nu pot fi înstrăinate sau ipotecate ( în cazul unui credit bancar ), decât împreună cu imobilul
din care fac parte și îl deservesc.
Părțile aflate în proprietate comună forțată pot fi date în folosința exclusivă a unuia dintre
coproprietari, numai în situația în care cel puțin 2/3 ( două treimi ) din numărul coproprietarilor și al
cotelor părți din proprietate, își exprimă acordul în acest sens, potrivit art. 650 din Codul civil. Unde
sunt constituite asociații de proprietari, decizia se adoptă de către adunările generale, în baza
aceleiași majorități de două treimi.