Neue Zürcher Zeitung - 06.11.2019

6 NZZ Real Estate Days NZZ-Verlagsbeilage6.November2019

NACHHALTIGES ANLEGEN

NachhaltigesInvestieren schafftWerte

und wirkt sichlangfristig positiv auf

die Performance aus.Auchbei

Immobiliensollten deshalb gesell­

sc haftliche, wirtschaftliche und

ökologische Kriterien in die Anlageent­

scheidungeneinbezogenwerden.

Dazugehörenzum Beispiel die Re­

duktion der CO²­Emissionen, der

Ausbauerneuerbarer Energien, die

Förderung der Energieeffizienz, die

Zufriedenheit der Mieterinnen und

Mieter sowie die Optimierung der

Lebenszykluskostenvon Immobilien.

Seit 20 17 publiziert das Schweizer

Immobiliengeschäft von UBS Asset

Management einmal jährlicheinen

umfassenden Nachhaltigkeitsbericht

und erfüllt damitdie Transparenz­

standards der Global Reporting

Initiative (GRI). Die Bewertungsplatt­

formGlobal Real Estate Sustainability

Benchmark (GRESB) hatdie Nachhal­

tigkeitsstrategie von UBS Real Estate

SwitzerlanddiesesJahr mehrfach

ausgezeichnet.

Die Schweiz als tradit ionell offe-

nes Land ve rzichtetbisher auf

Investitionskontrollen zur Be-
schrän kung ausländischer In-

vestitionen. Die Forderung nach

Investitionskontrollen verkennt,

dass solche staatlichen Inter-

ventio nen dem Markt und der
Volkswirtschaf t mitunter mehr

schaden als nutzen.

Nach Jahrzehn ten der offenen Wirt­
schaftspolitik scheint viele Länder ein
gege nsätzlicher Trend zu erfassen: Pro­
tektionistische Massnahmen wie Zölle
und verstärkt e G renzkontrollen prägen
nicht nur den Wirtschaftskrieg zwi­
schen den USA und China. Auch euro­
päische Länder beginnen, ihre bisher
liberale Wirtschaftspolitikteilweise ein­
zuschränken. Die Schweiz als traditi o­
nell offenes Land hat bisher darauf ver­
zichtet. Doch der Ruf nach staatlichen
Eingriffen hat nun auch die eidgenös­
sische Politik erreicht. Konkret werd en
Investitionskontrollen, das heisst Kont­
rollen bei ausländischen Direktinvestiti­
onen, geford ert. Mit Blick auf die Inves­
titi onstätigke it von chinesis chen Firmen
wird nach Massnahmen zur Sicherstel­
lung der «nationalen Sicherheit» geru­
fen. Allein diese Forderung verkennt,
dass solche staatlichen Interventionen
dem Markt und der Volkswirtschaft
mitunter mehr schaden als nutzen.

Investitionen bringenVorteile
Aktuelle Zahlen belegen: Di e ausländi­
schen Direktinvestiti onen in Schweizer
Unternehmen beliefen si ch im Jahr 2017
auf 1088 Milliarden Schweizer Franken.
Davon wurde die grosse Mehrheit aus
westeuropäischen Ländern sowie den

USA getätigt(siehe Grafik). Diese Inves­

titi onen bringen viele Vorteile: Sie si­

chern oder schaffen Arbeitsplätze, gene­

rieren Wissen und Fähigkeite n für

Unternehmen wie auch für Arbeitneh­

Zurückhaltung ist besser

Warum Investitionskontrollen keinen Mehrwert bringen.Von Dr. iur. Daniel Fässler

mende, treiben Bildung und Forsch ung

voran und erhöhen den Wettbewerb.

Letzteres ist entscheide nd, umdie Inno­

vationen quantitativ und qualitativ

hochzuhalten. Nicht zuletzt deswegen

befindet sich die Schweiz seit Jahren auf

dem ersten Platz des Global Innovation

Indexder VereintenNationen. Schränkt

man Direktinvestiti onen ein, würde der

eigentliche Motor des Wi rtschaftsstand­

ortes Sc hweiz ins St ottern geraten.

Kostenund Nutzen abwägen

Befürworter von Investitionskontrollen

sehen in ausländischen Investitionen in

privateund staats nahe Unternehmen

eine mögliche Gefahr für die nationale

Sicherheit. Dabei verkennen s ie: Die

Schweiz pflegt bereits sehr restriktive

Regulierungen. Gerade im Immobilien­

bereic h gibt es mit der Lex Koller strikte

Vorsch riften, die kein anderes Indus­

trieland in dieser Form kennt. Ebenso

wichtig ist die Tatsache, dass sich

Schweizer Unternehmen, die in kriti­

schen Bereich en der öffentlichen Leis­

tungserbringung tätig si nd, bereits im

Eigentum der öffentlichen Hand befin­

den oder spezialgesetzlich geregelt und

somit stark ko ntrolliert sind.

Selbstverständlich dürfen die Gefahr

vonIndustriespionage und diemögliche

Verletzung von Eigentumsrechten nicht

ignoriert werd en. Aus den Besitzverhält­

nissen anUnternehmen alleine lässt si ch

jedo ch keine direkte Bedrohung ablei­

ten. Folglich erhöht die Einführung

staatlicher Kontrollinstrumente die heu­

te gewährleistete nationale Sicherheit

nicht. In vestitionskontrollen würden ei­

ne «nationale Investitionspo litik» bedin­

gen. E ine solche wäre hochpolitisch, in

der Praxis schwierig umzusetzen und

würde mehr Kosten als Nutzen gene rie­

ren. Auch der Blick ins Ausland zeigt

eindeutig: Kontrollgremien kosten viel,

bringen aber nicht den gewünschten

Mehrwert und Erfolg.

Monitoring statt Kontrollen

In seinem Bericht zu grenzübersch rei­

tenden Investitionen und Investitions­

kontrollen vom Februar 2019 spricht si ch

deshalb der Bundesra t gege n die Einfüh­

rung von Investitionskontrollen aus. Er

will aber ein Monitoring durchführen

Der strukturelle Nachhaltigkeits-

trend stellt die Immobilienbran-

che vor neue Herausforderu ngen.

DieNachhaltigkeitsthematikhatanBe­
deutung gewonnen und etabliert s ich
zunehmend bei allen Interessengruppen
der Immobilienindustrie. E ffekte des
Klimawandels und des menschlichen
Einflusses auf die Umwelt werd en spür­
barer und haben die Herausford erungen
in den Mittelpunkt der gesellschaftli­
chen und politischen Debatte gerückt.

Holistische Betrachtung
Mit dem Pariser Abkommen von 2015
wurde ein internatio nales Ziel zur
CO2­Re duktion beschlossen.Damit
sämtliche Staaten ihre Zielei ngaben er­
reich en können, werden Energie­ und
Klimagesetze laufend versch ärft. Immo­
bilien stehen klar im Fokus, dasie ge­
mäss gemäss dem Weltklimarat (IPCC)
circa 30 Prozen t der globalen CO2­Emis­
sionen verantworten. In der Schweiz
wurden schon viele Gesetze zu den
ThemenEnergie und CO2­Reduktion
besc hlossen. Weitere Vorgaben durc h
die Totalrevision des CO2­Gesetzes und
der kantonalen Energiegesetze sind
absehbar. Die Aspekte einer nachhalti­
gen Entwicklung gehen j edochüber
dieTreibhausgas­ und Umweltthematik
hinaus. Das unterstreich en nicht zuletzt
die 17 Nachhaltigke itsziele der UNO. Be­
rücksichtigt man auch gesellschaftliche
und ökonomische Herausford erungen,
so führt dies z u einer gesamtheitlichen
Betrachtung der Nachhaltigke it.

Nachhaltigkeit heisst Robustheit
Der gesellschaftliche, aber auch recht­
liche Nachhaltigke itstrend wirkt si ch
auch auf die Wirtschaft aus. Proaktive
Akteure sind im Vorteil, was auch für

Immobilienanlagen gilt. Eine effektive

Nachhaltigkei tsstrategie trägt dazu bei,

Leerstandsrisiken zu senken und den

Wert eines verwal tet en Gebäudeparks

zu erhalten. Davon profitieren schliess­

lich die Robustheit der Portfoliostrukt ur

und die Ertragsqualität.

Obwohl der Trend zu einer holistischen

Betrachtung der Nachhaltigke itsaspekte

in der Schweizer Immobilienindustrie

bereits fortgeschritten ist, können viele

Themenfelder noch weiter ausgeb aut

werd en.ImBereich derEnergieeffizienz

wird stark auf den Verbrauch im Betrieb

fokussiert. Insgesamt ist aber der gesam­

Immobilien und Nachhaltigkeit

Eine ganzheitliche Betrachtung sc hafft Werte für die Zukunft.Von Brice Hoffer und Da niela Jorio

te Energieverbrau ch im Lebens zyklus

einer Immobilie massgebend. So sind

Themenwie die graue Energie von Ma­

terialien und Baustoffen oder deren Re­

zyklierbarkeit in der Abrissphase noch

kaum in die Entscheidungsprozesse in­

tegriert.

Ausserdem dürften künftige Impact­

Analysen überdas Gebäude als solch es

hinausgehen. Es ist davon auszugehen,

dass mittelfristig auch für Mietende An­

reizezuumweltfreundlichem Nutzun gs­

verhalten geschaffen werd en, um den

Ressourcenverbrauch im Betrieb zu opti­

mieren.Zudem ist eine Nachhaltigkei ts­

bewertung fürkommerzielleMietende

denkbar. Die Mieterträge würden so in

eine vollumfängliche Nachhaltigkeits­

analyse integriert.

Immobilien tragen nicht nur zur Um­

weltbelast ung bei, sondern sind auch

aufgrund ihrer physischen Existenz

direkt von deren Konsequenzen betrof­

fen. Küstenregionen s ind vor allem dem

Risiko ausgesetzt, dass die globale Er­

wärmung einen Anstieg des Meeresspie­

gels zur Folge hat. In der Schweiz ist ver­

mehrt mit trockenenSommermonaten,

heftigen Niederschlägen und mehr Hit­

zetagen zu rechnen (CH2018 – Klimas­

zenarien für die Schweiz. National Cen­

tre for Climate Services [2018]). Die

Effekte extremerWetterer eignisse wie

Hochwasser oder sommerliche Hitze­

inseln in u rbanen Gebieten dürften die

Ansprüche anGebäude ebenfalls verän­

dern.

Digitalisie rung als Weichensteller

Für ein ga nzheitliches Nachhaltigke its­

management im Immobilienbereic h

sind verlässliche Informationen und Da­

tengrundlagen zentral. Dies betrifft so­

wohl betriebliche Kennzahlen als auch

zusä tzliche Informationen über die Mie­

tersch aft, die Baumaterialien sowie po­

tenzielle Umweltrisiken am jeweiligen

Standort. Mögliche Gefahren und Per­

formancekennzahlenmüssen möglichst

effizient und holistisch er fasst und

analysiert wer den. Nachhaltigkei tsbe­

wertungen wie zum Beispiel die Global

Real Estate Sustainability Benchmark

(GRESB) bezi ehen bereits heute neue

Themenfelder breite r und spezifischer in

ihre Analysen ein. Dazu gehören unter

anderem auch das Wohlbefinden und

die Kooperatio n mit der Mieterschaft.

Die Umsetzun g von Nachhaltigkei ts­

standards wird also nicht zuletzt von

einem professionellen Datenmanage­

und die Situatio n in vier Jahren neu be­

urteilen. Dies is t der richtige Ansatz. Der

Ständerat will jedo ch mehr. Es wird

Sache des neu gewählten und verjün gten

Par lamentes sein, die heikle Frage ab­

schliessend – und mit Augenmass – zu

beurteilen.

Dr. iur. Daniel Fässler istStänderat undPräsident

desVerbandesImmobilien Schweiz VIS.

Dr. iur. Daniel Fässler.www.parlament.ch

Rest Ozeanien

0.1%

AUS

1.3%

Afrika

0.9%

Rest

Asien

3.7%

JPN

1.2%

ARE

SGP 1.5%

1.5%

CHN

1.8%

Rest

Mittel-

und

Süd-

amerika

9.0%

BRA

0.9%

CAN

3.2%

USA

20.6%

Rest Europa

3.5%

Rest EU

7.2%

DEU

4.0%

FRA

4.2%

GBR

4.4%

IRL

5.7%

NLD

11.5%

LUX

14%

Schweizerische Direktinvestitionen im Ausland, 2017. SchweizerischeNationalbank

Der Klimawandel hat auch Effekte auf die Immobilienbranche.

UBS AG / Fotograf Martin Rütschi

ment abhä ngig sein. Das bedingtdie Im­

plementierung dig italer Technolo gien.

Am wirkungsvollsten ist eine Digitali­

sierungsstrategie, wenn die Immobili­

enbranche sie für die ga nze Wertschöp­

fungskette en twickelt und angewendet.

Diese Wechselwirku ng ist entscheide nd,

damit die Immobilienindustrie auf die

Herausford erungen der Zu kunft vorbe­

reitet is t.

BriceHoffer istAnalyst beiReal Estate Research&

Strategy, UBSAsset Management. Daniela Jorio ist

Nachhaltigkeitsbeauftragte beiReal Estate

Switzerland, UBSAsset Management.