Handelsblatt - 25.10.2019

Helmut SteuerStockholm

H

och im Norden will

Vonovia wachsen. Vor

Kurzem übernahm der

Dax-Konzern die Mehr-

heit am Unternehmen

Hembla. Es ist nach Victoria Park

schon der zweite große Zukauf in nur

zwei Jahren in Schweden. Mit diesem

Coup schwingt sich Deutschlands

größter Vermieter auch zur Nummer

eins in Schweden auf: Auf einen Schlag

wächst das Portfolio um 21 000 auf

37 000 Wohnungen. Vonovia will hier

zeigen, dass das Unternehmen sein Ge-

schäftsmodell auch auf andere euro-

päische Länder übertragen kann.

Für die Mieter heißt das nicht zu-

letzt, dass sie sich auf Modernisierun-

gen einstellen müssen. Viele der vor al-

lem in den 1960er-Jahren gebauten

Mietwohnungen in Schweden sind re-

novierungsbedürftig. So wurden etwa

die meisten der Hembla-Wohnungen

zwischen 1965 und 1974 im Rahmen

des sogenannten „Millionenpro-

gramms“ gebaut. Mitte der 1960er-Jah-

re herrschte in Schweden akuter Woh-

nungsmangel, weil immer mehr Men-

schen aus den dünn besiedelten

Gebieten im Norden des Landes in die

drei Großstädte Stockholm, Göteborg

und Malmö zogen. Die sozialdemokra-

tische Regierung unter Ministerpräsi-

dent Tage Erlander beschloss deshalb,

in relativ kurzer Zeit eine Million Miet-

wohnungen zu bauen. 1974 war das

Ziel tatsächlich erreicht.

Viele der im Rahmen des Millionen-

programms errichteten Wohnhäuser

bilden heute das, was als sozialer

Brennpunkt bezeichnet wird. Da das

Mieten von Wohnungen im Vergleich

zu anderen Ländern relativ unüblich

ist – zwei Drittel der Schweden leben

im Eigentum –, haben sich hier eher

einkommensschwache Familien nie-

dergelassen. Der Ausländeranteil in

diesen Gegenden ist überdurchschnitt-

lich hoch. „Wir sehen hier die Segrega-

tion. Menschen mit geringeren Wahl-

möglichkeiten landen in den Gebieten,

die nicht sonderlich populär sind“,

sagt Jonas Lindström, Wissenschaftler

an der Södertörn-Hochschule.

Diese oftmals grau-tristen Beton-

blöcke mit verwaschenen Fassaden

und ausgeblichenen Eingangstüren

wurden in den Randgebieten der drei

Metropolen hochgezogen. Es müsste

viel getan werden, da sind sich Ex-

perten einig. Fassaden sollten ge-

dämmt, Fenster ausgetauscht wer-

den. Mit ein wenig Farbe könnte auch

der Gesamteindruck deutlich verbes-

sert werden. Ganz zu schweigen von

moderneren und umweltfreundliche-

ren Heizungssystemen.

Das staatliche schwedische For-

schungsinstitut RISE schätzt, dass jede

fünfte Wohnung des Millionenpro-

gramms renovierungsbedürftig ist.

Gut die Hälfte dieser Wohnungen sei

bislang nicht renoviert worden,

schreibt RISE-Forscherin Jenny von

Platten. Bei etwa 140 000 Wohnungen

bestehe sogar akuter Renovierungsbe-

darf. Die technische Lebensdauer von

etwa 50 Jahren sei bei rund einem

Fünftel der Wohnungen überschrit-

ten. Die schwedische Wohnungsbau-

behörde beziffert die Gesamtkosten

für die Renovierungen auf 300 bis

500 Milliarden Kronen (27 bis 46 Mil-

liarden Euro).

Mieterhöhungen absehbar

Die Kosten für die Renovierungen kön-

nen zu deutlich höheren Mieten füh-

ren. Als die schwedische Wohnungs-

baugesellschaft Svenska Bostäder vor

einigen Jahren mehrere Mietshäuser

in Järva bei Stockholm von Grund auf

renovieren wollte, gingen die Mieter

auf die Straße. Svenska Bostäder hatte

mitgeteilt, dass die Mieten um bis zu

75 Prozent steigen könnten. Die Kern-

renovierung wurde abgesagt. „Mittler-

weile haben die Vermieter gelernt

und Kompromisse zwischen Sozial-

verträglichkeit und den bautechni-

schen Erfordernissen gefunden“,

meint Erik Stenberg, Lektor in Archi-

tektur an der Technischen Hochschu-

le in Stockholm.

Dennoch leiden viele Mieter unter

Mieterhöhungen. Zwar dürfen Vermie-

ter wie in Deutschland Instandhal-

tungsmaßnahmen nicht auf die Miete

umlegen. Doch viele Vermieter nutzen

die Gelegenheit, im Rahmen grundle-

gender Renovierungsarbeiten auch

den allgemeinen Wohnungsstandard

durch Erneuerung des Bads oder der

Küche zu erhöhen. In diesem Fall

darf auch die Miete erhöht werden.

„Leider gibt es keine Grenze, wie

hoch die Mieterhöhung ausfallen

darf “, klagt der schwedische Mieter-

verein. Eine Kappungsgrenze wie in

Deutschland gibt es nicht. Die Verein-

ten Nationen warnten deshalb in die-

sem Frühjahr, die von der Wohnungs-

baugesellschaft Hembla geplanten

Mieterhöhungen würden gegen die

Menschenrechte verstoßen. Men-

schen würden gezwungen, ihre Woh-

nungen zu verlassen, da sie die Miete

nicht mehr zahlen können. Hembla,

an der vor dem Einstieg von Vono via

der US-amerikanische Investor Black-

stone zu zwei Dritteln beteiligt war,

wollte umfassende Renovierungen

vor allem in den Wohnungen des Mil-

lionenprogramms durchführen und

die Mieten kräftig erhöhen.

Viele ehemals kommunale Gesell-

schaften wurden in den 1980er- und

1990er-Jahren privatisiert. Sie und die

weiterhin kommunalen Gesellschaften

verhandeln jährlich mit dem Mieter-

verband über die Mieten. Für das kom-

mende Jahr fordern die kommunalen

Wohnungsbaugesellschaften 3,5-pro-

zentige Mieterhöhungen im Großraum

Stockholm. Die Verhandlungen laufen

noch. Im vergangenen Jahr einigte

man sich auf Erhöhungen von durch-

schnittlich zwei Prozent – nicht pro

Wohnung, sondern im Durchschnitt

des gesamten Bestands.

Der Ausgang der Verhandlungen

zwischen Hembla und der Mieterver-

einigung ist auch für Mieter bei ande-

ren privaten Wohnungsbaukonzer-

nen relevant. Mit Vonovia steht

schließlich der nun größte schwedi-

sche Vermieter hinter dem Unterneh-

men. Insofern gibt der Konzern die

Richtung an. Obwohl die Kritik in

Deutschland an dem Konzern bis

nach Schweden vorgedrungen ist, be-

dauern nicht alle Mieter die Übernah-

me von Hembla. In der Mieterzeit-

schrift „Hem & Hyra“ zeigt sich der

Mieter Joakim Karlsson optimistisch.

„Es ist schön, dass Blackstone weg ist,

denn mit der Firma war es nicht wit-

zig. Die wollte nur Geld verdienen“,

erklärte er. Nun hofft er auf bessere

Zeiten mit Vonovia als Eigentümer.

Vonovia

Schwedische

Variante

Deutschlands größter Wohnkonzern erweitert

sein Geschäft in Schweden. Dort sind

renovierungsbedürftige Mietbestände die Regel.

Schweden: Größte Wohnungsunternehmen

Flächen für 2018 in Millionen Quadratmetern

1,8 Mio. m2

1,7

1,7

1,7

1,6

1,5

1,

0,

Stena

Willhem

Rikshem

Heimstaden

Balder

Hembla

Victoria Park

Akelius

HANDELSBLATT Quelle: Newsec

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Vonovia-Chef Rolf Buch:

Er hat auch in Schweden

einige Baustellen vor sich.

Theodor Barth/laif

Immobilien

WOCHENENDE 25./26./27. OKTOBER 2019, NR. 206

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