Neue Zürcher Zeitung - 09.10.2019

Mittwoch, 9. Oktober 2019 ZÜRICH UNDREGION 19

Die Zürcher FDP spricht von «Planwirtschaft in Reinkultur»

dfr.·Der Stadtzürcher SP-Präsident

Marco Denoth hat in derWohnpolitik

die nächste Eskalationsstufe gezündet.

In einem NZZ-Interview sprach er da-

von, dass im Kampf gegen hohe Mieten

und Gentrifizierung eine gläserne De-

cke erreicht sei.Darum brauche es nun

«massiveEingri ffeinGrund-undBoden-

rechte».Grundeigentummüsse«entwer-

tet»werden;einMitteldazuwärenErhal-

tungssatzungsgebiete wie in München.

Die provokantenAussagen haben

heftigeReaktionen ausgelöst. In den

Kommentarspalten der NZZ hat das

Interview zu über hundert Leserrück-

meldungen geführt.Für den Zürcher

FDP-Präsidenten Hans-Jakob Boesch

sind Denoths Ideen «Planwirtschaftin

Reinkultur». Die rot-grünenParteien

arbeiteten schon lange daran,denWoh-

nungsmarkt immer stärker zuregulie-

ren, sagt er auf Anfrage. «Am liebsten

hätten sie alleWohnungen in der Stadt

in staatlichem Besitz.» Die Praxis zeige,

dasssolcheplanwirtschaftlichenModelle

nicht funktionierten. DieVerfehlungen

der DDR,aber auch von Städten wie

Wien und Stockholm seien mahnende

Beispieledafür.«DerStaatsolltesichauf

seine Kernkompetenzenbeschränken»,

sagt Boesch. «DerWohnungsmarkt ge-

hört–mitAusnahmederUnterstützung

für diesozial Schwachen – nicht dazu.»

Die Linkegebe vor,mehr und billi-

gereWohnungenschaffenzuwollen.Mit

ihren Vorschlägen erreichesie aber ge-

nau das Gegenteil.In d er Stadt Zürich

entstünden zu wenigeWohnungen –

unter anderem wegen des schon heute

stark regulierten Immobilienmarkts.

Tatsächlich hat die Zahl derWohnun-

gen in der Stadt im letztenJahrzehnt

um bloss 8,6 Prozent zugenommen,

während es im kantonalen Mittel 12,

Prozent waren. «Die Nachfrage ist wei-

terhin hoch, kann aber nicht befriedigt

werden», sagt Boesch.Wenn nun ganze

Quartiere unter eineArt «soziale Käse-

glocke»wieinMünchengestelltwerden

sollen, dann halte dies private Eigentü-

mer noch mehr davon ab, ihre Liegen-

schaften auszubauen oder zu sanie-

ren. « Das wäre ein weiterer, massiver

Bremsklotz für die innereVerdichtung

und fürenergetische Sanierungen», sagt

der FDP-Präsident. Zudem würden die

Mieten andernorts in die Höhe getrie-

ben, weil das Angebot künstlich klein

gehalten werde.

EineErhaltungssatzungführeausser-

dem dazu, dass sichPersonen zu lange

in einer zu grossenWohnung aufhielten

• etwa dann, wenn ihre Kinder schon
  ausgezogenseien. «Da werden falsche
  Anreize gesetzt», kritisiert Boesch. Die
  FDPwerdesichvehementgegen«eigen-
  tumsvernichtendeVorschläge», wie sie
  der Zürcher SP-Präsident vorgebracht
  habe, zurWehr setzen.

Das Münchner Modell hat Schwächen

Der Zürcher SP -Präsident preist di e «Erhaltung ssatzung» als Mittel gegen die Gentrifizierung an – das Instrume nt wirkt aber nur bedingt

STEPHANIE LAHRTZ (TEXT), MATTHIAS
FERDINANDDÖRING (BILDER), MÜNCHEN

Langsam geht die 78Jahre alte Hilde-
gard Gutekunst, nach mehrerenBand-
scheibenoperationen nur noch mit Krü-
cken unterwegs, über rotbraune Plättli
undausgetretene,knarzendeHolzstufen
in ihreWohnung im ersten Stock der
Ehrengutstrasse18 in München. So ist
das schon seit 49Jahren, auch wennes
frühernatürlichschnellerging.Aberwie
lange wird das noch ihrWeg sein? Die
lebhafte,energischeSeniorinistsehrbe-
sorgt. Denn das Haus hat kürzlich wie-
der einmalden Besitzer gewechselt.
Keiner weiss, wer der oder die Neue
ist und was nun passiert. Ihre letzte
Hoffnung ist der Münchner Stadtrat.
Denn der wird bald darüber entschei-
den,ob die Stadt das fast 120Jahre alte,
dank dervanillegelbenFassade mit den
rosaroten Querstreifen im Erdgeschoss
so unbeschwert wirkende Haus kaufen
wird. Möglich wäre das, weil die Ehren-
gutstrasse in einem sogenannten Erhal-
tungssatzungsgebiet liegt. Ein sperriges
Wort,aber für Hildegard Gutekunst hat
es den Klang eines Zauberworts.

Wirklich einAllheilmittel?

Geht es nach dem Stadtzürcher SP-Prä-
sidenten Marco Denoth, dann soll der
Münchner Zauber bald auch in Zürich
wirken.IneinemInterviewmitderNZZ
schlug er das Mittel der Erhaltungssat-
zungvor,umWohnquartiere vorGentri-
fizierungundVerdrä ngungzubewahren
(siehe Zusatz). Doch ist diese «soziale
Käseglocke», wiesieauchschongenannt
wurde , wirklich ein Allheilmittel?Das
Ehepaar Gutekunst hofft es. «Wo sollen
wir denn hin, wenn das jetzt hier auf-
wendigsaniertwird?», fragtsi e.DasPaar
zog ein, als der Sohn einJahr alt war.
Damals steckten die beiden ihre gan-
zen Ersparnisse in dieWohnung, bau-
ten in Eigenregie einBad, Stromleitun-
gen, Heizung ein. «Eine saftige Miet-
erhöhungkönnen wir uns nicht leisten»,
sagt Frau Gutekunst.Derzeit zahlen sie
gut 10 00 Euro, viel Geld für die beiden
Rentner. Er war früherKunstschmied,
si e arbeitete in einerWäscherei und
einer Kantine.
Das Erhaltungssatzungsgebiet ist ein
Instrument aus dem deutschen Bundes-
baugesetzbuch.München wendetess eit
über 30Jahren an. Eine Stadt kann sol-
che Gebiete ausweisen, wenn dort ers-
tens die älteren Häuser ein «erheb-
li ches Aufwertungspotenzial» haben,
sprich die eine oder andereRenovie-
rung vertragenkönnten. So erinnern
die aufgeplatzten Betonplatten im Hin-
terhof oder die abblätternde Farbe der
Wohnungstüren in der Ehrengutstrasse

18 zwar an die guten alten Zeiten –

aber sie wirken eben auch erneuerungs-

bedürftig. Zweitens müssen in den Alt-

bauten eines solchen GebietsPersonen

mit einem nicht so hohen Einkommen

und schlechten Chancen auf dem allge-

meinenWohnungsmarkt leben. Mittler-

weile gelten die Erhaltungssatzungen

unbefristet.Alle fünfJahre muss jedoch

überprüft werden,ob di eVoraussetzun-

gen dafür noch gegeben sind.

Aufkauf vonHäusern

Derzeit gibt es 23 Erhaltungssatzungen

in München, die meisten davon in der

Innenstadt. In den ausgewiesenen Ge-

bieten gibt es rund160000 Wohnun-

gen mit etwas mehr als 281000 Ein-

wohnern. Somit lebt knapp einFünf-

tel aller Münchner in solchen Gebie-

ten. Dort gelten verschiedeneRegeln

für die Hausbesitzer. So müssen sämt-

liche Renovationspläne vom Sozialamt

derSt adtMünchengebilligtwerden.Auf

diese Weise kann verhindert werden,

dass Wohnungen luxussaniert werden,

indem sie nobleFussböden oder riesige

BalkonebekommenodereineSaunaim

Keller installiertwird. Und dass dann

die Mietenrake tengleich in den weiss-

blauen Himmel schiessen.

Gestattet werden laut dem Sozial-

amtnurMassnahmen,diewirklichnötig

sin dund dem allgemeinenStandar ddes

Quartiers entsprechen. Zudem unter-

li egt seit 2014 die Umwandlung von

Miet- in Eigentumswohnungen einer

Genehmigung seitens der Stadt. Diese

werderestriktiv gehandhabt, um die

Verdrä ngung der angestammten Mie-

ter zu verhindern,so wird betont. Zu-

demverfügtdieStadtMünchenüberein

Vorkaufsrecht, wenn – wie nun bei der

Ehrengutstrasse18 – der Besitzer wech-

selt. Entscheidet sich die Stadt gegen

einen Kauf, weil zum Beispiel dieVor-

abprüfung ergeben hatte, dass die Mie-

tenschonhochsindundesbereitseinen

Milieuwandel gegeben hat, dann gelten

für den neuen Besitzer weiterhin die

Vorgaben der Erhaltungssatzung.

Allerdingskannderpotenzielleneue

Eigentümer die Stadt ausstechen, wenn

er eine Abwendungserklärung unter-

schreibt. Die ihm dort gemachtenAuf-

lagen wurden 2018 massiv verschärft.

So ist unter anderem ein Mietpreisde-

ckel festgeschrieben, es gibt Kriterien

für dieAuswahl der Mieter, oder man

darf nur eine leerstehendeWohnung

für den Eigenbedarf verwenden. Zu-

dem muss sich der neue Eigentümer an

die erwähntenRegeln für Erhaltungs-

satzungenhalten.SolltederneueEigen-

tümer dieAbwendungserklärung unter-

schreiben, dann gelten dieAuflagen je-

doch nur für die privaten Mieter, nicht

für Gewerberäume.

DieVerschärfunghatoffenbarInves-

torenabgeschreckt.Denn2018 und20 19

hat die Stadt mehr als 230 Millionen für

den Aufkauf vonHäusern in Erhal-

tungssatzungsgebieten ausgegeben. Die

Wohnungen wurden dann den städ-

tischen Wohnungsbaugesellschaften

übertragen. Der FDP-Fraktionsvor-

sitzende im Münchner Stadtrat kriti-

sierte daher die«Verschwendung von

Steuergeldern». Zwar wird das Instru-

ment auch vonvielen bürgerlichenPoli-

tikern unterstützt. Bei manchen mögen

die imkommendenMärz anstehenden

Kommunalwahlen dieLiebe befeuert

haben. Doch FDP und CSUgehen die

Verschärfungen,dievorwenigenMona-

ten für Häuser auf zuvor unbebauten

Flächen in solchen Gebieten beschlos-

sen wurden, viel zu weit.Das verhin-

dere dringend benötigte neueWoh-

nungen, kritisieren sie.Aus ganz Mün-

chen ein Erhaltungssatzungsgebiet zu

machen, wie von manchen Stadtpoliti-

kern gefordert,ist laut der Stadtverwal-

tung rechtlich nicht möglich. Denn man

könne ja nicht bestehende Luxuswoh-

nungen unter Schutz stellen.

Porsche stattKleinwagen

Beatrix Zurek vom Mieterverein Mün-

chen sagt: «Die Erhaltungssatzungen

können nicht einzelne Mieter schüt-

zen.» Siekönnten allerdings einVier-

tel vor einerrasanten Gentrifizierung

schützen.Aber eine schleichende Miet-

preiserhöhung durch Renovierungen

gibt es inHäusern in einemErhaltung s-

satzungsgbiettrot zdem.Das geschah

auch an der Ehrengutstrasse18 in den

letztenJahren. «Immer wenn jemand

auszog, wurde etwas in derWohnung

saniert. Und dann wurde die Miete um

mehrerehundert Euroerhöht»,berich-

tet Frau Gutekunst.«Wir haben uns

immer dagegen gewehrt,bei uns wur-

den nur einige neueFenster und ein

kleinerBalkon installiert.»

Auch gegen den beliebten «Eigen-

bedarfstrick» schützt das Instrument

nicht.Gutekunst junior und die Schwie-

gertochter wohnten früher zwei Eta-

gen höher. «Doch dann wurde ihnen

wegen Eigenbedarf gekündigt», berich-

tetdi eMutter,immernochvollerEmpö-

rung. «Als sie auszogen, wurde jedoch

erst einmal viele Monate aufwendigre-

noviert.Dann zog der Sohn des Haus-

eigentümers ein, wohnte aber nur ein

Jahr dort.»Das ist die gesetzlich vorge-

schriebene Minimalzeit, damit Eigen-

bedarf anerkannt wird. «Dann zog der

wieder aus, und nun ist dieWohnung

teuer an jemandFremdes vermietet.»

DieschleichendeVeränderungdesMie-

termilieusläss t sich auch imViertel der

Ehrengutstrasse sehen. Hier parkieren

bei unserem Besuch mehr SUV und

deuts che Premiummarken als Klein-

wagen.Während im Café Zimt an der

kl einen Kreuzung ein Kind auf einem

neuen Smartphone eines amerikani-

schen Herstellers wischt,rollt langsam

ein Porsche-Cabrio vorbei.

Auswüchsewurden verhindert

Beatrix Zurek vom Mieterverband wie

auch das Sozialamt oder Stadtpolitiker

betonen,dass ohne dieAusweisung von

Erhaltungssatzungsgebieten die Mieten

in vielen Bezirken noch viel drastischer

gestiegen wären. In zahlreichen unge-

schützten Münchner Innenstadtlagen

müssen die Bewohner mittlerweile fast

die Hälfte des Haushaltseinkommens

für die Miete ausgeben, Quadratmeter-

preise von18 bis 25 Euro sind dieRe-

gel.LeiderseinämlichdiealteFormder

Erhaltungssatzung ein eher stumpfes

Schwert gewesen, meint Zurek. Hätte

es vor zehnJahren bereits die jetzt gül-

tigen Regeln gegeben,wären viele Mie-

terverdrängungen nicht möglich gewe-

sen,findet sie.

Die nun gültigen Bestimmungen

in den Gebieten schränken allerdings

den Handlungsspielraum für Investo-

ren deutlich ein. Kritisch sieht Stephan

Kippes vom Immobilienverband IVD

Süd zudem dieTatsache, dass einAbriss

der Häuser und damit Nachverdichtung

nahezu verunmöglicht wurde. Zudem

höreervieleBefürchtungen,dasswegen

der nun verschärftenRegeln Investoren

kein Inte resse mehr anAltbauten in Er-

haltungssatzungsgebieten hätten, weil

kaum noch Möglichkeiten für dieWei-

terentwicklung der Häuser bestünden,

betonter im Gespräch.

Das Ehepaar Gutekunst hat andere

Sorgen. Sie wie auch die anderen Be-

wohner der Ehrengutstrasse18 hoffen

inständig, dass sich die Stadt als weisse

Ritterinerw eist – dass sie das Haus

dem freienWohnungsmarktentzieht.

«Das ist doch unser Zuhause», sagt Frau

Gutekunst zumAbschied.

DerMünchner Stadtratwirdentscheiden, ob er das Haus an der Ehrengutstrasse kaufen wird. Das120 Jahre alte Gebäudeliegt in einemsogenanntenErhaltungssatzungsgebiet.