Der Tagesspiegel - 07.09.2019

Das Bett gehört ins Schlafzimmer, der

Esstisch steht dort, wo man isst, und der

Schreibtisch im Büro – die Inneneinrich-

tung einer Wohnung folgt für gewöhnlich

diesen Gesetzen. Doch was, wenn Bett,

Esstisch und Schreibtisch sich nicht weit-

läufig in der Wohnung verteilen lassen,

sondern in einem Raum untergebracht

werden müssen? Was, wenn ein Micro-

apartment einzurichten ist?

„In einem Microapartment kann man

nichtmit den konventionellenGrößen ei-

ner Wohnung planen“, erklärt Wencke

Katharina Schoger, Innenarchitektin aus

Berlin. Oft gehe es darum, mehrere Nut-

zungen an einer Stelle einzurichten, die

sich auch noch überlagern. „Bei der Ein-

richtung eines Microapartments geht es

jedoch nicht nur darum, gewöhnliche

Raumgrößen herunterzuskalieren“, sagt

Schoger. Wichtig sei es, dass flexibel mit

den kleinen Grundrissen geplant werde

und intelligente Lösungen gesucht und

umgesetzt werden:Durch das Drehen um

neunzig Grad werde ein flaches Element

zueinem hohen, oderdas Bettwird hoch-

geklappt und so zum Schrank.

Auch wenn der Expertin zufolge ein

Tisch, Bett, Stuhl und vielleicht ein Sofa

in einem Microapartment vorhanden

sind, gebe es keine allgemeingültige In-

nenarchitektur. „Die konkrete Gestaltung

ist zum einen abhängig vom Konzept“,

sagt Schoger. Sobald ein großer Gemein-

schaftsbereich außerhalb der Wohnung

geplant sei, müsse man sich weniger Ge-

danken darüber machen, wie ein Wohn-

zimmerfeelingentstehen könnte. Zuman-

deren hänge die Gestaltung von der Ziel-

gruppe ab. „Es macht für die Planung der

Inneneinrichtung einen Unterschied, ob

die Zielgruppen Paare sind oder einzelne

Personen.“

Auch Benjamin Oeckl, Geschäftsfüh-

rer beim Miniapartmenteinrichter Bel-

form, hat da Ideen. Für ihn richtet sich

die Innenarchitektur nicht zuletzt auch

nach der Dauer des Wohnens. „Eine kür-

zere Laufzeit des Mietvertrages, wie es

bei Serviced Apartments oft der Fall ist,

geht damit einher, dass der Mieter weni-

ger persönliche Gegenstände mitbringt“,

sagt Oeckl. Als Konsequenz werde weni-

ger Stauraum eingeplant. Bleibt ein Mie-

ter hingegen länger in einer Wohnung

wie Studenten oder Projektmitarbeiter,

bringe er meist mehr persönliche Gegen-

stände mit – und benötige dementspre-

chend mehr Stauraum.

„Wir wollen nur so viel vorgeben, dass

die Bewohner auch ihre individuelle

Note einbringen können“, sagt auch

Heiko Szczodrowski, Geschäftsführer

der Commerz Real KGV. Darum lassen

diePlaner genügend Platzauf denAbstell-

flächenund anden Wänden fürFotos, so-

dass auch diese Wohnung auf Zeit ein

zweites Zuhause werden könne. „Der Stil

ist meist stabil, nüchtern, mit gedeckten

Farben und möglichst neutral“, sagt

Szczodrowski.Unbedingt gehöre ein leis-

tungsfähiges W-Lan in Microapartments.

„Auf keinen Fall hängen wir Duschvor-

hänge auf“, sagt Szczodrowski, „und wir

bedenken ausreichend Fahrradabstellflä-

chen vor den Apartments, sodass diese

nicht mit in die Wohnungen müssen.“

„Bei allen Entscheidungen in Bezug auf

die Inneneinrichtung soll das Gefühl ent-

stehen, dass das Apartment größer ist,

als man es von der Quadratmeterzahl her

denkt“, sagt Oeckl.

Schoger arbeitet derzeit in Berlin an ei-

nemProjekt,indemgroßeAltbauwohnun-

gen in kleine Apartments aufgeteilt wer-

den. Dass es in Zukunft nur noch derart

kleineWohnungengebenwird,siehtScho-

ger allerdings nicht. „Das Minimalwoh-

nen ist ein Trend und es gibt den Bedarf,

fürvieleistdieseFormdesWohnensauch

sinnvoll“, betont Schoger, „aber der ge-

samteWohnungsbauwirdsichernichtda-

raufreduziert.“ Anja Brandt

I

mmer mehr Menschen ziehen in die
Stadt, der Wohnraum im Zentrum
wird knapp. Als Folge steigen die
Wohnkosten – und mit ihnen die Nach-
frage nach kleineren Wohnungen. Micro-
living, Boardinghouses, Serviced Apart-
ments und Co. sind hier eine Lösung.
Und das nicht nur aufgrund der zuneh-
mendenWohnungsnot,sondern auchwe-
gen des veränderten Bedarfs: Viele Men-
schen pendeln zwischen Job und Woh-
nung, wechseln häufig den Job oder ge-
hen jederzeit von überall in der Welt ih-
rer Arbeit nach.
Doch zuerst zur Begrifflichkeit: Unter
einem Boardinghouse beziehungsweise
ServicedApartmentverstehtmaneinvoll-
möbliertesApartmentmithotelähnlichen
Dienstleistungen, das für Kurzzeit- sowie
Langzeitaufenthalte gemietet werden
kann.EinereguläreDefinitionfürMicroa-
partments gibt es nicht, wie Experten der
Branche sagen. Eines ist aber sicher: Die
Wohnfläche ist bei Microapartments auf
ein Minimum reduziert. Von 18 oder 20
biszu35Quadratmetern istdie Rede.
Das Leben in Microapartments ist be-
liebt.EinarSkjerven,Geschäftsführerder
Skjerven Group, hat beobachtet, dass
„rund 25 Prozent der Kaufgesuche und
über 42 Prozent der Mietnachfragen laut
Immobilienscout24inBerlinfürWohnun-
genbis55Quadratmeterabgegeben“wer-
den.
Fragt man nach der Zielgruppe für Mi-
croapartments, zeigt sich, dass sich diese
nicht nur auf eine beschränkt. „Micro-
apartments bieten zu klassischen Ein-
undZweizimmerwohnungen inMetropo-
len eine willkommene Alternative für
Auszubildende, junge Berufstätige, Pend-
ler sowie für Geschäftsleute“, sagt Hel-
mut Bayer, Regionalmanager bei Bonava
Deutschland. Besonders bei Studenten
seien die Einraum-Apartments sehr be-
gehrt. „Das hateindeutige Gründe. Allein
im Wintersemester 2018/2019 waren an
deutschen Hochschulen 2,87 Millionen
Studierende eingeschrieben – so viele
wie noch nie“, sagt Bayer.
Laut Jürgen Kriegisch, Geschäftsfüh-
rer bei A-STATE Immobilien, sind Fern-
pendler eine große Zielgruppe. „Nach
ZahlenderBundesagenturfürArbeitkom-

men nach Berlin aktuell 100000 Fern-

pendler mit einem Arbeitsweg von mehr

als 150 Kilometern,one waywohlge-

merkt.“DieseGruppehabeinderRegelei-

nenZweitwohnsitzinBerlin–oderwohnt

hier teilweise im Hotel. „Dies betrifft vor

allem die höheren Einkommensgruppen,

dieeinenGroßteilderFernpendlerausma-

chen“,sagtKriegisch.GegenüberHotellö-

sungen hätten Microapartments aller-

dings einen deutlichen Kostenvorteil.

„Bei voller Serviceleistung einschließlich

Reinigung, Wäsche und Nebenkosten –

quasi löffelfertig – kostet eine vollmöb-

lierte 30 Quadratmeter-Wohnung etwa

900 Euro im Monat, oder 30 Euro die

Nacht“, sagt Kriegisch und bezieht sich

auf die Beautique-Apartments im Berli-

ner Stadtteil Charlottenburg. Der Miet-

preis enthalte zwar kein Frühstück, „aber

selbst wenn Sie 20 Euro draufschlagen,

bekommen Sie für das Geld kein

4-Sterne-Zimmer in der City-West.“

Bonava-Mann Bayer hat beobachtet,

dassMicroapartments auchfür Kapitalan-

leger interessant sind. Für das „Wohnen

auf Zeit“ gelten allerdings bestimmte Vo-

raussetzungen, die erfüllt sein sollten.

Auch Kriegisch zufolge sind hochwer-

tig ausgestattete Microapartments heute

„einattraktives Asset,mit dem private Ka-

pitalanleger bei überschaubaren Ein-

stiegspreisen ab 250000 Euro eine Ren-

dite von etwa vierProzenterwirtschaften

können“. Von wachsender Bedeutung sei

dabei auch die Vermietung an die eige-

nen Angehörigen, vor allem an Kinder,

die in Berlin studieren oder erste berufli-

che Erfahrungen sammeln wollen. „Über

eine vergünstigte Vermietung lassen sich

unter bestimmten Voraussetzungen steu-

erliche Verluste aus Vermietung und Ver-

pachtung darstellen, die die Eigentümer

bei der Einkommenssteuer geltend ma-

chen können“, sagt Kriegisch.

Für Kapitalanleger sei das Microapart-

ment ein risikoarmes Produkt,

sagt Bayer. In Bezug auf die Ausstattung

sollten Anleger wissen, dass professio-

nell betriebene Microapartments sich

von der Ausstattung her im Hinblick auf

ihreZielgruppe inDetails durchaus unter-

scheiden. Je mehr Details für die Bewoh-

ner passen, umso eher entscheiden sie

sich für ein Microapartment.

Kapitalanleger sollten berücksichti-

gen, dass Microapartments eine höhere

Mieterfluktuationhabenalseingewöhnli-

ches Mehrfamilienhaus. Wenn die Apart-

menthäuser gut nachgefragt sind, bedeu-

tetdieskeinenNachteil.DamitsichInves-

toren nicht um jede einzelne Vermietung

oder sonstige Alltagsprobleme kümmern

müssen, sollten zwei Punkte geklärt sein:

Der Projektentwickler sollte die Bedürf-

nissederzukünftigenBewohnervonvorn-

herein baulich ausreichend berücksichti-

gen und einen erfahrenen Betreiber wäh-

len.Esistsehrwichtig,dassAngebotewie

eine flexible Größe des Apartments, aber

auch solche wie ein Fitnessraum zu den

Mietern passen. Für Anleger bedeutet die

richtige Betreiberwahl vor allem: Das Ri-

siko eines Leerstands bleibt durch eine

schnelleNeuvermietunggering,dieStabi-

litätderRendite ist gewährleistet.

Microapartments sind „All inclu-

sive“-Angebote. Mieter zahlen keine Ex-

trakosten für den Internetanschluss und

für Wasser, Strom oder Gas. Daher liegt

die durchschnittliche Miete oberhalb der

Bestandsmieten einer Stadt.

Baukosten und Lage sind ebenso wich-

tige Punkte: Grundstücke am Stadtrand

sind in der Regel günstiger als mitten in

der City. Entscheidend ist dann eine gute

Anbindung des öffentlichen Nahverkehrs

zur Universität und zur Innenstadt. Ein-

sparpotenziale sind zudem durch eine

ökonomische, plattformbasierte Bau-

weise möglich. In dem Fall werden zum

großen Teil Kalksandsteine in einer Fa-

brik vorgefertigt, was auch die Bauzeit

deutlich verringert.

„Wenn Kapitalanleger ein ganzes Bün-

del an Maßnahmen wie eben Lage, Miet-

kosten undBedürfnisseder Bewohnerbe-

rücksichtigen, steht einem erfolgreichen

Investment nichts mehr im Wege“, sagt

Bayer.

Einraumwohnung statt Keinraumwohnung

In Zeiten des

Wohnraummangels

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Länger als zwei Jahrewürden 18 Prozent der Bürger in einem Microapartment leben, für 17 Prozent ist diese Wohnform „keine Option“, so

die Ergebnisse einer von der Silverlake Real Estate Group in Auftrag gegebenen Onlineumfrage von YouGov. Foto: Interboden Gruppe/BelForm

Bloß keine

Duschvorhänge

Was in Microapartments gehört und was nicht

Von Anja Brandt

MICROLIVING „Löffelfertig“ einziehen

„Aus groß mach klein“

funktioniert hier nicht

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