Neue Zürcher Zeitung - 07.09.2019

Der Immobilienmarkt der «NeuenZürcher Zeitung», 7. September 2019 http://www.nzzdomizil. ch

Haus und Markt

Verdichtung: Es braucht Aufzonungen im grossen Stil

Das revidierte Raumplanungsgesetz
(RPG) postuliert an Bund und Kantone,
dass die zukünftig benötigtenWohnun-
gen durchVerdichtung geschaffen wer-
den sollen, und zwar dort, wo die Sied-
lungsdichte heute schon hoch ist. Be-
trachtet mandie heutigenBauzonen-
reserven der Schweiz und stellt sie der
vom prognostizierten Bevölkerungs-
wachstum induzierten Nachfrage nach
Bauzonen gegenüber, zeigt sich,dass mit
den innerenReserven – unternutztePar-
zellen–und den unüberbauten, einge-
zonten Grundstücken nicht genugBau-
zonenflächen vorhanden sein werden;
zudem liegen viele davon an den «fal-
schen» Orten.

VorhandeneReserven sind knapp
Die angestrebte Siedlungsentwicklung
nach innen kann deshalb nur gelingen,
wenn die vorhandenenReservenkon-
sequent und zeitnah genutzt werden
und darüber hinaus durch Um- undAuf-

zonungen in erheblichemAusmass neue

Potenziale geschaffen werden. Es gibt

allerdings gute Gründe, daran zu zwei-

feln, dass die vorhandenenReserven in

den nächsten zwanzigJahren vollstän-

dig und schnell genug genutzt werden.

Zum einen bestehen im BereichWohn-

eigentum aus steuerlichen Gründen

kaum Anreize zurVerdichtung.Zum

anderen gibt es diverse Hindernisse wie

Einsprachen,komplexe Eigentumsver-

hältnisse und den Umstand, dass Neu-

bauten in den am dichtesten besiedel-

ten Gebieten aus baurechtlichen Grün-

den des Öfteren nicht infragekommen

und Aufstockungen wiederum nicht die

gleicheAusnutzung ermöglichen.

Auch wenn dieVerdichtungsbestre-

bungenkommunal und regional ge-

plant werden, passiertVerdichtung auf

EbeneParzelle oder Areal und hängt

somit von denWirtschaftlichkeitsüber-

legungen der Eigentümer ab. Die Wahr-

scheinlichkeit einerVerdichtung steigt

mit denAusnützungsreserven und dem

Gebäudealter, sprich demRestwert des

Gebäudes. Bei welchem Alter sich die

Investitionsausgaben für die Nutzung

der Reservenrechnen, hängt stark von

der Makro-und Mikrolage ab,dadiese

das Mietertragspotenzial eines Neubaus

gegenüber dem Ist-Zustand bestimmt.

Verdichtungrechnet sich nicht immer

Um zu illustrieren,welche effektiven

Voraussetzungen beiParzellen für eine

Verdichtung gegeben sein müssen, wur-

den für ein Musterhaus die Marktwerte

für ein Sanierungsszenario und ein Ab-

bruch-/Neubauszenario durchgerechnet.

Es zeigt sich: Ein sanierungsbedürftiges

Mehrfamilienhaus mit neun Mietwoh-

nungen, dassichmiteinemGebäudealter

von rund siebzigJahren bereits im zwei-

ten Lebenszyklus befindet, benötigt bei

einer durchschnittlichen MikrolageAus-

nützungsreservenvon rundzwei Dritteln

der bestehenden Geschossfläche, damit

die Nutzung eines Ersatzneubaus wirt-

schaftlicher ausfällt als eine Sanierung.

Dies notabene in einer Gemeinde

mit guter Makrolage in einem inne-

ren Agglomerationsgürtel einer Gross-

zentrums.Die gleicheRenditeliegen-

schaft in derselben Gemeinde,jedoch

zusätzlich an einer guten Mikrolage –

was höhere realisierbare Marktmie-

ten ermöglicht–benötigt zwar weniger

Ausnützungsreserven, aber immer noch

über 50 Prozent. Dies verdeutlicht, dass

es an schlechtenLagen ohnehin fraglich

ist, ob es zeitnah zu genügend Umbrü-

chenkommt, da das Ertragspotenzial

begrenzt ist.Vielmehr wirdund wurde

an guten Makrolagen verdichtet,häufig

durch Umnutzungen von Gewerbe- und

Industriearealen.

Diese Nachverdichtungen und Um-

nutzungen in urbanenLagen führen

aber häufig nur zurVerdichtung von

Quadratmetern und nicht vonPersonen,

da grössereWohnungen gebaut werden.

Dies ist somit nicht im Sinne des RPG.

Es dürfte sich aber nun aufseiten der

Investorendie Einsicht durchsetzen,

dass knapp geschnitteneWohnungen

marktfähig sind.Trotzdem werden sich

die Marktteilnehmer wohl auf zusätz-

liche Regulierungen einstellen müs-

sen, damit die im RPG festgeschriebe-

nen Ziele der haushälterischen Boden-

nutzung erreicht werden.

Umnutzungen eherwahrscheinlich

Insgesamt sind die Politik sowie die

kommunalen Planer gefordert, da der

Markt alleine die gewünschtenResul-

tate nicht zu liefern scheint.An den pas-

senden Orten ist deutlichesAufzonen in

Betracht zu ziehen, umVerdichtungs-

an reize zu schaffen.Aufzonen alleine

wird aber voraussichtlich nichtreichen.

Wahrscheinlicher ist dieVerdichtung im

grossen Stil durch Umnutzungen.

Raphael Schönbächler

FahrländerPartnerRaumentwicklung

Inhalt

Projekt im Fokus

Das moderne neue Hôpital Riviera-

Chablais in Rennaz (VD) wird fünf be-

stehende Regionalspitäler er setzen. 3

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zerischen Nationalbiblio thek verfügt

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und Wohnbauten,von denen
einige wie die klosterartige,
aus mehreren ineinander
verzahnten Gebäudeteilen
bestehende ETA­Uhrwerk­
manufakturkomplexe Formen
aufweisen, die zusammen
mit demViaduktder Jurabahn
die Textur von HugoKopps
Ansicht bestimmen. (holl.)

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