Frankfurter Allgemeine Zeitung - 06.09.2019

FRANKFURTER ALLGEMEINE ZEITUNG Immobilien FREITAG, 6. SEPTEMBER 2019·NR. 207·SEITE I 3

HAMBURG,5. September. Die Hambur-
ger Elbphilharmonie, die Neuausrich-
tung des Stuttgarter Hauptbahnhofs und
das leidvolle BER-Flughafen-Berlin-
Brandenburg-Thema sind markante Pro-
jekte, die weder pünktlich noch in den
postulierten Baukostenobergrenzen, mit
denen die Bauherren an den Projektstart
gegangen sind, realisiert wurden oder
werden – sämtlich keine Ruhmesblätter.
Dies insbesondere auch deshalb nicht, da
erst jüngst der Bundesgerichtshof (BGH)
in Karlsruhe bestätigt hat, dass die bei
Bauaufgaben des Bundes verwendeten
Vertragsregelungen, die Baukostenober-
grenzen vorgeben und zur privatautono-
men Vereinbarung zwischen Planern
und Auftraggebern geworden sind,
rechtswirksam sind. Sie halten auch ei-
ner Inhaltskontrolle nach den Regelun-
gen zur Überprüfung Allgemeiner Ge-
schäftsbedingungen stand (BGH, Urteil
vom 11. Juli 2019, Az. VII ZR 266/17).
Nicht nur im öffentlichen Auftrags-
wesen, sondern nahezu bei jedem Pla-
nungsprojekt steht die Kostensicherheit
berechtigterweise für den Bauherrn im
Vordergrund. Seit Jahrzehnten hat sich
dies auch in der Rechtsprechung über die
Architektenhaftung niedergeschlagen.
Muss sich doch der Planer frühzeitig Er-
kenntnisse verschaffen, mit welchem
wirtschaftlich prägenden Interesse der
Bauherr das Planungs- und tatsächlich
realisierte Objekt hergestellt wissen will.
Ein Verstoß hiergegen führt zu haftungs-
relevanten Folgen, also Schadenersatzan-
sprüchen des Bauherrn gegenüber dem
Planer. Der Versuch, dies darüber hinaus
auch dokumentierend vertraglich zu ver-
einbaren, bildet sich im begründeten Ar-
chitektenvertrag ab. Zugegebenermaßen
ist dies für die Architekten ein schwieri-
ges Unterfangen, insbesondere dann,
wenn bereits sehr frühzeitig zum Beginn
der Vertragsbeziehungen Baukostenober-
grenzen bauherrenseitig bestimmt und
durch vertragliche Vereinbarungen be-
gründet durch die Architekten akzeptiert
werden. Die Freude über den geschlosse-
nen Vertrag schwindet zumeist zügig,
wenn die Diskussionen über das Über-
schreiten der Baukostenobergrenzen be-
ginnen.
Zu bewerten hatten die Karlsruher
Richter eine kompliziert klingende Ver-
tragsklausel, die gerade bezogen auf die
Gebäudeplanung vorsieht: „Die Baukos-
ten für die Baumaßnahme dürfen den Be-
trag von... Euro brutto/Euro netto nicht
überschreiten. Die genannten Kosten um-
fassen die Kostengruppen 200 bis 600
nach DIN 276-1:2008-12, soweit diese
Kostengruppen in der ES-Bau/KVm-
Bau/HU-Bau/AA-Bau erfasst sind. Der
Auftragnehmer hat seine Leistungen so
zu erbringen, dass diese Kostenobergren-
ze eingehalten wird.“ Der Angriff der
freien Architekten gegen diese Klausel
scheiterte in drei Instanzen. Maßgeblich
wiesen die Richter darauf hin, dass es
sich hierbei nicht um eine Regelung han-

dele, die einer Rechtsvorschrift gleich- komme und in den Abgleich mit anderen rechtlichen Bestimmungen zu nehmen sei; es handele sich vielmehr um eine blo- ße Leistungsbeschreibung. Es bestünden gerade keine Bedenken dahingehend, pri- vatautonom Vereinbarungen von Baukos- tenobergrenzen in Architektenverträgen zu begründen. Denn mit derartigen Rege- lungen geschehe nichts anderes, als die Leistungspflichten der Planer zu bestimmen. Rechtlich bedeutet dies – orientiert am Werkvertragsrecht –, dass es sich um eine Beschaffenheitsvereinbarung han- delt. Nach dem neuen Architektenver- tragsrecht wird die vertragstypische Pflicht des Planers dahingehend beschrie- ben, dass er verpflichtet ist, die Leistun- gen zu erbringen, die nach dem jeweili- gen Stand der Planung und Ausführung des Bauwerks erforderlich sind, um die zwischen den Parteien vereinbarten Pla-

nungs- und Überwachungsziele zu errei- chen. Welche Ziele dies sind, betrifft jedoch die privatautonome Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien. Konkret also geht es auch um eine Ver- einbarung darüber, welche Kosten insge- samt die Bauherrenseite aufzuwenden beabsichtigt, um das Projekt zu realisie- ren. Damit wird die Hauptleistungs- pflicht des Planers konkretisiert. Hier- nach hat er seine Planungs-, Ausschrei- bungs- und Überwachungstätigkeiten auszurichten. Zutreffenderweise haben die Architektenrechtler beim BGH ebenso herausdestilliert, dass eine so geartete Klausel hinsichtlich der Bestimmung der Baukostenobergrenze nichts anderes dar- stelle als das, was das Gesetz ohnehin vorgebe. Denn der Gesetzgeber definiert einen Mangel am Architektenwerk unter anderem dann, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit nicht aufweist. Dass zu dieser Beschaffenheit auch die vereinbarten und definierten Kosten eines Projek- tes gehören, steht außer Frage. Werden folglich die vereinbarten Bau- kostenobergrenzen eingehalten, ist das Architektenwerk mangelfrei. Liegen Ab- weichungen vor, die auf eine unzurei- chende Architektenleistung zurückzufüh- ren sind, ist das geschuldete Architekten- werk mangelhaft, und Schadenersatzan-

sprüche – wenn auch zumeist nur aufwen- dig durchsetzungsfähig gegenüber dem Architekten – werden bauherrenseitig ausgelöst. Nun ist den Planern zuzugeste- hen, dass gerade sehr frühzeitig definier- te Baukostenobergrenzen bereits deshalb problematisch sind, weil eine Viel- zahl von maßgeblichen Randparame- tern, die den Planungs-, Ausschreibungs- und Objektüberwachungsprozess betref- fen, nicht mit der notwendigen Gewiss- heit festgestellt werden können. So be- rechtigt das Bauherreninteresse am Ein- halten einer vorgegebenen Baukosten- obergrenze ist, muss sich hierauf jedoch auch im Zuge der Vertragsabwicklung je- der Planer einstellen. Bereits zu Beginn des Begründens des Vertrages gehört hierzu – um hier das Risiko einzudäm- men – höchstspezifiziert aufzulisten, was das Objekt bezogen auf die Nutzung, Bau- qualitäten und überhaupt die gesamt ge-

schuldete Leistung ausmacht. Nur so be- steht die Möglichkeit, dass die Äquiva- lenz zwischen dem, was durch die plane- rischen und Ausschreibungsleistungen des Architekten und die Baukosten er- reicht werden soll, definiert werden kann. Kommt es sodann im Zuge der ver- traglichen Abwicklung bauherrenseitig zu Umstellungen der zunächst vertraglich definierten Objektbeschreibung, muss dies jedenfalls Anlass für den Pla- ner sein, die damit einhergehenden Kos- tenveränderungen darzustellen und um etwaige Bauherrenentscheidungen bezie- hungsweise Vertragsanpassungen zu er- suchen. Auch für Architekten gilt mithin, ein entsprechendes Nachforderungs- management zu betreiben. Nur so sind Vereinbarungen über Baukostenober- grenzen auch verantwortlich steuerbar. Auch das von der Architektenseite auf- gebrachte Argument, die Baukostenober- grenzenregelung würde einer Transpa- renzkontrolle nicht standhalten, verhalf ihr nicht zum Erfolg. So wurde argumen- tiert, es werde in den begründeten Verträ- gen mit einer Baukostenobergrenze nicht ausreichend auf das damit einhergehende Haftungsrisiko des Planers hingewiesen. Die Richter halten die dargestellte Bau- kostenobergrenzenregelung für hinrei- chend klar und eindeutig, und zwar mit

der Maßgabe, dass dem Vertragspartner damit deutlich vorgeführt werde – was er letztendlich auch durch seine Unter- schrift unter den Vertrag akzeptiert hat –, dass sein Aufgabenbereich davon geprägt ist, jeweils die zugewiesenen Kostengrup- pen so zu erbringen, dass die vereinbarte Kostenobergrenze eingehalten wird. Je- dem durchschnittlichen Architekten sei damit klar, dass er seine Leistungen unter Wahrung der Vereinbarung mit dem Auf- traggeber zur Baukostenobergrenze zu erbringen habe und eine schuldhafte Nicht- beachtung dieser Beschaffenheitsverein- barung zu Schadenersatzansprüchen gegen ihn führen könne. Die architektenseitige Belastung kann und darf in diesem Kontext nicht kleinge- redet werden. Gleichwohl haben ebenso die wirtschaftlichen Bauherreninteres- sen im Rahmen des zu begründeten Ver- trages ihren berechtigten Raum. Es ist kein Novum, dass sich die Qualität einer Architektenleistung schon seit Jahrzehn- ten nicht mehr nur an ihrer bautechni- schen oder gar gestalterischen Qualität orientiert. Vielmehr sind gleichrangige Komponenten auch das Beachten der In- teressen des Bauherren-Portemonnaies. Wer letztendlich planerseitig Verträge mit Baukostenobergrenzen unterzeich- net, muss sich der damit einhergehenden Verantwortung – und dies bereits bei der Vertragsgestaltung – bewusst sein. Leichtfertigkeit und das Nichtbeachten derartiger Beschaffenheitsvorgaben wäh- rend des Planungs- und Ausschreibungs- prozesses können fatale Haftungs- und honorarrechtliche Folgen haben, zumal auch davon ausgegangen werden muss, dass die Baukostenobergrenzen die maß- geblichen anrechenbaren Kosten de- ckeln, an denen sich das Honorar zumeist ausrichtet. Das Partizipieren archi- tektenseitig an Erhöhungen der anrechenbaren Kosten über eine gleicherma- ßen damit einhergehende Honorarerhö- hung verbietet sich zumeist. Anderes gilt lediglich dann, wenn der Bauherr Ände- rungen veranlasst, die auch zu geänder- ten anrechenbaren Kosten führen. Hier hat jedoch der Planer eine aktive Mitver- antwortlichkeit und umfassende Hin- weis- und Darlegungspflichten bis hin zu einem auch deutlich kommunizierten Vertragsanpassungsbegehren, was die Baukostenobergrenze betrifft. Der Autor ist Rechtsanwalt und Gründungs- partner der Sozietät SK-Rechtsanwälte in Hamburg sowie Professor für privates Baurecht an der Hafencity Universität Hamburg (HCU).

Ohne genaue Angaben kein Vorbescheid Lässt ein Antrag auf Erteilung eines Bau- vorbescheids den Standort sowie die Aus- maße des geplanten Bauvorhabens offen, kann dessen planungsrechtliche Zulässig- keit nicht geprüft werden. Ein solcher An- trag ist unzulässig und muss von der Be- hörde abgelehnt werden. Hier hatte der Kläger einen Vorbescheid für den Bau eines Holzhauses beantragt. Sein Antrag enthielt nur ein Werbebild des Haus- modells ohne Maßstab, einen konkreten Standort oder Angaben über die Grund- fläche. Die Bauaufsichtsbehörde lehnte den Antrag ab – zu Recht. Der Antragstel- ler habe seine Pflicht, die Unterlagen vor- zulegen, die zur Beurteilung der Zulässig- keit des Vorhabens erforderlich sind, nicht erfüllt. Verwaltungsgericht Mün- chen, Urteil vom 24. Juli 2019, Az. M 9 K 18.3101.

Verschwiegenes Mietverhältnis ist Rechtsmangel Ein Mietverhältnis, das beim Verkauf ei- nesGrundstücks zwischen Verkäufer und Dritten fortbesteht, begründet einen Rechtsmangel an der Kaufsache. Hat der Verkäufer im Kaufvertrag ausdrücklich zugesichert, dass kein Mietverhältnis be- steht, kann der Käufer Schadenersatz verlangen. Geklagt hatte die Käuferin einer Immobilie gegen die Verkäufer. Einer von ihnen hatte einen Mietvertrag über meh- rere Räume mit einem Dritten geschlos- sen. Der Mieter konnte dadurch auch nach dem Verkauf noch Besitzrechte gel- tend machen. Das Gericht befand, dass die übrigen Verkäufer fahrlässig handel- ten, indem sie die Mietfreiheit des Ob- jekts nicht weiter geprüft hatten, und gab der Klägerin recht. Amtsgericht Düren, Urteil vom 29. Mai 2019, Az. 47 C 464/17.

Veränderungssperre nur mit eindeutigen Flächenangaben Eine Veränderungssperre muss eindeutig erkennen lassen, welche Flächen von ihr erfasst sind. Die Gemeinde kann das Sperrgebiet sowohl durch textliche Um-

schreibung als auch durch Planzeichnung bestimmen. Wird für einen Grundstücks- eigentümer aus der Satzung aber nicht deutlich, ob sein Grundstück betroffen ist, ist diese nichtig. Die Gemeinde hatte eine Veränderungssperre für den Bereich eines Bebauungsplans beschlossen. Des- sen Planunterlagen ließen weder einzelne Flurstücke noch eindeutige Grenzlinien erkennen. Eine Bestimmung des genauen Geltungsbereichs sei daher unmöglich, entschied das Gericht und erklärte die Veränderungssperre für unwirksam. Oberverwaltungsgericht Berlin-Branden- burg, Entscheidung vom 19. Juli 2019, Az. 2 A 8.18. Sergia Antipa,Rechtsanwältin in der Kanzlei Bethge Immobilienanwälte, Hannover

Einräumung von Mitbesitz des Dachbodens Ein Wohnungseigentümer kann grund- sätzlich die Einräumung von Mitbesitz an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verlangen, wenn ein anderer Ei- gentümer einen Raum zu Unrecht allein nutzt. Dieser Anspruch steht ihm indivi- duell zu und ist nicht der WEG zugewie- sen. Erforderlich ist aber eine vollständi- ge Besitzentziehung; das Abstellen von Gegenständen auf einer Teilfläche des Dachbodens genügt nicht. Landgericht München I, Beschluss vom 14. November 2018, Az. 36 S 12013/17 WEG.

Angaben zur Vormiete müssenbelegt werden Die gesetzliche Auskunftspflicht des Ver- mieters über die Vormiete beschränkt sich nicht auf die bloße Mitteilung der Höhe; der Vermieter muss auch entspre- chende Belege – etwa den Vormietvertrag

vorlegen. Der Vermieter kann in Aus-
nahmefällen trotz Mietpreisbremse eine
höhere Miete als die eigentlich zulässige
Höchstmiete (höchstens 10 Prozent mehr
als die ortsübliche Vergleichsmiete) ver-
langen, zum Beispiel wenn bereits der
Vormieter eine höhere Miete gezahlt hat.
Ein Wohnraummieter aus Berlin bean-
standete die Miete, die 62 Prozent über
der zulässigen Höchstmiete lag. Der Ver-
mieter begründete dies mit der Höhe der
Vormiete. Belege legte er nicht vor. Hier-
zu sei er aber verpflichtet, denn der Aus-
kunftsanspruch umfasse auch die Vorlage
von entsprechenden Belegen, notfalls ge-
schwärzt. Landgericht Berlin, Urteil vom

Juni 2019, Az. 65 S 55/19.
Bettina Baumgarten,Rechtsanwältin in der Kanzlei
Bethge Immobilienanwälte, Hannover

BONN, 5. September (KNA). Am bundes-
weiten „Tag des offenen Denkmals“ öff-
nen sich in Deutschlands Städten und
Dörfern viele Türen, die sonst verschlos-
sen sind. Immer am zweiten Sonntag im
September können Kulturbegeisterte Ge-
schichte und Geschichten zum Anfassen
erleben. Es ist eine der größten kulturel-
len Veranstaltungen Deutschlands – mit
rund 8000 geöffneten Gebäuden und his-
torischen Anlagen.
Am nördlichsten Punkt findet sich die
„Reetdachkate – Künstlerhaus Rolf-Die-
trich Schmidt“; sie liegt an der Grenze zu
Dänemark und stammt aus dem 17. Jahr-
hundert. Das südlichste Denkmal ist die
Olympia-Bobbahn samt Bobmuseum in
Garmisch-Partenkirchen. Am westlichs-

ten Punkt befindet sich die Sankt Johan- neskirche in Waxweiler; das östlichste be- teiligte Denkmal ist die Kirche Zodel in Neißaue nördlich von Görlitz an der Grenze zu Polen. Einige von ihnen haben weltweite Bedeutung, andere sind eher Geheimtipps, die sonst kaum im Blick der Öffentlichkeit stehen. In diesem Jahr will die Deutsche Stif- tung Denkmalschutz als Ausrichter den Blick auf Umbrüche in Kunst und Archi- tektur lenken. Im Zentrum steht die Fra- ge: Was bedeutet Moderne? Die Stiftung greift dabei das 100-jährige Jubiläum des Bauhauses auf und thematisiert revo- lutionäre Ideen und technische Fort- schritte über die Jahrhunderte. Es steht mit seiner ideellen und ästhetischen Aus-

richtung als Paradebeispiel für das „Mo- derne“. Gegründet 1919 von Walter Gro- pius (1883–1969) in Weimar, existierte es gerade einmal vierzehn Jahre, bis es 1933 auf Druck des NS-Regimes schlie- ßen musste. Dennoch wurde es zu einer der prägenden Schulen für Architektur, Kunst und Design im 20. Jahrhundert. Gropius brachte es für sich so auf den Punkt: „Das Bauhaus erstrebt die Samm- lung allen künstlerischen Schaffens zur Einheit, die Wiedervereinigung aller werk-künstlerischen Disziplinen zu einer neuen Baukunst.“ Unabhängig von Denkmalgattung, Stil, Zeit und Ort: Ge- sellschaftliche Umbrüche lassen sich an vielen Denkmälern in Deutschland zei- gen, so die Stiftung Denkmalschutz. Knapp vier Prozent aller Immobilien in der Bundesrepublik stehen unter Denk- malschutz; mehr als zwei Drittel der rund 750 000 Baudenkmäler werden von privater Hand bewahrt und gepflegt. Doch die Denkmalbesitzer sind der- zeit in Sorge über die geplante Reform der Grundsteuer. Jahrhundertealte Baudenkmäler sollen nach den Plänen von Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) künftig wie normale Gebäude des Baujahrs 1948 behandelt werden. Die Aktionsgemeinschaft Privates Denkmal- eigentum (APD) lehnt aber eine finan- zielle Mehrbelastung der Denkmaleigen- tümer ab und fordert einen pauschalen Denkmalabschlag von 25 Prozent. Der Unterhalt sei ohnehin schon teuer und mit Nutzungseinschränkungen verbun- den. Eröffnungsstadt für den bundeswei- ten Tag des offenen Denkmals ist in diesem Jahr Ulm. An Denkmälern mangelt es dort ganz sicher nicht: das Münster na- türlich, die historischen Bürger- und Pa- trizierhäuser, die Überreste der alten Stadtbefestigung, die Bauten der Bundes- festung und seit einigen Monaten mit Ri- chard Meiers 1993 eröffnetem Stadthaus das jüngste Mitglied auf der baden-würt- tembergischen Denkmalliste.

RECHTECK

Höhere Grundsteuer für Baudenkmäler?

Tag des offenen Denkmals: 750 000 deutsche Gebäude sind offiziell geschützt

Architekten müssen Baukostengrenzen einhalten

Schutzwürdig:Fassade des Eisenwerks Tangerhütte in Sachsen-Anhalt Foto dpa

DerBundesgerichtshof hat es

klargestellt: Werden die

Baukosten überschritten,

drohen den Planern Honorar-

einbußen und Klagen auf

Schadenersatz.

Von Friedrich-Karl Scholtissek

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