Süddeutsche Zeitung - 22.02.2020

von marianne körber

W

enn das Immobilienange-
bot besonders günstig ist,
hat es entweder einen
Haken, oder das Haus
steht womöglich auf ei-
nem Grundstück, das im Erbbaurecht ver-
geben wird. Denn in diesem Fall wird nur
das Gebäude verkauft, nicht aber der Bo-
den, auf dem es steht. Der wird für viele
Jahre gemietet. Besonders gefragt waren
solche Angebote angesichts der niedrigen
Zinsen bisher nicht, weder bei Privatleu-
ten, noch bei großen Investoren. Städte
und Gemeinden aber diskutieren wieder
mehr über das Thema, denn über das Erb-
baurecht könnte günstiger Wohnraum ge-
schaffen werden.
Wer eine Immobilie in Erbpacht baut
oder kauft, braucht weniger Eigenkapital,
weil er nur den Bau finanzieren muss, aber
nicht den Preis für das Grundstück. Das re-
duziert die Summe, die Bauherren aufbrin-
gen müssen, enorm. Außerdem sinken die
Erwerbskosten – Steuer, Notar, Makler –,
die ja prozentual vom Kaufpreis berechnet
werden. Dafür fallen Erbbauzinsen an, so-
zusagen die Miete für das Grundstück. „In
der Regel liegt der Zins zwischen 2,5 und
fünf Prozent des Grundstückswertes“, be-
richtet Timo Handwerker, Spezialist für
Baufinanzierung bei Dr. Klein in Hagen.
Der Zinssatz für die private Nutzung sei
meist günstiger als der für die gewerbli-
che. Beim Erbbauzins gebe es keine Be-
grenzungen nach oben oder nach unten.
So könnten Erbbaurechte auch vergeben
werden, ohne dass der Erbbaurechtsneh-
mer dafür etwas zahle, etwa wenn damit
soziale Zwecke gefördert werden sollen.

Üblicherweise aber müssen Erbbau-
Käufer mit einer nicht unbeträchtlichen
monatlichen Belastung rechnen, die zu-
sätzlich zu Kreditrate und Nebenkosten an-
fällt. Lohnt sich das?
Peter Burk vom Freiburger Institut
Bauen und Wohnen hat darauf eine klare
Antwort: „Erbbaurechtsverträge sind nur
dann sinnvoll, wenn Grundstückspreise
extrem hoch sind und der verlangte Erb-
baurechtszins sehr niedrig ist. Das ist aber
selten der Fall. Auf lange Sicht zahlen Sie
praktisch immer drauf.“
Für die ersten Jahre sähen die Baufinan-
zierungsrechnungen meistens rosig aus,
weil nur die Kosten für den Hausbau anfie-
len plus die Pacht für das Grundstück,
meint Burk, der für die Verbraucherzentra-
le NRW mehrere Immobilienratgeber ge-
schrieben hat. Aber je länger die Pacht lau-
fe, desto stärker holten einen die wirt-
schaftlichen Nachteile ein. Der Wert von
Häusern nehme immer ab, selbst in Topla-
gen in Topstädten – die Bausubstanz wer-
de schlicht und einfach älter. Von Wertstei-
gerungen des Grundstücks aber profitiere
der Verbraucher nicht. Burks Fazit: „Im pri-
vaten Einfamilienhausbau kommen Sie da-
mit nicht wirklich weiter, wenn Sie neben
dem sicheren Wohnen auch eine gewisse
Vermögensbildung oder -sicherung betrei-
ben wollen.“
Beim Lübecker Finanzdienstleister
Dr. Klein sieht man das ähnlich. Der Vor-
teil beim Erbbaurecht liege im Preis. Beim
Immobilienkauf fielen zwar keine Kauf-
kosten für das Grundstück an, es gebe
aber auch Nachteile. „Weil dem Immobili-
enbesitzer das Grundstück nicht gehört,
ist es beispielsweise schwieriger, die Im-
mobilie wieder zu verkaufen. Das wirkt
sich insgesamt wertmindernd auf die Im-
mobilie aus“, heißt es bei dem Spezialisten
für Baufinanzierungen. „Läuft der Erbbau-
vertrag aus, kann der Erbbaugeber die Im-

mobilie für zwei Drittel des Verkehrswer-

tes übernehmen oder den Vertrag verlän-

gern, aber zu einem wesentlich höheren,

jährlichen Erbbauzins“, gibt man bei Dr.

Klein zu bedenken. Zudem habe der Erb-

baunehmer umfangreiche Pflichten wie

die regelmäßige Instandhaltung der Im-

mobilie. Nicht zuletzt dürfe der Erbbau-

zins alle drei Jahre angepasst werden. Eine

Erbbau-Immobilie eigne sich weder zur Al-

tersvorsorge noch als Erbe für die Nach-

kommen.

Etwas differenzierter sieht man das The-

ma beim Verband Privater Bauherren

(VPB). Man befürworte, wenn Kommunen

privaten Bauherren Bauland in Erbbau-

recht überließen, „statt es an Investoren

zu veräußern, die dann den Markt dominie-

ren“. Erbbaurecht biete auch die Möglich-

keit, individuell zu planen, statt vom Inves-

tor zu kaufen. Vorausgesetzt, der gültige

Bebauungsplan lasse die eigenen Ideen

auch zu. Eva Reinhold-Postina, Architek-

tin und VPB-Sprecherin zum Erbbaurecht:

„Das ist ein Rechenmodell. Der Erbbau-

zins ist eine dauerhafte finanzielle Belas-

tung, darüber muss ich mir im Klaren

sein.“ Sie verweist noch auf ein anderes

Problem, über das sich viele zu wenig Ge-

danken machen – das Baugrundrisiko.

Man dürfe nicht nur das günstige Angebot

sehen, sondern müsse auch genau prüfen,

um was für einen Grund es sich handele

und was für ein Haus man darauf errichten

dürfe. „Was sagt der Bebauungsplan,

stimmt die Infrastruktur?“ Wer leichtfer-

tig Verträge unterschreibe, riskiere, dass

die Kosten aus dem Ruder liefen – das gel-

te beim Erbbaurecht genauso wie bei ande-

ren Bauprojekten.

Es gibt also vieles zu bedenken. Das Erb-

baurecht könnte dennoch helfen, günsti-

gen Wohnraum zu schaffen – wenn es für

Investoren, die Mietwohnungen bauen, at-

traktiver ausgestaltet wäre. „Die woh-

nungswirtschaftlichen Verbände und Un-

ternehmen reagieren meist abwehrend,

wenn sie mit Erbbaurechten konfrontiert

werden“, berichtet Hans-Christian Biallas,

Präsident des Deutschen Erbbaurechtsver-

bandes. „Dabei wird oft vergessen: Es

kommt auf die Konditionen des jeweiligen

Vertrages an. Wenn die stimmen, kann das

Erbbaurecht für beide Vertragspartner ein

attraktives Produkt sein.“ Die wichtigsten

Punkte aus Sicht der Wohnungswirtschaft

seien der Erbbauzins, die Laufzeit und die

Regelungen für das Vertragsende. Davon

hänge auch ab, wie Finanzinstitute eine

Erbbaurechtsimmobilie bewerteten.

Die Höhe des Erbbauzinses sei frei ver-

handelbar. Städte und Gemeinden könn-

ten den Erbbauzins auch nach unten an-

passen und sogar auf null senken. Außer-

dem sei es möglich, den Erbbauzins an die

Miethöhe zu koppeln, meint Biallas. Er plä-

diert für lange Laufzeiten, um einen An-

reiz für den Erbbaurechtsnehmer zu schaf-

fen: „Es lohnt sich wirtschaftlich nicht, ein

Haus auf einem Grundstück zu bauen, das

nach wenigen Jahren an den Eigentümer

zurückfällt.“ Erbbaurechte seien nicht per

se gut oder schlecht. „Es kommt stark dar-

auf an, wie die Verträge gestaltet sind. Hier-

bei lässt der Gesetzgeber viel Spielraum.

Wir plädieren dafür, diesen zu nutzen und

die Erbbaurechte so zu gestalten, dass sie

allen Beteiligten zugutekommen: Städten

und Gemeinden, Wohnungsunternehmen

sowie Mieterinnen und Mietern.“

Bisher aber ist vielen Investoren das

Ganze offensichtlich zu kompliziert und

zu teuer. Die Erbbauzinssätze lägen zum

Teil deutlich über den Hypothekenzinssät-

zen, berichteten Experten vor Kurzem in

Köln. Sie diskutierten auf der Veranstal-

tung „Erbbaurechte in der Wohnungs-

und Bodenpolitik“, zu der das Bundesbau-

ministerium, das Bundesinstitut für Bau-,

Stadt- und Raumforschung (BBSR) und

der Deutsche Verband für Wohnungswe-

sen, Städtebau und Raumordnung (DV)

eingeladen hatte. Dabei wurden auch Er-

gebnisse des Fachdialogs „Erbbaurechte –

ein Beitrag zur Bereitstellung von Wohn-

bauland für den bezahlbaren Wohnungs-

bau?“ veröffentlicht, bei dem sich Kommu-

nen, Wohnungsunternehmen, Stiftungen,

Projektentwickler und Banken über das

Thema austauschten.

Die Experten stellten fest, dass zuletzt

nur wenige größere Städte vermehrt Erb-

baurechte beim Wohnungsbau bestellt hät-

ten. Und dass es kaum Musterbeispiele ge-

be, auf die man im Mietwohnungsbereich

zurückgreifen könne. Allerdings werde

das Thema Erbbaurecht in den Kommu-

nen verstärkt diskutiert. DV-General-

sekretär Christian Huttenloher in einer

Verbandsmitteilung: „Das Erbbaurecht

muss der Investitionsalternative Vollei-

gentum möglichst nahekommen; beste-

hende Nachteile müssen minimiert und

ein Rendite-Risiko-Ausgleich zwischen

den Vertragspartnern vorgenommen wer-

den. Auch für private Grundstückseigen-

tümer, die ihr Grundstück nicht veräu-

ßern wollen, könnte das Instrument dann

interessant sein.“ Das sieht auch BBSR-Re-

feratsleiter Mathias Metzmacher so: „Er-

folgsfaktor ist eine faire Ausgestaltung der

Erbbaurechtsverträge zwischen Erbbau-

rechtsgebern wie Kommunen und Erbbau-

rechtsnehmern wie Wohnungsunterneh-

men. Dazu gehören beispielsweise die

Festlegung eines marktgerechten Erbbau-

zinses, angemessene Laufzeiten und Ent-

schädigungsregelungen.“

Der Verband Wohneigentum, „bundes-

weit größter Verband für selbstnutzende

Wohneigentümer“, fordert zum wiederhol-

ten Mal eine Novellierung des Erbbau-

rechtsgesetzes. Das Erbbaurecht habe sich

von seiner ursprünglich sozialen Bedeu-

tung weg zu einem gewinnorientierten Ge-

schäftsmodell für Grundstückseigentü-

mer entwickelt. Erbbaupächter seien stark

steigenden Erbbauzinserhöhungen und

damit einem nicht kalkulierbaren finanzi-

ellen Risiko ausgeliefert. Versuche, das auf

dem Rechtswege zu ändern, blieben ohne

Erfolg, sodass nun die Politik gefordert sei,

meint beispielsweise Helmut Pöltelt, Spre-

cher der Interessengemeinschaft Erbbau-

recht Ahrensfelde in Brandenburg. Wich-

tig dabei seien maßvolle Erbbauzinsen, ein

Ankaufsrecht und eine Entschädigung

beim Auslaufen des Erbbaurechts in Höhe

des Gebäudeverkehrswertes.

Das Thema Erbbau beschäftigt nicht

nur Immobilienexperten in Deutschland.

Die internationale Berufsorganisation

Rics (Royal Institution of Chartered Survey-

ors) hat 2019 Vorschläge zur Förderung des

Erbbaurechts gemacht („Erbbaurecht stär-

ken – Bauland aktivieren“). Die Organisati-

on, die sich als unabhängiger, im öffentli-

chen Interesse handelnder Politikberater

versteht, empfiehlt einen Blick über den

Grenzzaun. Anderswo nutze man das Erb-

baurecht viel intensiver; in Großbritanni-

en und in den Niederlanden beispielswei-

se, besonders in Ballungszentren wie Ams-

terdam, sei es eher die Regel als die Ausnah-

me. Allein die Stadt Amsterdam sei Eigen-

tümer von 80 Prozent der Grundstücke.

Was dort klappt, könnte auch in Deutsch-

land funktionieren – warum nicht aus den

Erfahrungen anderer Länder lernen?

Es kommt stark darauf

an, wie die Verträge

gestaltet sind. Hierbei lässt

der Gesetzgeber viel Spielraum.

Wir plädieren dafür,

diesen zu nutzen.“

HANS-CHRISTIAN BIALLAS

Das Erbbaurecht findet in Deutschland ver-
stärkt Beachtung, und das nicht nur bei
Kirchen, die Grund und Boden seit Lan-
gem bevorzugt nach diesem 101 Jahre al-
ten Prinzip abgeben. Insbesondere Kom-
munen setzen mehr und mehr auf die Ver-
gabe von Erbbaurechten, um sozial- und
wohnungspolitische Ziele durchzusetzen.
Gemessen an den Zahlen fristet das Erb-
baurecht jedoch ein Schattendasein –
nach Schätzung des Deutschen Erbbau-
rechtsverbandes sind bundesweit nur
etwa fünf Prozent der Grundstücke nach
Erbbaurecht vergeben. Einige wichtige
Fragen und Antworten zum Thema.

Welche Idee steckt dahinter?

Wer ein Erbbaurecht erwirbt, kauft kein
Grundstück, sondern das Recht, darauf
ein Haus zu bauen oder zu nutzen. Das
schont sein Portemonnaie, denn ein Kauf
des Grundstücks käme sehr viel teurer. Als
Ausgleich zahlt er dem Erbbaurechtgeber
einen vorab vereinbarten Zins. Nach einer
Studie des Deutschen Erbbaurechtsver-
bandes aus dem Jahr 2017 beträgt der

durchschnittliche Erbbauzins für Wohnim-

mobilien 3,1 Prozent des Bodenwertes. Vie-

le Städte vergeben Erbbaurechte aktuell

aber zu einem niedrigeren Prozentsatz.

Hamburg beispielsweise senkte den Erb-

bauzins im vergangenen Herbst auf 1,7 Pro-

zent. Das Erbbaurecht ist zeitlich befristet.

Üblich sind Laufzeiten von 99 Jahren bei

Wohngrundstücken und zwischen 30 und

99 Jahren bei gewerblich genutzten Grund-

stücken. Gesetzliche Vorgaben gibt es

nicht. Während der Laufzeit können Erb-

baurechtgeber und Erbbaurechtnehmer

ihre vertraglichen Rechte verkaufen, belei-

hen oder auch im Wege der Schenkung

oder Erbschaft auf andere übertragen.

Was ist am Ende der Laufzeit?

Wird das Erbbaurecht nicht verlängert,

fällt das Grundstück an den Erbbaurecht-

geber zurück. Für das möglicherweise dar-

auf stehende Gebäude muss er dem Erb-

baurechtnehmer eine Entschädigung zah-

len. Deren Höhe ist bei gewerblich genutz-

ten Bauwerken frei verhandelbar. Bei

Wohngebäuden beträgt sie üblicherweise

mindestens zwei Drittel des aktuellen Ver-

kehrswerts.

Was sind die Vor- und Nachteile?

Der Erbbaurechtnehmer spart Liquidität,

denn beim konventionellen Erwerb eines

Hauses, also Gebäude mit Grund – kann

der im Preis enthaltene Grundstücksanteil

leicht ein Viertel und mehr ausmachen. Je

nach Gestaltung des Erbbaurechtsvertra-

ges machen Banken jedoch mehr oder we-

niger hohe Abschläge beim Beleihungs-

wert – was die Finanzierung des Gebäudes

möglicherweise teurer macht. „Wenn aber

der Vertrag noch lange läuft oder gute Ver-

längerungsmöglichkeiten bestehen, be-

wertet die Bank ein Erbbaurecht fast so

wie Volleigentum. Dann erhalten Erbbau-

rechtnehmer die gleichen Konditionen wie

jeder andere“, betont Hans-Christian Bial-

las, Präsident des Deutschen Erbbau-

rechtsverbandes. Der Gebäudeeigentü-

mer trägt nicht nur die Instandhaltungs-

kosten, sondern auch sämtliche einmali-

gen Lasten wie die Grunderwerbsteuer,

die Erschließungskosten sowie alle wieder-

kehrenden öffentlichen und privatrechtli-

chen Kosten. Gut für Erbbaurechtnehmer,

die eine Immobilie vermieten: Der jährli-

che Erbbauzins ist steuerlich als Aufwand

absetzbar.

Schafft das billigen Wohnraum?

In der aktuellen Niedrigzinsphase sind Erb-

baurechte nach Einschätzung von Christi-

an Huttenloher, Generalsekretär des Deut-

schen Verbandes für Wohnungswesen,

Städtebau und Raumordnung, für Investo-

ren finanziell wenig attraktiv. Um das zu

ändern, bräuchte es einen deutlich niedri-

geren Erbbauzins sowie eine verringerte

steuerliche Bemessungsgrundlage. In vie-

len Fällen ist der Erbbauzins an aktuelle Bo-

denrichtwerte gekoppelt, die seit Jahren in

die Höhe schießen. Aktuelle Grundstücks-

preise wie in München oder Stuttgart, so

meinen Kritiker, würden selbst bei niedrig

angesetzten Erbbauzinsen die Mieten wei-

ter steigen lassen. Je nach Gestaltung der

Verträge könnten Erbbaurechte jedoch

durchaus einen Beitrag für bezahlbaren

Wohnraum leisten, betont Huttenloher.

Nämlich dann, wenn das Erbbaurecht der

Investitionsalternative „Volleigentum“

möglichst nahekomme.

Wie beliebt ist das Modell?

Das Immobilienberatungsunternehmen

JLL hat knapp 2400 Transaktionen ge-

werblicher Immobilien der Jahre 2016 bis

2018 in den sieben größten deutschen Städ-

ten analysiert. Das Ergebnis: In lediglich

zwei Prozent der Fälle lag ein Erbbaurecht

vor. Gemessen am Transaktionsvolumen

ist ihr Stellenwert jedoch sehr viel größer.

In den drei betrachteten Jahren wurden

jährlich zwischen 1,5 und 1,7 Milliarden

Euro in Immobilien im Erbbaurecht inves-

tiert. Dies entsprach einem Anteil von

4,7 Prozent, es dominierten Investments

in Büros. Der regionale Schwerpunkt war

Frankfurt. Die Käufer waren dabei über-

wiegend Investoren aus dem Ausland, vor

allem aus den USA. Die Experten von JLL

begründen das damit, dass ausländische

Investoren häufig aus ihrem Heimatland

mit Erbbaurechten vertraut seien. Dage-

gen herrsche bei manchen deutschen In-

vestoren immer noch Skepsis gegenüber

Immobilienengagements, bei denen sich

nicht auch Eigentum am Grundstück er-

werben lasse. stefan weber

Das ist ein Rechenmodell.

Der Erbbauzins ist eine

dauerhafte finanzielle

Belastung, darüber muss ich

mir im Klaren sein.“

EVA REINHOLD-POSTINA, VPB

Blick auf das Dom-Römer-Areal in Frankfurt. Die Grundstücke, auf denen die neuen Altstadthäuser stehen, sind Eigentum der Stadt. FOTO: IMAGO / WESTEND61

Eigentümer auf Zeit

Wie das Erbbaurecht funktioniert und was dabei zu beachten ist

46 BAUEN & WOHNEN Samstag/Sonntag, 22./23. Februar 2020, Nr. 44 DEFGH

Auf fremdem Boden

Kirchen und immer mehr Gemeinden vergeben Grundstücke im Erbbaurecht. Für Bauherren ist das oft wenig attraktiv,

aber das könnte sich ändern. Denn es gibt interessante Verbesserungsvorschläge