Der Tagesspiegel - 07.09.2019

D

ie Idee des Mietendeckels ist ein-

fach: Er soll Mietern zu günstigem

Wohnraum verhelfen. Bei genauer

Betrachtung des Referentenentwurfs

stellt man jedoch fest, dass die Umset-

zung dieser Idee nicht so einfach ist. Die

Diskussionen über den Mietendeckel

sind vielfach sehr emotional. Eine Ver-

sachlichung könnte helfen, die Einzelhei-

ten besser zu verstehen. Das ist Anlass

genug, sichdie Regelungendes geplanten

Mietendeckels näher anzusehen und vor

allemauch einenBlickauf die Auswirkun-

gen zu werfen. Hiervon unabhängig ist

die Frage, ob der Mietendeckel in der

jetzt vorgelegten Form verfassungsge-

mäß ist. Juristen streiten schon über die

Frage, ob Berlin überhaupt die Gesetzge-

bungskompetenz hat oder diese beim

Bund liegt. Rechtlich besonders umstrit-

ten ist zudemdieFrage der Verhältnismä-

ßigkeit des Mietendeckels.

Die Verhältnismäßigkeit hängt von der

konkreten Ausgestaltung des Gesetzes

ab. Die Rechtsprechung des Bundesver-

fassungsgerichts vom Juli 2019 zur Miet-

preisbremse ist zu berücksichtigen. Bei

der Untersuchung des aktuellen Ent-

wurfs müssen jedoch Zweifel an der Ver-

hältnismäßigkeit aufkommen. Dies gilt

umso mehr, als in der Gesetzesbegrün-

dungdaraufabgestelltwird, dassder Mie-

tendeckel „sozial“ sei. Was aber ge-

schieht, wenn etwas für die einen sozial

ist und für andere genau das Gegenteil?

Der Mietendeckel setzt sich aus ver-

schiedenen Komponenten zusammen,

die für alle Wohnraummietverhältnisse

für die nächsten fünf Jahre gelten. Ausge-

nommensindnur Neubauten, die erstma-

lig ab dem 1.1.2014 bezugsfertig waren,

der öffentlich geförderte Wohnungsbau,

Wohnheime und die An- und Vermietung

von Trägerwohnungen.

Die Mieten in laufenden Mietverhält-

nissen werdenrückwirkendauf denStich-

tag 18.6.2019 eingefroren. Spätere Miet-

erhöhungsverlangen können somit nicht

durchgesetzt werden. Mieter, deren Net-

tokaltmiete 30 Prozent des verfügbaren

Haushaltseinkommens übersteigt, kön-

nen einen Antrag auf Absenkung der

Miete auf die Mietobergrenze stellen.

Die Wohnfläche wird entsprechend dem

Wohnraumgesetz berücksichtigt.

Der noch bedeutsamere Punkt ist die

Mietobergrenze. Maximal zwischen 5,95

Euro und 9,80 Euro pro Quadratmeter

darf die Miete, auch für möblierte Woh-

nungen, zukünftig betragen. Das gilt für

die Wiedervermietung und für die erst-

malige Vermietung. Nur Mieten, die sich

unterhalb der Mietobergrenze befinden,

dürfen bis zu dieser jährlich um 1,3 Pro-

zent erhöht werden. Die Obergrenze ist

ausschließlich abhängig von dererstmali-

gen Bezugsfertigkeit der Wohnung und

der Ausstattung, letztere reduziert auf

Sammelheizung und Bad. Die Lage spielt

keine Rolle. Das heißt, es entfällt auch

die Differenzierung zwischen einfachen,

mittleren und guten Wohnlagen entspre-

chend dem qualifizierten Mietspiegel.

Die Mietobergrenzen sind zudem deut-

lich unterhalb der aktuellen Mieten ge-

mäß Mietspiegel angesetzt. Dies führt zu

einem erheblichen Wertverlust fast sämt-

licher Grundstücke und Wohnungen. Be-

troffen sind nicht nur Vermieter, sondern

auch Selbstnutzer, wenn die Immobilie

fremdfinanziert ist.

Die Folge von Abwertungen erlebten

wir in der Finanzkrise vor zehn Jahren.

DieBankenfordern zusätzliche Sicherhei-

ten oder stellen die Darlehen fällig, wenn

keine weiteren Sicherheiten zur Verfü-

gung stehen. Hierzu sind sie aufgrund

der für sie geltenden Vorschriften ge-

zwungen. In der Konsequenz geraten

viele Vermieter in wirtschaftliche Notla-

gen. Soweit der Referentenentwurf nur

eine Ermächtigung der Senatsverwaltung

vorsieht, die Mietobergrenzen an die all-

gemeine Preis- und Lohnentwicklung an-

zupassen, stellt dies keine Rechtssicher-

heit her. Vielmehr müsste diese Anpas-

sung bereits jetzt normiert werden, um

die Abwertung der Immobilien zumin-

dest teilweise aufzufangen.

Im Rahmen der Mietobergrenze wird

für Ein- und Zweifamilienhäuser ein Zu-

schlagvon 10 Prozent gewährt.Moderni-

sierungen, die in den letzten 15 Jahren

erfolgten, können mit maximal 1,40 Euro

pro Quadratmeter berücksichtigt wer-

den. Zukünftige Modernisierungskosten

können auf die Miete umgelegt werden,

wenndadurchdie Mietobergrenze zuzüg-

lich ein Euro pro Quadratmeter nicht

überschritten wird. Sie müssen aber

beim Bezirksamt angezeigt werden. Mo-

dernisierungsumlagen, diezu einer Über-

schreitung dieser erhöhten Mietober-

grenze führen, bedürfen zukünftig einer

Genehmigung. ImRahmen desGenehmi-

gungsverfahrens überprüft das zustän-

dige Bezirksamt, alternativ die IBB, die

Angemessenheit der Kosten.

Aufgrund dieser Unsicherheit haben

viele Vermieter Modernisierungsauf-

träge storniert und verzichten, soweit

dies möglich ist, auf die Vergabe neuer

Aufträge. In der Folge geraten bereits

jetzt die ersten Handwerksunternehmen

in akute wirtschaftliche Probleme. Zu-

dem sinddie Klimaziele Berlins, bis2050

klimaneutral zu sein, ohne Modernisie-

rungen nicht zu erreichen.

Eine Besonderheit stellt die Härtefall-

klausel dar. Sie soll verhindern, dass Ei-

gentümer in wirtschaftliche Notlagen ge-

raten. Auch hier entscheidet das Bezirks-

amt auf Antrag. Zur Begründung einer

wirtschaftlichen Notlage wird entspre-

chend der Rechtsprechung des Bundes-

verfassungsgerichts auf dauerhafte Ver-

luste oder eine mögliche Substanzgefähr-

dung abgestellt. Ausgeschlossen sind je-

doch alle Gründe, die in dem Verantwor-

tungsbereich der Vermieter liegen. Die

aus einer Fremdfinanzierung resultieren-

den Probleme sollen damit offensichtlich

aus dem Anwendungsbereich der Härte-

fallklausel ausgeklammert werden. Ande-

WAS STEHT INS HAUS?
Vor kurzem kaufte ich ein
Mietshaus. Bei diversen Ge-
werbemietverhältnissen wer-
den nicht die Mieten ge-
zahlt, die laut Mietvertrag
vereinbart sind. Die Mieter
gaben auf Nachfrage an, dass
der Voreigentümer münd-
lichmit ihnenandere Mieten
verhandelt habe. Auf Emp-
fehlung habe ich daraufhin
einige Mietverträge wegen
Nichteinhaltung der Schrift-
form gekündigt. Jetzt stehen
die Mieter vor meiner Tür
und meinen, eine Kündi-
gung sei treuwidrig, da es in
den Mietverträgen soge-
nannte Schriftformheilungs-
klauseln gäbe. Ich verstehe
dieses Juristendeutsch
nicht. Sind die Mieter im
Recht und können solche
Klauseln ihnen weiterhel-
fen?

WAS STEHT IM GESETZ?

Ein Mietvertrag, der für län-

gere Zeit als ein Jahr ge-

schlossen wird, muss in sei-

ner Gesamtheit schriftlich

abgeschlossen werden. An-

sonsten gilt der Vertrag ge-

mäß Paragraf 550 BGB (Bür-

gerliches Gesetzbuch) als

für unbestimmte Zeit ge-

schlossen, so dass er nach ei-

nem Jahr jederzeit innerhalb

dergesetzlichen FristdesPa-

ragrafen 580a BGB (zwi-

schen drei und sechs Mona-

ten)vorzeitig gekündigtwer-

den kann. Das Erfordernis

der Schriftform bezieht sich

auf alle wesentlichen Ver-

tragsbestimmungen und da-

mit auf den Mietgegenstand,

die Dauer und die Parteien

desMietverhältnisses,vor al-

lem aber auch auf die Höhe

der Miete. All das muss

schriftlich im Vertrag, einem

Nachtragoder alsAnlage zumVertragge-

regelt sein. Hier wurde nach Ihren Anga-

ben die Höhe der Miete aber nur münd-

lichverändert. Dadurch istzwar derMiet-

vertrag nicht etwa ungültig geworden,

aber die (lange) Dauer gilt nicht mehr.

DerVertrag konntesomit vorzeitig gekün-

digt werden. Oft gibt es, um solch eine

Folge zu verhindern, die von Ihnen be-

schriebenen Klauseln, mit denen die Par-

teien verpflichtet werden sollen, die

Schriftform nachholen zu müssen.

In der Vergangenheit hielt die Rechtspre-

chung solche Klauseln überwiegend für

wirksam. Allerdings entschied schließ-

lich der BGH (Bundesgerichtshof) am

27. September 2017 unter dem Aktenzei-
    chen XII ZR 114/16: Schriftformhei-
    lungsklauseln sind inGeschäftsraummiet-
    verträgen generell unwirksam. Paragraf
    550 BGB („Formdes Mietvertrags“) stellt
    zwingendes Recht dar, das weder durch
    Formularverträge und allgemeine Ge-
    schäftsbedingungen noch durch indivi-
    dual getroffene Vereinbarungen abgeän-
    dert werden kann.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Auf eine Treuwidrigkeit durch Ihre Kün-

digung könnten die Mieter sich vielleicht

dann berufen, wenn Sie selbst etwas mit

den Mietern mündlich vereinbart hätten,

was nur für Sie vorteilhaft gewesen wäre.

Handeln Sie beispielsweise persönlich

nur mündlich eine höhere Miete aus, als

schriftlich vereinbart wurde und kündi-

gen dann wegen Nichteinhaltung der

Schriftform, wäre eine Kündigung tat-

sächlich treuwidrig. Aber in Ihrem Fall

sieht das anders aus. Eine für die Mieter

generell „rettende Klausel“ gibt es nicht,

da Paragraf 550 BGB zwingendes Recht

istunddamit gilt. Die sogenannte Schrift-

formheilungsklausel hilft den Mietern

also hier nicht weiter. Die Rechtsfolge

des Paragraf 550 BGB ist gesetzlich fest-

gelegt und kann auch nicht abbedungen

werden. Somit durften Sie zu Recht we-

genNichteinhaltung derSchriftformkün-

digen. In der Praxis zeigt sich übrigens

immer wieder, dass viele langfristige

Mietverträgedie Schriftform nicht einhal-

ten.

Auf ein Wort

Können Mietverträge auch mündlich vereinbart und später in Schriftform gebracht werden?

Bund mietet Büroflächen
für 271 Millionen Euro
Der Bund hat trotz eigener leerstehender
Immobilienim Jahr 2018Büroflächenfür
insgesamt 271 Millionen Euro angemie-
tet. Dasgeht ausder Antwort derBundes-
regierung auf eine Anfrage der FDP-Bun-
destagsfraktion hervor, über die die
„RheinischePost“am Donnerstag berich-
tete. Gleichzeitig verfügt der Bund dem-
nachüber 138000Quadratmeterleerste-
hender Flächen, die nach eigenen Anga-
ben für Bürozwecke verwendet werden
könnten. Die Kosten für die Anmietung
von Büroflächen sind demnach gestie-
gen. 2014 gab der Bund dafür nur 167
Millionen Euro aus. Der wohnungs- und
baupolitische Sprecher der FDP-Bundes-
tagsfraktion, Daniel Föst, kritisierte die
wachsenden Ausgaben der zuständigen
Bundesanstalt für Immobilienaufgaben
(BImA). „Auf dem angespannten Gewer-
bemietmarkt muss der Bund immer tiefer
in die Tasche greifen und lässt gleichzei-
tig die eigenen Büroräume brachliegen“,
sagteer derZeitung.„Hier werden Millio-
nen Steuergelder verschleudert.“ AFP

Frankfurt am Main

ist die Stadt der Hochhäuser

Die 10 höchsten Hochhäuser in Deutsch-

landstehenallesamtamMain.Mit259Me-

tern ist das höchste Gebäude die Com-

merzbank,gefolgtvomMesseturm.Insge-

samt sind laut Baudezernat gut 30 Ge-

bäudeüber100 Meterhoch. dpa

BAUGELD D

Die vier günstigsten Anbieter von

Hypothekendarlehen in der Region:

1. Commerzbank 0,53 %


2. PSD Bank 0,55 %


3. Santander 0,56 %


4. Deutsche Bank 0,60 %

Die vier günstigsten Anbieter im Netz:

1. Interhyp 0,46 %


2. Gladbacher Bank 0,50 %


3. Planet Home 0,51 %


4. DTW 0,51 %
   Effektivzins, 10 Jahre, Beleihung 60 Prozent, Stand:
   05.09.19; Musterberechnung möglich unter http://www.fmh.de

Mieterin muss Anrede als „Fräulein“

in Aushängen hinnehmen

Eine Mieterin muss es nach einem Ge-

richtsurteil hinnehmen, dass ihre betag-

ten Vermieter sie in Aushängen im Haus-

flur als Fräulein bezeichnet. Das Amtsge-

richt Frankfurt am Main wies in einem

Urteil die Unterlassungsklage der Frau

ab. Es war demnach nicht „ehrverlet-

zend“, dass die 89-jährige Vermieterin

den Namen der Mieterin in dem ausge-

hängten Treppenhausputzplan mit dem

Zusatz „Frl.“ oder „Fräulein“ versah. Der

Begriff Fräulein alsBezeichnungeiner un-

verheirateten Frau sei zwar bereits im

Jahr 1972 aus öffentlichen Registern ab-

geschafft worden, erklärte das Amtsge-

richt. International sei jedoch keine ein-

heitliche Bewertung der Anredeform als

herabsetzend festzustellen. Das Gericht

verwies dazuauf dieAnreden „Mademoi-

selle“ und „Miss“. Im konkreten Fall sei

das hohe Alter der Vermieter zu berück-

sichtigen. Der Klägerin sei zudem vorzu-

halten, dass sie die Bezeichnung noch im

Mietvertrag im Jahr 1984 nicht beanstan-

det habe. (AZ.: 29 C 1220/19 (46)) AFP

Wohnungskauf: Makler muss falsche

Vorstellung berichtigen

Makler müssen eine Immobilie wahr-

heitsgemäß beschreiben. Sorgen sie da-

für, dass der Käufer eine falsche Vorstel-

lung hat, sind sie verpflichtet, diese ein-

deutig zu berichtigen. Das geht aus ei-

nem Beschluss des Bundesgerichtshofs

(BGH) hervor. Im verhandelten Fall hatte

die Maklerin eine Eigentumswohnung in

einem Exposé als 4-Zimmer-Terrassen-

wohnung mit einer Wohnfläche von 125

Quadratmetern beworben. Vor Vertrags-

schluss übergab sie den Käufern einen

Grundriss der Wohnung und eine Kopie

der Teilungserklärung. In dieser waren –

anders als im Exposé – eine Wohnfläche

von 68,66 Quadratmetern mit zusätzli-

cher Nutzfläche im Souterrain von 55,20

Quadratmetern angegeben. Die Souter-

rainräume waren zu niedrig, um zum

Wohnen zugelassen zu sein. Die Käufer

verlangten die Rückabwicklung des Ver-

trags. Sie argumentierten, die Maklerin

habe sie arglistig getäuscht. Der BGH gab

den Käufern in Teilen recht (AZ.: V ZR

186/18) dpa

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Notarin und Anwältin

Norbert Eisenschmid,

Dt. Mieterbund e. V.

IMMOBILIEN

Wie „sozial“

ist der Mietendeckel

für Eigentümer?

Der Referentenentwurf der Senatsverwaltung

für Stadtentwicklung enthält juristische Unwuchten

Immer an der Wand lang: Bauhaustapeten – Seite I 5

EFNACHRICHTEN

SONNABEND, 7. SEPTEMBER 2019 / NR. 23 938 WWW.TAGESSPIEGEL.DE/IMMOBILIEN SEITE I 1

Fortsetzung auf Seite I2

VonKarolaKnauthe

Es kommen Zweifel an der

Verhältnismäßigkeit auf

Die Neuregelung

führt zu Wertverlusten

In der Mitte zu Hause – Metropolenarchitektur am traditionsreichen Ort Foto: GRANDAIRE Berlin / unverbindliche Visualisierungen

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    sphäre der benachbarten Quar-
    tiere stellt einen ruhigen Kont-
    rapunkt zur lebendigen Berliner
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