Der Tagesspiegel - 07.09.2019

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erFrust inder Berliner Stadtgesell- schaft über die keineswegs ausrei- chende Neubautätigkeit – ange- sichts des weiterhin enormen Zuzugs nach Berlin – ist inzwischen offenbar so groß, dass Jedermann sich nunmehr auf- gerufen fühlt,Flächen fürden Wohnungs- neubau zu definieren. Die fünf Initiato- ren der Bürgerstadt Buch(der Tagesspie- gel berichtete)sind allerdings nicht Jeder- mann und schon gar nicht Irgendwer. Am Mittwochabend stellten die Archi- tektin Julia Tophof, der Mietenexperte der SPD, Günter Fuderholz, Winfried Hammann (Vorstandsmitglied Bürger- stadt Aktiengesellschaft) der SPD-Woh- nungs- und Immobilienpolitiker Volker Härtig und der Sachverständige Friedrich Stark ihr Projekt zum ersten Mal in einer Fachöffentlichkeit vor. Eingeladen hatten der Architekturpreis Berlin e. V. gemein- sam mit der Wirtschaftskanzlei Zirngibl, der Funk Gruppe und der BIM Berliner Immobilienmanagement GmbH zum Ge- spräch am Langen Tisch „Bürgerstadt Buch bauen“ in das KutscherHaus am Kurfürstendamm / George-Grosz- Platz. Das Ergebnis: ernüchternd und ermuti- gend zugleich. Die Bürgerstadt Buch dürfte kaum Chancen auf eine Realisierung haben, denn das Gebiet kommt im aktuellen Stadtentwicklungsplan nicht vor. Zwar plante der Senat von Berlin in den 90er Jahren 800 weitere Wohnungen in Buch IV, die Realisierung des Wohnge- biets Buch V mit 3000 Wohnungen, die Bebauungder Elisabethauemit 1800 Ein- familien- und Reihenhäusern sowie die Errichtung einer neuen Stadt in und um BuchVI mit 900Wohnungen undzahlrei-

chen Arbeitsplätzen. Im Autobahndrei- eck zwischen Berliner Ring und A 114 sollte gar dasGewerbegebiet „Posseberg“ mit einer Größe von 53 Hektar entste- hen. Und diese Planungen wurden 1994 auch in den Flächennutzungsplan über- nommen. DochinderZeitderwirtschaft- lichen Schwäche und sinkenden Bevölke- rungszahlen änderte Berlin 2002den Flä- chennutzungsplan:DieFlächedergeplan- ten neuen Stadt zwischen Buchholz und Buch (rund um „Buch VI“) wurde analog desbenachbartenPossebergin„gewerbli- che Baufläche“ umgewandelt. Wohnge- bietewurdenverkleinert.Landwirtschaft- lich genutzte Flächen und ehemalige Rie- selfelderwurdenzuerheblichenTeilenzu Landschaftsschutzgebieten erklärt. Vor diesem Hintergrund müssten zunächst diePlänegeändertwerden,wofürderpoli- tische Wille derzeit noch fehlt. Ohne Zweifel hat der Nordosten Berlin die größten Entwicklungspotentiale. 16

Quartiere hat die Initiativgruppe hier de- finiert. „Man würde auch noch weitere finden“, sagte Fuderholz: „Bei einer plau- siblen Bevölkerungsprognose braucht Berlin 100000 Wohneinheiten mehr.“ Und an diesem Punkt wurdees an diesem Abend richtig spannend: Warum entwickelt die Stadt eigentlich keine gro- ßen Neubaugebiete und verliert sich lie- ber im Kleinklein der Nachverdichtung? DieInitiativgruppe Buchhattesich Ver- stärkung aus Hamburg geholt – in Gestalt von Jürgen Bruns-Berentelg, seit 2003 Vorsitzender der Geschäftsführung der HafenCity Hamburg GmbH, einer öffent- lichen Entwicklungsgesellschaft. Nach seinerzehnminütigen Einlassung überEr- fahrungen mit der Realisierung ahnt man, warum es in der Hauptstadt nicht vorangeht, aber vorangehen könnte. Und das war der mutmachende Teil des Abends. „Die Blaupausen kann man zwar

nichtEins zu Einsübertragen –großeEnt- wicklungsgebiete haben unterschiedli- che Bedingungen“, sagte Bruns-Beren- telg. Aber: „Großgebietehaben ein größe- res Potential, Diversität von Stadt zu erzeugen als die Verdichtung der inneren Stadt.“ Außerdem – hört, hört – „will ich gar keine Investoren. Ich brauche Bauher- ren.“ Große Gebiete lassen sich auch kleinteilig entwickeln. Das zeigen Bei- spiele aus Breslau/Wroclaw, das zeigt die prototypisch vorgelegte Entwicklung der Bürgerstadt Buch. Der Hafencity-Mann benannte, worum es ihnen in Hamburg ging und geht, nicht um die Entwicklung von Quartieren nämlich, sondern um die Entwicklung ganzer Stadtteile – wenn es irgendwie geht mit allemPipapo.Dieum- weltorientierten Baustandards sollen er- höht, eine grüne Infrastruktur geschaffen werden. Es geht um Bussysteme für auto- nomes Fahren – um die Entwicklung ei- nes anderen Charakters von Stadt mit Hilfe von öffentlichen und privaten Bau- herren, auch mit Bestandhaltern aus Rei- hen der in Berlin so verhassten Woh- nungsbaukonzerne. Was Berlin aber von Hamburg lernen könnte, ist dass die HafenCity Hamburg GmbH „keine Profit-Transfer-Organisa- tion“, ist. „Wir können Grundstücke für 450 Euro pro Quadratmeter verkaufen“, sagte Bruns-Berentelg. Seine Firma müsse am Jahresende nur Plus-Mi- nus-Null machen: „Es ist uns institutio- nell erlaubt, von Grundstückswerten ab- zuweichen.“ Und anders als in Berlin

habe man in Hamburg nicht das unbe- dingte Bedürfnis, Grundstückein öffentli- cher Hand zu halten. Kleingärten sieht der Hamburger nicht als Tabu: „In fünf Jahren werden wir keine weiteren Flä- chenreserven mehr haben, wo wir den Hafen anknabbern können.“ Wie wichtig es wäre, auch in Berlin auf allen Ebenen ein positives Klima für den Neubau zu erzeugen, machte im Kut- scherhaus Christian Böllhoff, geschäfts- führender Gesellschafter der Prognos AG deutlich. „Wir arbeiten eigentlich im- mer noch die Vergangenheit nach“, sagte eranlässlich der Vorstellung des jüngsten Deutschland-Reports mit dem Fokus auf die voraussichtliche Entwicklung Berlins im Bereich Bevölkerung. Die Bedarfslü- cke ist in Berlin größer als in anderen deutschen Großstädten – „überdurch- schnittlich“, so Böllhoff: „In Berlin sind zwischen 2011-2017 rund 60000 neue Wohnungen gebaut worden, aber 294000 Menschen sind hinzugekom- men.“ So rutscht man zwar näher zusam- men,fühlt sichabernichtunbedingt woh- ler. „Wir dürfen, und das meine ich wirk- lichpositiv, davon ausgehen“,soder Prog- nos-Mann, „dass diese Stadt weiter wächst, auch mit den richtigen Men- schen, die Innovation und interessante Perspektiven in diese Stadt bringen. Wir sollten uns nicht unattraktiv machen. Das wäre ein Jammer, denn wenn eine Stadt unattraktiv wird, dann werden diese Menschen nach Hamburg gehen – oder nach Hannover.“

Unter Buchmachern

Entwickelt Berlin keine

neuen großen Quartiere,

könnte die Stadt

ins Abseits geraten

renfalls wäre die weit überwiegende Zahl
der Vermieter ein Härtefall, was offen-
sichtlich nicht intendiert ist. Dies gilt
auch vor dem Hintergrund, dass Mietzu-
schüsse gewährt werden, wenn im Rah-
menvonModernisierungenoder der Här-
tefallregelung Mieten oberhalb der Miet-
obergrenzen genehmigt werden.
Zu beachten ist auch, dass Verstößege-
gen das Gesetz Ordnungswidrigkeiten
darstellen. Diese können mit Geldbußen
bis zu 500000 Euro geahndet werden.
Spätestens an dieser Stelle stellt sich die
Frage, wer für die Durchführung und die
Überprüfung der Einhaltung des Geset-
zes zuständig ist. Hierfür findet der Refe-
rentenentwurf eine in Anbetracht der
Konkurrenz mit dem Bundesrecht nach-
vollziehbare Lösung. Die Zuständigkeit
liegt bei den Bezirksämtern. Da diese
aber bereits jetzt ein großes Personalpro-

blem haben, dürfen sie natürlichen und
juristischen PersonendesPrivatrechtsso-
wie juristischen Personen des öffentli-
chen Rechts ihre Aufgaben übertragen.
Dies wird auf Seiten der Vermieter nicht
das Gefühl der Rechtssicherheit steigern.
Im Rahmen der Zuständigkeit wird zu-
demnoch ein Punktgeregelt, dernicht zu
vernachlässigen ist: Die Bezirksämter
und die Beliehenen dürfen nicht nur per-
sonenbezogene Daten speichern, son-
dern auch anderen Behörden zur Verfü-
gung stellen, soweit diese zu ihrer Aufga-
benerfüllung die Daten benötigen.
Der Entwurf wirft viele Fragen auf:
Ist es verhältnismäßig, wenn in Zeiten
des Niedrigzinses und sinkender Renten
Menschen, die für ihr Alter vorsorgen,
mit einem Schlag30 bis40 Prozent Wert-
verlust verzeichnen? Einige Politiker ar-
gumentieren, diese Menschen hätten
sich verspekuliert. Aber die Immobilien-
anlage war für die überwiegendeZahl der
Eigentümerkeine Spekulation. Die Inves-
titioninImmobilienist vielmehrseit eini-
gen Jahren die einzige Möglichkeit für
nicht risikobereite Anleger, dem stetig
sinkenden Rentenniveau zu begegnen.
Liegt es in der Verantwortung der Ver-
mieter, wenn Mieter in der Vergangen-
heit Wohnungen gemietet haben, die

über ihren Verhältnissen lagen? Nur dann lässt sich begründen, dass diese Mieter nun zulasten der Vermieter die Miete ab- senkendürfen. Dasistein seltsames Argu- ment in einem Land, in dem die Vertrags- freiheit gilt. Ohne Zweifel kann oder muss man so- gar teilweise ob der Angebotsmieten in Berlin erschrecken. Aber Angebotsmie- ten sind nicht die tatsächlich gezahlten Mieten. Diese finden sich im Mietspie- gel. Und der sieht nicht so erschreckend aus. Stellt sich also die Frage, weshalb die Angebotsmieten so hoch sind. Diese Frage lässt sichbeantworten: Berlin benö- tigt unbedingt mehr Wohnungen. Ver- dichtungist kein schönes Wort. Partizipa- tion, um diese zu verhindern, klingt bes- ser. Aber die Verhinderung von Neubau- vorhaben wird die Situation weiter ver- schärfen.Das giltauch, wennderMieten- deckel in Kraft tritt. Denn Mieter, die jetzt in einer zwar teuren, aber „eingefro- renen“ Wohnung wohnen, werden diese nicht aufgeben. Mieter, die in einer güns- tigen Wohnung wohnen und deren Miete nicht über die Mietobergrenze angeho- ben werden darf, werden ihre Wohnun- gen nicht aufgeben. Mit anderen Worten: Fastniemand wirdseine Wohnung verlas- sen, wenn er nicht Berlin verlässt. Wel- che Möglichkeiten haben in dieser Situa- tion die Wohnungssuchenden und die Neuberliner? Das Argument, der Wohnungsneubau sei bei erstmaliger Bezugsfertigkeit ab dem 1.1.2014 vom Mietendeckel ausge- nommen, ist auch nicht ausreichend, um das Problem am Berliner Wohnungs- markt nur durch den Mietendeckel zu lö- sen. Es gibt bereits erste Erwägungen, nur die Erstvermietung im Wohnungs- neubau auszunehmen, da der soziale Grundgedanke des Mietendeckels auf den Neubau übertragen werden soll. Ge- schieht dies, wird keine einzige Woh- nung mehr gebaut. Dann steht Berlins Wohnungsmarkt still. Und dann steht Berlin still. Das „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (Berliner Mie- tenWoG)“ soll am 15. Oktober beschlos- sen werden. Es bleibt spannend, ob und was sich im Rahmen der Beratungen noch ändert.

— Prof. Dr. Karola Knauthe, LL.M. ist Pro- fessorin für Immobilienrecht mit den Schwerpunkten Immobilienwirtschaft und öffentliches Immobilienrecht an der Hoch- schule für Wirtschaft und Recht Berlin.

Ärmere Haushalte profitieren aus Sicht
von Vonovia-Chef Rolf Buch nicht vom
geplanten BerlinerMietendeckel. „Die al-
lein erziehende Mutter oder ähnlich so-
zial Schwache werden von dem Mieten-
stopp gar nichts haben“, sagte Buch bei
einerVeranstaltungder Wirtschaftspubli-
zistischen Vereinigung in Düsseldorf.
„Wer davon was haben wird, ist in ers-
ter Linie der Mittelverdienende, der für
die gleiche Miete ein Zimmer mehr be-
kommt“, erklärte der Chef des größten
deutschen Immobilienkonzerns, der im
Raum Berlin 43000 Wohnungen unter-
hält. Der Mietendeckel werde das Pro-
blem des Wohnungsmangels nicht lösen.
Buch warnte zugleich davor, dass mehr

Wohnungen unter der Hand weiterver- mietet und nicht mehr auf dem Markt an- geboten werden: „Wir werden Schwarz- märkte generieren.“ Der Berliner Senat will mit dem Mie- tendeckel Obergrenzen einführen. Rück- wirkend zum 18. Juni darf es nach dem geplanten Gesetz keine Mieterhöhungen mehr geben. Ab 2021 dürfen die Mieten um bis zu 1,3 Prozent im Jahr steigen, sofern sie die geplanten Obergrenzen nicht überschreiten. Das sieht der Refe- rentenentwurf für den Mietendeckel vor, der nun online einsehbar ist. dpa

https://stadtentwicklung.berlin.de/ wohnen/wohnraum/mietendeckel/

Wie „sozial“

ist der Mietendeckel ...

Der Referentenentwurf der Senatsverwaltung...

Vonovia-Chef Buch warnt vor

Wohnungs-Schwarzmarkt

Fortsetzung von Seite I1

Nur wer Berlin verlässt,

gibt seine Wohnung auf

Wie sich derWohnbestand entwickelte Veränderung von 2011 bis 2017 in Prozent

Quelle: prognos Tsp/Böttcher

Deutschland

Ostdeutschland inklusive Berlin

Top-7-Städte

Potsdam

Berlin 3,23

7,95

3,83

2,07

3,29

Bedarfslücke anteilig am Bestand in Prozent

Quelle: prognos Tsp/Böttcher

Deutschland

Ostdeutschland inklusive Berlin

Top-7-Städte

Potsdam

Berlin 6,9

4,9

5,1

1,2

1,1

Die Bedarfslücke in Berlin istüberdurchschnittlich

Von Reinhart Bünger

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