Handelsblatt - 22.08.2019

Berlin: Hier liegt

der Hauptbestand

von Vonovia und

Deutscher Wohnen.

EyeEm/Getty Images

Immobilienkonzerne im Vergleich

Vonovia

Dt. Wohnen

LEG

TLG

Vonovia

Dt. Wohnen

LEG

TLG

Vonovia

Dt. Wohn.

LEG

TLG

42,8

36,0

40,7

34,7

%

%

%

%

LTV

in %2

3 066

1 258

573

299

Umsatz

in Mio. €

1 065

479

319

134

2,3

2,3

3,5

3,3

%

%

%

%

50,39

42,26

96,10

26,27

Operatives

Ergebnis1

in Mio. €

Leer-

stands-

quote4

Aktienkurs

in Euro

EPRA-NAV3

je Aktie

43,23

30,32

104,25

26,85

1 894

786

560

224

€

€

€

€

40 102

164 265

133 6

84 426

Bewirtschaftete

Wohneinheiten

4,2

3,4

3,0

3,2

%

%

%

%

Miet-

anstieg

Mietein-

nahmen

in Mio. €

HANDELSBLATT Quellen: Unternehmen, Bloomberg

1) FFO 1: Operatives Ergebnis aus der Immobilienbewirt-

schaftung ohne Veräußerungsgewinne; 2) Loan to Value:

Nettoschulden zu Verkehrswert; 3) Nettovermögenswert:

Immobilienwert minus Schulden; 4) EPRA-Leerstandsquote;

5) Like for like: Im bestehenden Portfolio, ohne Zukäufe

Kennzahlen zum 31.12.2018

Matthias Streit Erfurt

W

as die Wohnkon-

zerne auch ma-

chen, der Druck

der Politik lässt

nicht nach: Vo -

novia hat seinen Mietern ab 70 Jahren

eine Bleibegarantie ausgesprochen

und sich selbst für Berlin einen Mie-

tendeckel auferlegt. Deutsche Woh-

nen, der zweitgrößte private Konzern

am Wohnungsmarkt, hat sich einen

teilweisen Mietendeckel auferlegt,

will künftig Mieterhöhungen begren-

zen. Kein Haushalt soll dadurch um

mehr als 30 Prozent belastet werden.

Besänftigt hat das die Politik nicht.

Der Koalitionsausschuss hat die Miet-

preisbremse dennoch verlängert, die

Berechnung des Mietspiegels ver-

schärft. Folge: Der Mietspiegel steigt

langsamer und damit auch die Mög-

lichkeiten der Konzerne, ihre Mieten

zu erhöhen. In Märkten mit Miet-

preisbremse dürfen ihre Mieten ma-

ximal zehn Prozent über dem Miet-

spiegel liegen.

Anleger schätzen Wohnimmobi-

lienaktien für ihre Stabilität. Doch die

Kurse stecken in der Krise, die Regu-

lierung stellt selbst die stabilen Ge-

schäftsmodelle auf die Probe. Den-

noch raten Analysten zum Kauf.

Gerade in konjunkturell schwa-

chen Phasen wie im Moment sind

Wohnimmobilienaktien eigentlich

begehrt. Denn die Mieteinnahmen,

der Cashflow der Konzerne, bleiben

auch dann stabil. Gewohnt wird im-

mer. Oder wie Rolf Buch, Chef von

Branchenprimus Vonovia, es bei der

Präsentation der Halbjahreszahlen

umschrieb: „Unsere Geschäftsent-

wicklungen sind angenehm langwei-

lig und angenehm berechenbar und

werden es auch bleiben.“

Während zahlreiche Industrieun-

ternehmen Gewinnwarnungen aus-

sprechen, konnten die vier größten

privaten Wohnkonzerne ihre Gewin-

ne steigern. Bei Vonovia kletterte der

Group-FFO, der Gewinn aus dem

operativen Geschäft, um 13 Prozent

auf 609 Millionen Euro. Deutsche

Wohnen vermeldete ein ähnliches

Gewinnplus auf 283 Millionen Euro.

Die Gewinnprognosen für das Jahr

wurden bestätigt.

Vor diesem Hintergrund wirken

die Aktien von Vonovia und Deutsche

Wohnen günstig. Seitdem der Berli-

ner Senat im Juni einen fünfjährigen

Mietendeckel angekündigt hat, ging

es mit den Kursen steil bergab. Mehr

als zwei Drittel des Deutsche-Woh-

nen-Portfolios liegen in Berlin. Von

Vonovia sind es rund elf Prozent. Die

Kurse liegen heute deutlich unter

dem Nettovermögenswert (NAV) je

Aktie. Der gilt unter Analysten und

Investoren als Maß für den Aktien-

kurs. Bei Vonovia beläuft sich der Ab-

schlag auf rund ein Zehntel, bei Deut-

sche Wohnen sogar rund ein Drittel.

Die deutschen Wohnimmobilien-

unternehmen zählen für den Analys-

ten Charles Boissier von der UBS zu

den bevorzugten Aktien auf den eu-

ropäischen Immobilienmärkten. Die

Risiken der Regulierung seien bereits

„mehr als eingepreist“. Boissier sieht

bei den Aktien ein durchschnittliches

Aufwärtspotenzial von 34 Prozent.

Mietendeckel voraus

Welche Auswirkungen der Mieten -

deckel auf Vonovia und Deutsche

Wohnen haben könnte, hat Kai Klose,

Analyst von Berenberg, berechnet.

Deutsche Wohnen könnte die Maß-

nahme im Vergleich zu den letzten

Erwartungen 2021 neun Prozent des

operativen Gewinns kosten. Der Fair

Value der Aktie würde dann bei 41

Euro statt aktuell 47 Euro liegen. Von-

ovia würde beim Gewinn wohl drei

Prozent einbüßen, der Fair Value der

Aktie von aktuell 54 auf 52 Euro sin-

ken. Klose mahnt jedoch vor einer

Überinterpretation seiner Kalkulati-

on, denn wie der Mietendeckel, der

schon 2020 in Kraft treten soll, aus-

sieht, ist nach wie vor unklar. Den-

noch: Selbst gegenüber den negativs-

ten Erwartungen hätten die Aktien

aus heutiger Sicht noch Aufholpoten-

zial. Wer sich nicht auf die Spekulati-

on zu Berlin einlassen möchte, findet

in LEG eine Alternative, deren Be-

stände fast ausschließlich in Nord-

rhein-Westfalen liegen. Wer einen Fo-

kus auf ost- und norddeutsche Städte

sucht, könnte die TAG präferieren,

sollte aber auch wissen, dass 15 Pro-

zent der Bestände in der Hauptstadt

und Umgebung liegen. Die Aktien der

beiden Unternehmen notieren zwar

schon knapp über ihrem Nettovermö-

genswert je Aktie. Analysten glauben

dennoch an Steigerungspotenzial.

Gebremstes Wachstum

Mit solidem Mietwachstum sei zwar

auch künftig zu rechnen, schließlich

sei der Mietendeckel eine Berliner

Besonderheit und daher nicht auf

Deutschland übertragbar, sagt Andre

Remke, Analyst bei der Baader Bank.

Doch allmählich werde sich der Ef-

fekt steigender Mieten abschwächen.

Die Konzerne hätten in den vergan-

genen Jahren die Mieten schon gut

erhöht, was sie in den Städten mit

Mietpreisbremse an den Rand des

Möglichen bringt. „Statt zuletzt drei

bis vier Prozent könnten die Mietstei-

gerungen in den Portfolios künftig

vielleicht nur noch ein bis zwei Pro-

zent betragen“, sagt Remke. In ande-

ren Worten: Das Wachstum im Kern-

geschäft wird ausgebremst.

Soll es weiter nach oben gehen,

müssen Alternativen her. Für Deut-

sche Wohnen hieß das zuletzt: ver-

kaufen. In dieser Woche verkaufte

das Unternehmen 6 000 Wohnun-

gen, die überwiegend in Nord-

deutschland liegen. Weitere 3 000

Einheiten sollen als Eigentumswoh-

nungen verkauft werden. Deutsche

Wohnen will die gute Marktlage nut-

zen, um sein Portfolio zu bereinigen

und seine Qualität zu steigern, erklär-

te Konzernchef Zahn jüngst. Eine

große Verkaufsstrategie stehe aber

nicht dahinter. Deutsche Wohnen

bleibt Bestandshalter, das Kernge-

schäft die Vermietung.

Ein Segment, auf das nun nahezu

alle großen Wohnkonzerne setzen,

ist der Neubau. Vonovia peilt allein

in diesem Jahr bis zu 2 500 Wohnun-

gen an, im ersten Halbjahr waren es

bislang 800. Deutsche Wohnen will

ab 2020 Jahren jährlich 150 bis 200

Millionen Euro in Neubau investie-

Aktie unter der Lupe

Soweit die Mieten

tragen

Aktien von Wohnimmobilienkonzernen gelten in konjunkturellen

schwachen Zeiten als Stabilitätsanker. Analysten raten trotz der

Risiken durch Regulierung zum Kauf.

Private Geldanlage

DONNERSTAG, 22. AUGUST 2019, NR. 161

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